«Долевку» спасут кредиты

  682   6

Погоду на столичном рынке жилой недвижимости во втором полугодии нынешнего года будут определять покупатели, изменяющие свои жилищные условия посредством долевого строительства при поддержке государства или обмена занимаемой квартиры на другую жилплощадь. Цены на жилье эконом- и бизнес-класса будут демонстрировать положительную динамику. Также ожидается рост доли сделок с привлечением банковских кредитов.

О том, что сегодня происходит на рынке новостроек, чего следует ожидать в ближайшие полгода, на эти и другие вопросы корреспондента «НБ» отвечает помощник директора риэлтерской компании ViVa Invest Вадим Тачкин.

— Вадим, насколько велика, по вашим оценкам, доля льготных (нельготных) кредитов при заключении договоров долевого строительства либо покупки готовых квартир в новостройках?

— Количество дольщиков, использующих или планирующих использовать кредитные средства по сниженной ставке (15% годовых) в жилых объектах классов «Эконом» и «Комфорт», которые строятся при непосредственном участии ViVa Invest, составляет не менее 70% от общего числа участников долевого строительства. Остальная часть наших клиентов при строительстве жилья рассчитывает пока только на свои финансовые возможности или будет при необходимости привлекать заемные средства по коммерческой ставке (19−21% годовых) ближе к завершению строительного процесса, ожидая дальнейшего снижения ставки рефинансирования.

Очередники, планирующие использование государственной поддержки в виде льготного кредита по ставке в 5% годовых, пока нами не рассматриваются по причине присутствия при этом виде финансирования условий, не выгодных застройщикам на первоначальной стадии строительства.

— Каковы основные условия внесения платежей, практикующие застройщиками?

— Сегодня при вступлении в коммерческое долевое строительство у большинства застройщиков первоначальный взнос на строительство квартиры составляет сумму, примерно соответствующую требованиям банка о наличии у заемщика собственных денежных средств для получения кредита на строительство (это примерно 20−30% от общей стоимости выбранной квартиры). Оставшаяся сумма должна быть выплачена равными частями на протяжении всего периода строительства.

Рассчитывать на скидку дольщик может при опережающем графике финансирования или единовременной оплате после заключения договора долевого строительства не менее половины стоимости квартиры. Размер этих скидок определяется путем переговоров в индивидуальном порядке.

В некоторых случаях для привлечения покупателей применяется снижение первоначального взноса до 5% и рассрочка платежей по индивидуальному графику с возможностью приостановления дольщиком внесения платежей на определенный период.

— Как часто приходится сегодняшним дольщикам доплачивать деньги сверх установленной договором стоимости квартиры после ввода дома в эксплуатацию и насколько велики суммы этих доплат?

— Расходы, не вошедшие в сводный сметный расчет, не превысят для покупателя одного процента стоимости построенной квартиры. Но это возможно при соблюдении нескольких условий: строительная организация имеет четкую концепцию реализации строительного проекта и качественно осуществляет его финансовый менеджмент; взаимоотношения дольщиков и застройщика оформлены надлежащим образом; в процессе строительства не возникает каких-либо шоковых событий.

Во всех иных случаях сумма доплат, образовавшихся в результате неэффективной организации строительного процесса, и которые застройщик пытается получить с каждого из участников долевого строительства, исчисляется как сотнями тысяч рублей, так и миллионами. Однако в таких случаях закон почти всегда на стороне дольщика. Многие из дольщиков успешно выигрывают судебные споры, в результате которых данные финансовые требования в их адрес признаются необоснованными. Эти факты стороны стараются сохранить в тайне, поэтому подтвержденной информации, на основании которой можно произвести объективный анализ причин возникновения платежей, не предусмотренных договором создания объекта долевого строительства, практически нет.

— Какова доля вознаграждения застройщика? Уменьшилась ли она и если да, то на сколько по сравнению, например, с прошлым годом?

— Прибыль, которую включают в сметную стоимость, не претерпела значительных изменений. Но это, если можно так сказать, теоретическая цифра на бумаге. Фактические затраты, с учетом обременений строительного проекта и необходимости заключения договоров с минимальной рентабельностью, практически всегда превышают запланированные, и возникающая разница покрывается из доходов застройщика. Примерный размер реальной прибыли, которую «на руки» получали владельцы частных строительных компаний до начала второй половины 2008 года, находился на уровне 30−50% от фактической стоимости объекта, и за последние полтора года снизился до 5−15% в зависимости от качественного состава строящихся объектов и количества квадратных метров в них.

— Как повлияет на динамику сделок на первичном рынке жилья произошедшее снижение процентных ставок по кредитам, а также положительное решение вопроса по применению известного решения Мингорисполкома № 101?

— Возобновление господдержки в отношении участников коммерческого долевого строительства активизировало приток бюджетных средств на первичный рынок. Очередники снова атакуют офисы строительных организаций в надежде купить квартиру с использованием льготного кредита или кредита по сниженной ставке. А это свидетельствует о неизбежном увеличении в ближайшей перспективе спроса на новостройки эконом- и комфорт-класса, при практически полном отсутствии прироста предложения (с начала года в этих сегментах появилось только четыре новых адреса). Подключение к этому процессу новых государственных застройщиков пока не дало ощутимых результатов, доля их присутствия на рынке невелика, и наиболее ликвидные метры у них раскупают в первые недели продаж.

Кроме этого, у многих покупателей существуют опасения, что по аналогии с прошлым годом денег в бюджете на всех желающих использовать господдержку может не хватить, и не исключено введение некоторых ограничений при ее использовании.

— Вадим, каковы ваши прогнозы относительно динамики цен на рынке новостроек: в секторе долевого строительства жилья и секторе готовых квартир?

— Ожидания неминуемого обвала цен сменились устойчивой стабилизацией с предпосылками к росту, который обусловлен планомерной помощью государства в отношении лиц, самостоятельно улучшающих свои жилищные условия посредством долевого строительства.

Ситуация на столичном рынке новостроек остается достаточно стабильной, увеличение стоимости строящегося жилья находится в рамках заявленного Правительством роста цен на строительные работы и услуги.

В новостройках класса «Эконом» и «Комфорт» уже к середине лета будет наблюдаться явный недостаток ликвидного предложения, в связи с чем не исключается возникновение «заградительных» цен на отдельные типы квартир, стимулирующих приобретение очередниками жилья большей площади.

В сегментах «Бизнес» и «Премиум» заметен прирост предложения при стабильно неизменном спросе. На рынок заявлены объекты от крупных застройщиков, строительство которых осуществляется без оглядки на наличие интереса со стороны потенциальных покупателей, поэтому ценовая политика здесь будет достаточно консервативной. Рост активности здесь следует ожидать после завершения периода летних отпусков — сделки с жильем этих классов совершаются, как правило, не за последние деньги и для покупателя не имеет первостепенного значения экономия на квадратном метре сотни-другой долларов при вступлении в строительство на ранних его этапах.

В ближайшее время здоровый рост «первички» должен продолжиться, что будет обусловлено, скорее, ее инфляцией, нежели увеличением цен на этом рынке в реальном их исчислении.

Вторичный рынок уже не первый месяц испытывает отток платежеспособного спроса. Подешевевшие новостройки за последнее время серьезным образом изменили предпочтения покупателей, многие из которых по достоинству оценили соотношение «цена — качество» построенных метров и всерьез рассматривают приобретение квартиры путем ее долевого строительства. В текущем периоде этот рынок в своем большинстве характеризуют альтернативные сделки, где их участники решают свои жилищные вопросы путем обмена через куплю-продажу, фактически передавая из рук в руки деньги первого покупателя. Чистые покупки здесь в основном совершаются только по недорогим малокомнатным квартирам.

В целом погоду на столичном рынке недвижимости во втором полугодии нынешнего года будут определять покупатели, изменяющие свои жилищные условия посредством долевого строительства при поддержке государства или обмена занимаемой квартиры на другую жилплощадь.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

«Такого низкого торга еще не было». Эксперты — о том, что происходит с рынком квартир

34376

«Живем в большом лесу». Как супруги променяли квартиру в центре Минска на хату в глуши

8485

Микроволновка Gorenje — в два раза дешевле. В Минске открылся новый магазин техники

93254

Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег

16203

Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже

13453

«С маленьким ребенком достаточно и 50 рублей». Погуляли с семьей по парку Челюскинцев, посмотрели развлечения и цены

772

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

26609

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

17538

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

11037

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750