Докризисных объемов жилищного кредитования украинцам пока не видать

  344

Рынок ипотеки в Украине медленно поднимается, но условия кредитования в текущем году останутся малопривлекательными: высокий первоначальный взнос, сокращение сроков кредитования, «драконовские» процентные ставки — до 30% годовых в гривне.

Понятно, что со временем на рынок ипотеки будет выходить все больше игроков: пресловутый «квартирный вопрос» в нашей стране никто не отменял. Однако сделки останутся редкими — для избранных в результате жесткого банковского отбора. В целом же восстановление ипотечного рынка, по мнению экспертов, произойдет не ранее чем через 3—5 лет. И то, если проблемы рынка государство и банковский сектор начнут решать прямо сейчас.

Кредитный штиль

На данный момент ситуация на рынке ипотеки напоминает полный штиль с редкими, а потому не играющими существенной роли «барашками» сделок. Условия предоставления ипотечных кредитов с прошлого года изменились незначительно, они по-прежнему остаются малодоступными. Средние реальные ставки кредитования жилья на первичном рынке на данный момент по всем срокам составляют 20—23% годовых, однако наиболее охотно банки кредитуют на год или «пятилетку». Средние ставки по кредитам на «вторичку» за первое полугодие уменьшились на три процентных пункта, однако это не делает их «ближе к народу»: сейчас они составляют 27,5% реальных годовых при сроке один год, 25—26% при сроках от 5 до 20 лет.

При этом те немногие банки, которые предлагают сейчас ипотеку, явно предпочитают вторичный рынок, когда риски недвижимого объекта сведены к минимуму. По подсчетам компании «Простобанк Консалтинг», деньги на «первичку» предлагают всего 6 финучреждений из числа 50 лидеров по активам (к тому же выбирать жилье на первичном рынке клиент может только из предлагаемых банком квартир — лишь два учреждения не имеют ограничений по объектам кредитования). А вот за деньгами для покупки кем-то уже обжитой квартиры можно обращаться в 12 банков из 50 лидеров.

Высокие процентные ставки — не единственное препятствие для желающих взять кредит. Второй барьер, который могут преодолеть единицы, — это первоначальный взнос. Если до кризиса ипотеку зачастую давали даже без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал: не менее 40—50% цены квартиры. Правда, по «первичке» некоторые банки требуют 25—30%, однако и цена здесь, как показывает практика, гораздо выше стоимости «подержанного» жилья.

К тому же ужесточились требования к соотношению дохода и платежа по кредиту. Если до кризиса банки давали кредит, даже когда на его погашение уходило до 60% доходов, то теперь платеж по кредиту не должен превышать 30—50% официального дохода заемщика.

Если говорить о банках, то уменьшение ипотечных портфелей продолжается: за 2009 год общий портфель ипотеки во всех финучреждениях страны сократился на 4%. Только 6 из 50 крупнейших игроков на рынке кредитования жилья смогли продемонстрировать незначительный прирост ипотечного портфеля за прошлый год. Причем не у всех это связано с выдачей новых кредитов.

«Ситуация на рынке стабильно негативная, — комментирует президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко. — На 1 апреля 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 101,1 млрд. грн. ($ 12,7 млрд.). Доля жилищных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышает 14,5%, а общий объем ипотечного портфеля составляет порядка 12% ВВП. Четко выражена консолидация рынка: если в 2008 году ипотечные программы предлагали свыше 90 банков, то сейчас данные услуги предоставляют только 16 банков. Прогноз ассоциации до конца текущего года — это снижение объемов общей ипотечной задолженности на 9—12%, а стоимости одного квадратного метра —на 15%».

Зализывая раны

По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008-м объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раза — до 5,8% общего ипотечного портфеля банков. Причем с начала года, по информации УНИА, погашено лишь около 3,5% суммы задолженности (3,6 млрд. грн.). Западные эксперты вообще утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте (по состоянию на 1 апреля — 77% общего числа), — потенциально проблемные. Например, согласно исследованию Moody’s Investors Service, средняя доля просроченных ипотечных кредитов в Украине составляет 22%, что даже выше, чем в Казахстане (15,8%) и РФ (12%). Правда, позитивно отразился на этой динамике возросший с конца прошлого года до 1,8% объем реструктурированной задолженности. Однако реструктурированный кредит не гарантирует восстановления регулярных выплат, поэтому при расчете доли просроченных кредитов агентство все же учитывало и такие займы.

«Тенденцией текущего года стало так называемое „зализывание ран“, — характеризует ситуацию гендиректор Platinum Bank Грэг Краснов. — Основная проблема на сегодня — уровень LTV (отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога), который в проблемных кредитах на сегодня составляет 100% и выше. То есть продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком, а поэтому потенциальный убыток банков уже превышает 3 млрд. грн.».

Гендиректор компании «Интербизнесконсалтинг» Павел Бакланов увязывает «просрочку» с еще одним последствием экспансии западных банков — валютизацией кредитов. «Огромная долларизация экономики была еще докризисной реалией, — напоминает он. — Все мы знаем, что за последние пять лет ключевые фигуры банковского сектора Украины стали собственностью крупнейших сетевых банков зарубежья. У них гривни нет, они привезли валюту. Все начали наращивать долю рынка и кредитовать в долларах, евро, франках, появлялась даже экзотика — иена. Ни один кредитующий руководитель не мог ответить на вопрос, что будет через 20 лет с евро или долларом, но все активно давали деньги на долгий срок, получая в распоряжение короткий — максимум на пару лет — ресурс».

Длина имеет значение

Именно отсутствие и принципиальная невозможность получения «длинного» ресурса в ближайшем будущем является очередным звеном в цепочке проблем ипотечного рынка. Во-первых, это объективно одна из причин высоких процентных ставок. До кризиса банки брали дешевые ресурсы за границей, а теперь этот источник закрыт, и они вынуждены кормиться практически только за счет наших депозитов, которые все-таки «короче», чем ипотека. Да и вкладчики все чаще стали забирать сбережения или перекладывать их на «гибкие» депозиты с возможностью забрать деньги в любой момент. Теперь банкиры уже не хотят рисковать и кредитовать «короткими» деньгами «длинную» ипотеку.

«Раньше ипотека в Украине существовала вопреки стандартам банковского бизнеса, без долгосрочных ресурсов, — анализирует Грэг Краснов. — Банки финансировали ипотеку за счет краткосрочных пассивов. „Длинные“ деньги украинские банки могли брать за границей, но сейчас это невозможно. Поэтому возобновление состоится только тогда, когда появится база долгосрочного ресурса как в национальной валюте, так и в западных инвестициях. Первая проблема не будет решена, пока в Украине не будет проведена реформа пенсионного сектора и страховой сектор не начнет развиваться, аккумулируя „длинную“ гривню. В этом случае для возобновления ипотеки понадобится не месяц и не год, а крупная реформа финансового рынка. Вторая проблема — это проблема стабильности страны, национального рейтинга. То есть западные деньги в Украину пока не идут. Возможно, со второго полугодия этот процесс начнется».

Однако финансовый эксперт Сергей Яременко не разделяет оптимизма банкира: «На сегодня о внешнем ресурсе можно забыть. Слово „ипотека“ на западном рынке стало „страшилкой“, поэтому на кредитование жилья инвесторы пока денег в Украину не дадут. Остаются два источника — Национальный банк Украины и Минфин. Какое состояние в Минфине — мы все прекрасно понимаем. А НБУ должен наконец-то осознать свою миссию, включить станок Обамы и не бояться предоставить банкам длительный ресурс. И тогда это будет хотя бы каким-то толчком к возобновлению рынка». А вот член правления банка «Форум» Кшиштоф Кушбик уверен, что ключевая проблема развития ипотечного кредитования — высокая инфляция, поэтому первоочередная задача Нацбанка — удержать стабильный курс гривни: «Инфляция на данном этапе убивает ипотечное кредитование. Взять кредит под 28,5% (а это та ставка, которая обеспечивает покрытие цены ресурсов и цены риска) нет желающих, потому что данный кредит вернуть невозможно. Мы можем говорить о возобновлении этого рынка, когда процентные ставки будут ниже 10%, еще лучше — 6—7%, а это будет возможно, когда регулятору будет поставлена инфляционная цель. По оценкам НБУ, на руках у населения сосредоточено около $ 40 млрд. Каким образом заставить население нести эти деньги в банк, процентные ставки в котором отражают ожидание рисков, связанных с инфляционной составляющей? Попадаем в замкнутый круг. Пока Украина не сможет привести инфляцию к уровню хотя бы 10%, мы не сможем обсуждать восстановление ипотечного рынка».

Исполнительный директор УНИА Алексей Пилипец добавляет к вышеуказанному перечню ипотечных преград свой «список»: «Многие банки сейчас улучшают ликвидность, появляется ресурс, но никто не спешит возобновлять ипотечное кредитование, потому что помимо системных существует целый ряд краткосрочных технических проблем. Это и проблемы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, и прозрачность процедуры реализации залога, и объективность работы оценщиков. Есть вопросы, связанные с фиксированием рисков — не рисков ликвидности, а рисков изменения процентных ставок. Так, многие банки сейчас, к примеру, предлагают плавающие процентные ставки, однако в Украине до сих пор нет общего индикатора, к которому эти ставки можно было бы привязать. Безусловно, государственные структуры-регуляторы — НБУ, Минфин, Минюст — должны быть активно вовлечены в этот процесс. Без их участия возобновить ипотечное кредитование в нашей стране будет невозможно».

Итак, по разным прогнозам, более-менее доступной для украинцев ипотека может стать не ранее чем через несколько лет. Правда, первый заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Виктор Анохов утверждает, что доступная ипотека появится уже в текущем году: «Для обеспечения спроса на недостроенное жилье мы самостоятельно или вместе с банками, которые поддержат нашу инициативу, начнем ипотечное кредитование граждан для покупки квартир в таких домах по ставкам не выше 15% годовых в национальной валюте. Срок предоставления таких кредитов для населения будет составлять 30 лет. Участие в реализации этой государственной программы позволит уже в 2010 году обеспечить больше 5 тыс. семей собственным жильем».

По словам господина Анохова, в этом году государство запланировало выделить 2 млрд. грн. в виде правительственных гарантий для решения жилищных проблем. Со своей стороны, ГИУ выпустит облигации внутренней ссуды и начнет реализовывать Государственную программу по строительству доступного жилья. Также ГИУ планирует уже в этом году начать работу по финансированию как недостроенных, так и пилотных объектов строительства. Сбудутся ли эти поистине наполеоновские планы — не берется предсказать никто.

Телеграф

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56819

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35978

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12656

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28546

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7333

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9428

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8310

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5891

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6139

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12265

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74089

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3829

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6606

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457