Цены и сделки под вопросом

  416

Ни одного отдельно стоящего магазина не продано в Минске за первые шесть месяцев текущего года.

В государственном реестре цен сделок по состоянию на 20 августа содержалась информация о 385 договорах купли-продажи помещений торгового назначения, заключенных в первой половине текущего года. В прошлом году за тот же период — 302 договора.

В том числе в Минске в нынешнем году за первые шесть месяцев продано 234 торговых помещения, что составило 174% к аналогичному прошлогоднему показателю.

Примечательно, что в июне в Минске из 35 сделок с торговыми помещениями 29 были представлены одним объектом — общественно-торговым центром с паркингом по ул. В. Хоружей, 1а, введенным в эксплуатацию в конце сентября прошлого года. Площадь помещений — от 45,2 до 5,1 кв. м. Цены, по которым достались хозяевам эти торговые площади, очень разные — от 3,2 млн. до 23 млн. BYR/кв. м. Но определить, какие из цен следует отнести к рыночной стоимости, какие — к инвестиционной, не представляется возможным, поскольку сведения, которые приводятся в реестре цен, не позволяют судить о природе самих договоров купли-продажи, как, впрочем, и о предметах сделок — торговых помещениях.

Если судить об официальных ценах продажи торговых помещений по двум другим сделкам купли-продажи, совершенным в июне, то получается, что встроенный магазин в жилом доме, построенном в 1999 году, в районе ул. Беды стоит сегодня 4,56 млн. BYR/кв. м. А 5,4 млн. BYR — это цена квадратного метра встроенного магазина в только что сданном многоквартирном жилом доме в микрорайоне Лошица-4.

Что касается самостоятельных торговых объектов — магазинов, многофункциональных комплексов, то здесь картина еще более удручающая.

В нынешнем году за январь — июнь в Беларуси заключено 100 договоров купли-продажи специализированных зданий для розничной торговли, продано 6 зданий для осуществления оптовой торговли. В прошлом году — 117 и 2 (в Речицком и Гродненском районах) соответственно.

При этом если на долю Минской области в нынешнем году (I и II кварталы) пришлась 5-я часть всех сделок со зданиями розничной торговли (в 2009 г. — 1/6), то в Минске не продано ни одного отдельно стоящего магазина либо павильона (то же и в 2009 г.).

В первом полугодии 2009 г. в Беларуси заключено 7 договоров купли-продажи многофункциональных зданий (офисы, магазины, склады), в Минске — 0. В нынешнем году — 15 и 8 соответственно. Но, к сожалению, данные реестра не позволяют сказать, в рамках каких конкретно сделок был зарегистрирован переход права собственности на объекты — лизинговых, купли-продажи, залога либо каких-то еще.

То есть официальные данные реестра цен сделок с объектами недвижимости о количестве заключенных и зарегистрированных договоров купли-продажи торговых объектов практически не позволяют оценить динамику активности на рынке торговой недвижимости. То же можно сказать и о ценовой динамике.

И о тенденциях на рынке можно судить лишь по оценкам специалистов агентств недвижимости, причем преимущественно минских, поскольку региональные риэлтерские фирмы сделками с объектами коммерческой недвижимости почти не занимаются.

Данные реестра цен сделок косвенно подтверждают информацию о наличии дефицита торговых объектов, предлагаемых сегодня на продажу. А о том, что дефицит есть и что последние полгода он стал ощутимее, говорят риэлтеры, а также минские и международные консультанты.

В то же время желание зарубежных девелоперов строить в Беларуси, и в частности в Минске, крупные торговые центры специалисты объясняют отчасти теми льготами, которые сегодня действуют при заключении инвестиционных договоров, а также арендными ставками. Например, существующие ставки аренды складских помещений, как утверждают аналитики, уменьшают сроки окупаемости проектов по строительству логистических центров в Минской области по сравнению со сроками в той же Литве.

Кроме того, получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов на действующих условиях, введенных Декретом президента № 10 от 6.08.2009 г., намного выгоднее, чем по тем условиям, на которых девелоперы получали аналогичные участки под аналогичные проекты 2−3 года назад.

Причем принятие данного документа сделало невыгодным покупку прав на участки, которые девелоперы получали по старым правилам. Потому что, как правило, такие участки предоставлялись с серьезными обременениями — затратами, которые девелопер должен был понести сверх стоимости заявленного проекта. Сегодня выгоднее прийти и получить участок, что называется, с нуля, чем многие и пользуются.

Хотя заключение инвестиционного договора с тем же Мингорисполкомом, выступающим от лица Республики Беларусь в соответствии с Декретом № 10, ставит девелопера в очень жесткие рамки: шаг влево, шаг вправо — штраф. И штрафы за невыполнение каких-то обязательств, например за несоблюдение сроков реализации проекта, — немаленькие.

Ну, а те фирмы, которые уже вложили в приобретение по старым правилам прав на участок и на реализацию проекта на этом участке, сегодня теряют в конкурентоспособности в силу более высоких затрат, понесенных ранее на стадии предпроектной подготовки.

Таковы тенденции.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

33942

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

20754

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

108390

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

20889

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

8581

«В другой район – ни за что в жизни». Как живется в тех самых голубых домах напротив Дроздов

43733

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

4736

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2383

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8588

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69352

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2135

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3310

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124