Как получать за обычную «двушку» три миллиона аренды в месяц?
601 7

28.10.2010

Заниматься предпринимательской деятельностью в Беларуси на законных основаниях разрешено уже более 20 лет, но, несмотря на это, большинство граждан продолжает жить в плену стереотипов сложившихся ещё в период советской эпохи, что во многих случаях является причиной вынужденного участия в «серых» схемах при операциях с недвижимостью, одновременно упуская возможность получить приличный законный доход.

Несмотря на то, что дефицит жилья был и остаётся одной из самых насущных проблем населения, существует и переизбыток жилплощади в виде пустующих квартир. И порой получается так, что в одной и той же семье дети стоят в очередях на расширение, а родители имеют, доставшуюся в результате каких-то семейных операций с наследством либо приданного, квартиру в запасе, которая просто простаивает или в лучшем случае сдаётся в аренду без уплаты причитающегося с этого вида деятельности налога.

К слову стоит отметить, что чем дальше вглубь истории уходят годы войн и разрухи, тем больше, как это не банально, становится обеспеченных наследственным жильём семей. Медленно, но верно среднестатистический белорус оказывается в ситуации среднего жителя более состоятельной Европы, когда являясь единственным или одним из двух детей в семье, он уже по праву рождения и по прямому наследству обеспечен жильем от своих дедушек и бабушек или родителей. И в случае удачно складывающихся обстоятельств с жилплощадью родителей, молодая семья имеет несколько квартир для проживания на выбор.

Это не единственный вариант появления свободных пассивов (так для простоты понимания можно обозначить пустующую жилплощадь) у простого труженика. Есть ещё когда-то построенные общими усилиями и забитые разным хламом гаражи, разбросанные по гаражным кооперативам города, редко посещаемые домики за городом и так далее и тому подобное.

Всё это «нажитое непосильным трудом» имущество отложено в долгий и пыльный ящик под названием «на всякий случай» или «будет детям, когда поженятся». И всё бы хорошо, если бы не один момент — собственнику всего этого добра приходится изо дня в день трудится не покладая рук и не поднимая головы для того, чтобы свести концы с концами, вместо того, чтобы грамотно используя имеющийся ресурс, получать дополнительный доход, сопоставимый с основным заработком, а порой и превышающий его. А возможность выхода из этого замкнутого круга, при наличии вышеуказанной ситуации, присутствует. Давайте же вместе с вами рассмотрим эту возможность более подробно.

Анализируя ситуацию на примере простого труженика, мы естественно подразумеваем и то, что всё это можно спроецировать и на более-менее успешного представителя малого бизнеса, у которого со свободными средствами полегче, но зато времени сесть и проанализировать сложившуюся ситуацию катастрофически не хватает.

Чтобы не быть голословными, предлагаем рассмотреть, на конкретном примере, вопрос превращения пассивов в активы. Предваряя удивление читателя хочется отметить, что, с точки зрения простых и понятных правил приумножения личного капитала, которым, кстати не учат в школе, та квартира которая у вас пустует, да и та, в которой вы постоянно живёте это ваш пассив. Пассив — это то, на что вы расходуете деньги, а актив — то, что вам их приносит.

Итак, согласно свежим данным портала realt.by 1 кв. м жилья в самом среднем по цене Первомайском районе Минска стоит, опять же в среднем, 1413 долларов. Умножим на среднюю площадь двухкомнатной квартиры в 58 м² и получим сумму около 82 000 долларов.

Для того, чтобы превратить эту сумму из пассива в актив можно сделать банальный поступок — сдать эту квартиру в аренду. Тогда мы снимем с себя груз по оплате коммунальных платежей, которые в свою очередь значительно возросли в этом году для тех, кто имеет более одной квартиры (наш случай), и получим сумму около 300 долларов в месяц, из которой, для придания законности этой операции, необходимо оплатить налог, в данном случае — около 40 долларов. Путём несложного подсчёта определяем, что квартира, оставаясь вашей, принесет за 8 лет, а эту цифру мы взяли не случайно, без малого 25 тыс. долларов, что составит около 30 процентов от суммы стоимости квартиры или 3,8% годовых, что на первый взгляд вроде как и немало. И многие, считая свой долг по улучшению благосостояния семьи выполненным, на этом и успокаиваются.

Но есть ещё один законный, и как я вижу, более доходный вариант превращения пассивов в активы. Но для его осуществления одной внутренней решимости недостаточно. Тут нужно немного скрупулёзности, личного участия и, конечно же, желания детально изучить ситуацию.

Всё то имущество, которым вы владеете без пользы делу, а в нашем случае, это квартира стоимостью 82 тыс. долларов вы благополучно реализуете, а на вырученные средства приобретаете коммерческую недвижимость — офис, склад или торговое помещение.

Обратимся опять же к порталу realt.by. В данном случае о средней цене на объекты коммерческой недвижимости говорить труднее, так как у объектов свои особенности по месту расположения, вариантам отделки, классам и соответственно цене продажи и стоимости аренды за квадратный метр помещения. Чтобы не вдаваться во все эти подробности возьмем для примера офис, допустим в Московском районе нашей столицы, который сегодня без особого труда можно купить по цене 1400 долларов за метр, что на нашу сумму в 82 тыс. составит 58,5 м.кв. Считаем дальше. На сегодня средняя цена аренды за 1 кв. м общей площади офиса, который в нашем случае стоил 1400 долларов за квадрат (тут уже нужно быть внимательным, так как офисы сдаются и продаются как по общей так и по полезной площади) равна 14 евро.

В качестве отступления отметим, что так уж повелось, что с подачи государственных арендодателей размер арендной ставки считается в евро, при том, что стоимость зданий, по другой, закоренелой привычке белорусов, озвучивается в долларах США. 14 евро (это около 18 долларов) умножаем на наши 58,5 квадратов и получаем сумму, которая равна 1054 долларам США. Как и в случае с квартирой коммунальные платежи, которые в отличие от платежей за квартиру никуда не увеличивались, берёт на себя арендатор. Нам нужно только оплатить налог в размере 8% от полученной суммы дохода, что заметьте, гораздо ниже, чем в случае с квартирой. Правда для этого нужно предварительно сходить в Администрацию своего района, занести туда квитанцию на 2,5 евро и стать индивидуальным предпринимателем, работающим по упрощенной системе налогообложения.

Итак, 1054 доллара минус 8 процентов налог, минус 0,8 процента за снятие наличных в банке равно 960 долларов. Поскольку ваш офис, склад или магазин будет стоять не один в поле, а в составе какого-то комплекса или будет частью здания, вам придётся из полученной прибыли оплатить свою долю расходов по пропускному режиму и эксплуатации здания. Эта сумма колеблется в достаточно большом диапазоне и зависит от нескольких факторов. В нашем случае она может составлять от 20 до 80 долларов. Возьмём среднюю цифру — 40. Итого с учетом всех вычетов мы имеем 920 долларов в месяц или 13,5% годовых или 108% за 8 лет, что равно 88 320 долларов.

Теперь, немного подробнее о том, почему мы привязались к этой дате в 8 лет. Если вернуться к началу нашего разговора, то мы вспомним, что дети уже подросли, им пора жениться и естественно нужен свой угол. Если бы мы просто сдавали свою «двушку», то нам бы пришлось выселять арендаторов и затевать ремонт, так как за 8 лет квартира была бы добита до «ручки». В нашем же случае, мы со спокойной душой, даже если за это время цены на жильё баснословно выросли, а значит коммерческая недвижимость подорожала не менее баснословно, или наоборот упали, уже ни для кого не секрет, что и такое бывает, берём свой офис и обмениваем на двухкомнатную квартиру в Первомайском районе Минска, а в случае падения цен просто покупаем её назад, тратя при этом даже не всю сумму вырученную от сдачи офисов в наём, и продолжаем жить счастливо имея хорошую прибавку к пенсии от дальнейшей сдачи в аренду оставшихся офисов либо инвестируя дальше ту сумму, которую они принесли за этот период.

А по поводу трёх миллионов рублей, анонсированных в заголовке статьи, добавим, что если получаемый доход переводить с карт-счёта на вклад, то даже минимальные 7−8 процентов годовых в конце восьмилетнего цикла позволят получить заветные три миллиона в месяц.

К тому же хотелось бы обратить внимание уважаемого читателя на то, что двухкомнатная квартира была взята лишь для примера и если отбросить все условности, то можно с уверенностью утверждать, что коммерческая недвижимость даёт в среднем 14−16 процентов годовых от продажной цены, плюс рост стоимости в долгосрочном периоде.

Обо всех трудностях и уловках, которые могут поджидать начинающего рантье, о том, что 25 процентов годовых бывает только в рекламе, и о том, как их реально получить, читайте в следующих публикациях от интернет-портала Investar.by.

Инвестиционный интернет-портал www.investar.by

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь