Покупателям не хватает объектов

  482

Рынок коммерческой недвижимости в следующем году ожидает положительная динамика.

По установившейся традиции, когда аналитики делают прогнозы развития минского рынка недвижимости, в том числе и коммерческой, они всегда оглядываются на Москву. Причем принято считать, что минский рынок реагирует на внешние факторы примерно так же, как и московский, только с опозданием на 9−12 месяцев.

Если руководствоваться этими соображениями, то следующий год для рынка коммерческой недвижимости Минска не станет годом каких-то радикальных перемен. Спрос на покупку объектов, вероятнее всего, будет увеличиваться. Неизбежно будут расти цены. Но и в первом, и во втором случае положительная динамика будет плавной, без резких скачков. То есть будет происходить примерно то же, что происходило в текущем году в Москве.

Например, офисный сегмент коммерческой недвижимости в Москве, по оценкам аналитиков, в текущем году вошел в фазу стабилизации. Об этом свидетельствует, в первую очередь, восстановление объема купленных и арендованных качественных офисных помещений. По данным компании Colliers International, в Москве за первые три квартала этого года было куплено и взято в аренду на 1 млн. кв. м больше, чем за весь 2009-й. Постепенно на рынок возвращаются и западные арендаторы, первыми ушедшие с рынка во время кризиса. На рынке аренды офисной недвижимости произошло сокращение доли вакантных площадей. Вероятно, то же ждет минский рынок в следующем году.

Правда, что касается непосредственно Москвы, то, несмотря на рост спроса, ликвидность офисной недвижимости остается под вопросом. Девелоперы вынуждены перепрофилировать часть офисов в торговые и гостиничные площади, чтобы повысить доходность проекта. Стоит ли готовиться минским девелоперам к подобным превратностям судьбы? Скорее да, чем нет, но не всем. Потому что, даже если бизнес будет активно развиваться, Минск уже не страдает тем дефицитом офисных помещений, который имел место лет 5−6 назад. Мало того, кризис не смог помешать многим девелоперам продолжить реализацию проектов.

Другое дело, что некоторые объекты не отвечают сегодняшнему спросу, который почти наполовину формируется из мелких арендаторов и покупателей.

О динамике продаж в Минске говорят данные статистики.

В первом полугодии текущего года в регистре цен сделок купли-продажи недвижимости зарегистрировано 222 договора купли-продажи административных помещений, расположенных в Минске. В среднем ежемесячно заключалось по 37 сделок.

При этом за июль — октябрь было продано всего лишь 93 административных помещения (в среднем по 22 сделки в месяц).

Согласно информации, содержавшейся в реестре цен сделок по состоянию на 15 декабря текущего года, в ноябре подписано всего 10 договоров купли-продажи административных помещений. Но это не окончательные данные, поскольку с момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации такого договора может пройти до одного месяца.

Самой крупной сделкой на минском рынке офисной «вторички» во втором полугодии можно было бы считать договор купли-продажи административного помещения в бизнес-центре Silver Tower (пер. 1-й Загородный, д. 20) площадью более 14,3 тыс. кв. м. Договорная цена — 49 млрд. BYR, что составило 3,435 млн. BYR/кв. м. Однако, как прокомментировал Андрей Алешкин, партнер и директор по брокериджу компании Colliers International в Беларуси, данную следку следует рассматривать не как сделку купли-продажи, а как финансовую сделку, связанную с получением девелопером финансирования или с рефинансированием его текущей задолженности. Следовательно, 3,435 млн. BYR/кв. м — это не рыночная стоимость объекта сделки, а сумма привлеченного под него финансирования.

Самая крупная сделка в ноябре — это продажа помещения площадью более 300 кв. м по цене более 4,2 млн. BYR/кв. м в административно-хозяйственном здании по ул. Тимирязева, введенном в эксплуатацию в 2006 году. Как утверждают специалисты, это очень неплохая цена для такого объекта. В настоящий момент готовые офисные помещения с отделкой в этом же здании предлагаются по 1,8−2 тыс. USD/кв. м. Долевое строительство офисных помещений в строящемся по соседству еще одном административном корпусе стоит около 1,2 тыс. USD/кв. м.

Заметим, что первая половина текущего года оказалась богаче на так называемые «финансовые» сделки. Общая сумма трех сделок, зарегистрированных в самом начале года, составила примерно 44 млн. USD. В частности, в реестре цен были зарегистрированы договоры купли-продажи помещений в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver Tower, а также в ТЦ «Титан». На 7,9 млрд. BYR были реализованы площади в офисном здании Парка высоких технологий (ПВТ).

Согласно информации, содержащейся в реестре цен сделок купли-продажи на 15 декабря, в первом полугодии было зарегистрировано 242 договора купли-продажи изолированных торговых помещений. За июль — октябрь текущего года — всего 124 договора. Большинство реализованных во второй половине года помещений, как и в первом полугодии, — это торговые места и небольшие магазины площадью до 120 кв. м. При этом примерно в 60% случаев размер помещений не превышал 10 кв. м. В ноябре, судя по оперативным данным, зарегистрировано всего 10 договоров.

Самой крупной сделкой на рынке изолированных торговых помещений во второй половине года (во всяком случае, пока) можно считать договор купли-продажи встроенного торгового помещения площадью 672,8 кв. м в многоквартирном жилом доме № 7 по ул. Кижеватова. Дата ввода — начало 1997 года. Цена квадратного метра по договору составила 3,5 млн. BYR. Но можно ли рассматривать данную сумму в качестве рыночной стоимости проданного объекта и каков характер самой сделки, — ответить на эти вопросы однозначно не представляется возможным.

Анализ данных о продаже офисных и торговых изолированных помещений в первой и во второй половине текущего года может говорить о снижении инвестиционной активности в этих секторах рынка коммерческой недвижимости. Однако это противоречит оценкам риэлтеров, работающих на этом рынке. По их данным, спрос на покупку офисных и торговых помещений был достаточно стабилен в течение всего текущего года, а по отдельным объектам спрос значительно превышал предложение. То есть снижение числа сделок можно объяснить вымыванием объектов, пользующихся повышенным спросом.

Специалисты также склонны считать, что в следующем году спрос на покупку офисных и торговых помещений вырастет, в том числе и за счет активизации спроса со стороны представителей иностранного бизнеса и ритейла.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

73018

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

45651

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

22289

Ремонт за 21 месяц и 41 тысячу долларов. Посмотрите, как преобразилась хрущевка после перепланировки

12652

Новая Боровая или Зеленая гавань? Ищем квартиру для семьи, которая любит природу и комфорт

16378

В 2026 году «Жилищный баланс» планирует купить до 3000 квартир. Интервью с руководителем — о результатах и планах

15130

«Лучше по 300 рублей, но каждый месяц». Как правильно откладывать на свое жилье и копить на первый взнос?

16342

Минчанин показал, как устроен его стеклянный дом у леса: «Теплее, чем кажется»

120159

Смотрим классный дом возле Минска: с баней, у леса. Для отопления — тепло земли

32783

Сходили в один из последних несетевых универсамов Минска. «Мы в восторге от здешних булочек»

5726

Белорус сделал ремонт в 178-летней квартире. Посмотрите, как необычно получилось

23295

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

14282

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

76253

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4955

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

8570

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706