Арендатор всегда прав, или пять полезных фактов о рынке недвижимости Германии

  649

Этот материал появился несколько спонтанно, но, полагаем, из-за этого не стал менее актуальным. Отвечая на вопросы Prian.ru, представитель L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер объяснила, чем немецкий рынок недвижимости принципиально отличается от российского, от каких, казалось бы, выгодных предложений покупателю лучше отказаться, и почему цены на жилье в Германии никогда не рухнут в одночасье.

Свобода действий без права на гражданство

Германия очень радушно принимает зарубежных покупателей недвижимости. По закону, иностранцы могут свободно приобретать дома, квартиры, земельные участки, офисы, торговые помещения и любые другие объекты во всех федеральных землях. После совершения сделки нерезидент получает те же права и обязанности, оплачивает те же сборы и налоги, что и коренной житель страны.

Однако иностранцы должны знать, уверяют эксперты, что покупка недвижимости в Германии не дает им таких дополнительных бонусов, как автоматическое право на получение ВНЖ, ПМЖ и, тем более, гражданства. Максимум, на что могут рассчитывать владельцы собственности, — это получение многократной Шенгенской визы с правом пребывания в стране на протяжении 90 дней в полугодие. Кстати, процедура приобретения недвижимости в Германии подробно описана в нашей статье.

Развитый рынок без дешевых новостроек

Между рынками недвижимости Германии и России есть одно существенное отличие. Здесь с нуля возводят целые районы, застроенные типовыми экономичными зданиями, там — отдают предпочтение санации и реставрации уже существующего жилищного фонда. Что это на практике значит для покупателя?

Во-первых, найти квартиру в Германии будет проще на «вторичке», так как этот сектор рынка развит гораздо лучше. Во-вторых, старые дома в Германии — это обычно ухоженные, отреставрированные снаружи и отремонтированные изнутри постройки, за качество которых можно не беспокоиться. И в-третьих, те немногочисленные новостройки, которые все же появляются в немецких городах, как правило, относятся к элитному классу, а значит, потенциальным собственникам следует быть готовым к соответствующим ценам.

Германия по праву считается наиболее стабильной экономикой Европы. Именно поэтому одна из самых распространенных целей для покупки немецкой недвижимости среди россиян — это надежное вложение средств. А, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными. Поэтому покупателям недвижимости в это стране не стоит рассчитывать на заоблачные прибыли от сдачи объекта в аренду (20−30% годовых) или на молниеносный рост цен на рынке. Германия — это не лучшая страна для быстрого обогащения на недвижимости, уверяют эксперты.

В то же время в Германии собственник может быть уверен, что стоимость его объекта не рухнет за несколько дней, как это порой происходит в некоторых других странах. Германия всегда отличалась стабильностью как в росте, так и падении цен. Нормальным доходом от сдачи недвижимости в аренду считается 5−6% годовых, что по сравнению с прибыльностью немецких депозитов (0,5−2%) весьма неплохо. В некоторых объектах доход может доходить до 10−12% годовых. Поэтому если кто-то в Германии предлагает доход от аренды в 15−30%, то это должно насторожить покупателя, предупреждают эксперты.

Простота в поиске арендатора без права на повышение цен

Около 60% немцев, по статистике, живут в съемных домах и квартирах, а в Берлине доля нанимателей доходит до 80%. Поэтому практически любую недвижимость в Германии можно сдать в аренду. Тем не менее, столь высокий спрос не делает собственников недвижимости властелинами рынка, которые могут диктовать свои условия. Во-первых, арендные ставки в стране относительно невысокие — в среднем от € 4 до € 10 за «квадрат» в месяц. А во-вторых, немецкое законодательство защищает права арендаторов и не позволяет владельцам жилья задирать цены.

Например, по закону, сам владелец может посещать свою квартиру не более трех раз в год и только с письменного или устного разрешения нанимателя. Арендную плату можно повышать не более чем на 20% в три года. Выселить жильца можно только с целью личного проживания и только после заблаговременного уведомления об этом арендатора: если он проживает в квартире менее 5 лет, то за 3 месяца, если от 5 до 8 лет — за 6 месяцев, если более 8 лет — за 9 месяцев. Кроме того, некоторые арендаторы имеют право преимущественной покупки квартиры. Значит, владелец, который намерен продать свое жилье, обязан вначале спросить арендатора, не желает ли он купить объект по указанной цене, и может продавать ее другому лицу только, если арендатор дает письменный отказ или не реагирует на данный запрос в течение двух месяцев.

Любовь Баумгертнер, представитель компании L&B Immobiliya: «Сравнительно низкая стоимость аренды и защищенность прав дают арендаторам возможность чувствовать себя комфортно в съемной квартире, и у них отпадает необходимость в покупке жилья. Благодаря этому рынок недвижимости Германии „не перегрет“, и цены купли-продажи объектов остаются стабильными. Хотя в некоторых городах, таких как Мюнхен, чувствуется нехватка жилья, поэтому здесь самые высокие Германии цены — € 3−4 тыс. за кв. м. Рынок недвижимости Берлина переживает в настоящий момент большие изменения. С каждым годом в столицу переезжают все больше крупных компаний и государственных учреждений (правительство, Федеральная разведывательная служба, телевизионные каналы), строится крупнейший в Германии международный аэропорт… Все это приводит к созданию новых рабочих мест, притоку молодежи и, следовательно, росту арендных плат и стоимости недвижимости. Через несколько лет пока еще недорогой город (средняя стоимость жилья составляет примерно € 1,4 тыс. за кв. м.) может превратиться в один из самых дорогих в Германии».

Собственность без налога на недвижимость

Владелец недвижимости в Германии, будь то иностранец или гражданин страны, не оплачивает налог на недвижимость. Единственным сбором, которым облагаются собственники, является поземельный налог, поскольку вместе с квартирой или домом в большинстве случаев приобретается в частную собственность доля земельного участка. Размер данного налога составляет 2,6−3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Например, за небольшую 1−2-комнатную квартиру платить придется около € 80−150 в год. Подробнее о налогах, сборах, коммунальных платежах в Германии можно почитать в нашей статье «Содержание недвижимости в Германии».

http://prian.ru

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56819

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35981

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12656

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28554

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7344

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9428

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8310

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5917

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6139

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12265

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74089

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3829

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6606

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457