Вадим Тачкин: «Рынок восстанавливается после майской девальвации…»

  854

В свете недавних событий, касающихся стабилизации курса валют, Портал Realt.by провёл опрос среди представителей и руководителей некоторых агентств недвижимости, спросив мнение о прогнозах на ближайшее будущее и уточнив, что происходит сегодня.

Своё мнение на этот счёт выразил и Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), в интервью для нашего портала, осветив в большей степени ситуацию с долевым строительством.

О ВЫВОДАХ ЭКСПЕРТОВ

Прежде всего, выражая своё мнение на счёт каких-то событий на рынке недвижимости, необходимо опираться на данные, а не на какое-то личное видение, говоря при этом, что рынок разваливается, цены стремительно летят вниз и всё так плохо. Резкое сокращение сделок в отдельных агентствах еще не повод для заявлений их представителей относительно ухудшения общего положения дел на всем рынке недвижимости. Еcли взглянуть на количество зарегистрированных в базе Национального кадастрового агентства сделок купли-продажи жилья, то мы увидим, что их число уже второй месяц растет, и это не смотря на двойственность курса и сложности с приобретением валюты в банках, которые наблюдались на протяжении последних месяцев.

А делать выводы, не имея практического опыта продаж или опираясь только на теоретические познания в данной области, по меньшей мере, непрофессионально.

Простой пример: при минимальных затратах на рекламу, в августе, в течение 72 часов мы продали более пятидесяти квартир, которые были предложены к приобретению в одной из новостроек на окраине нашей столицы с условием полной оплаты стоимости в течение трех дней. Следующая проектная декларация, опубликованная в первых числах сентября с ценой квадратного метра на 2 миллиона рублей превышающей предыдущую, лишь незначительно уменьшила поток желающих вступить в долевое строительство на стадии котлована. Однако данный случай не может являться основанием для утверждений, что рынок на подъёме и никаких кризисных явлений на нем не происходит. Просто есть проекты, которые в силу разных причин, пользуются большей или меньшей популярностью у потребителей или где ценовая политика застройщиков, в зависимости от потребности в финансировании строительного процесса, повышает или понижает покупательскую активность в различные периоды их реализации.

О СМЕНЕ СОСТАВА ПОКУПАТЕЛЕЙ

До мая месяца к нам в основном приходили дольщики, имеющие зарплаты в рублях, и которые строили свои планы на будущее исходя из этого дохода, рассчитывая свои возможности с учетом получения кредита на строительство. После майских событий, на смену этим романтикам пришли прагматики. Это люди, чей доход или сбережения зафиксированы в валюте, люди, которых вполне устраивал двойственный курс обмена и рублевые цены первичного рынка. Именно они заменили очередников, рассчитывающих, в основном, на поддержку государства.

Кто эти люди?

Это не россияне, как пытаются утверждать многие, разве что в единичных случаях и то, в основном, это те же белорусы, которые когда-то, в силу разных причин, выехали за пределы республики и теперь решили вернуться обратно на родину. Они занимают незначительную долю в общем объеме платежеспособного спроса, и особой погоды на рынке не делают. В основном, столичное жилье интересует самих минчан и иногородних. Что касается вторых, то как бы там ни было, на периферии есть люди, которые зарабатывали и зарабатывают. Они, естественно, хотят обеспечить нормальное будущее своим детям, видеть их на хорошей должности, в хорошем месте и в хорошей квартире. Сегодня на рынке их становится больше. И они, как правило, четко знают, что им нужно, выбирают меньше, покупают быстрее.

Все это лишний раз свидетельствует о том, что рынок недвижимости не так уж и плох, как некоторым хотелось бы это преподнести. Покупатели никуда не исчезли, да их стало меньше, однако и количество ликвидного предложения за последние месяцы также практически не увеличилось, уравновесив тем самым, отток с рынка отдельной категории приобретателей жилой недвижимости.

О ТЕНДЕНЦИЯХ БЛИЖАЙШЕГО ВРЕМЕНИ

Каковы тенденции ближайшего времени?

Увеличилось количество замороженных на неопределенный период объектов, объектов, где застройщик необоснованно требует доплаты и тех объектов, которые, скорее всего, не будут построены в обещанные сроки. На этом фоне дома, которые уверенно возводятся, там, где на стройплощадке кипит работа, а не создается видимость строительного процесса, и ценовая политика соответствует текущему состоянию рынка, проблем с реализацией не испытывают. Такие проекты с каждым днем получают новых покупателей, которые в своем выборе того или иного застройщика во главу угла ставят стабильную и уверенную работу в непростых экономических условиях, а не былые достижения и тысячи построенных, в условиях ежемесячного роста цен и ажиотажного спроса, метров жилья.

Я это говорю на примере нашей, относительно недавно созданной группы компаний. После майской девальвации мы ни на один день не останавливали строительный процесс и даже смогли по некоторым позициям (окна, радиаторы отопления, ванные) укомплектовать один из наших объектов эконом-класса высококачественными импортными материалами и оборудованием. Кроме всего прочего, данный дом был построен на три месяца раньше установленного строка. Мы практически не рекламируем свои объекты в СМИ, ежемесячно увеличиваем стоимость строящихся квартир, однако это не уменьшает поток желающих вступить к нам в долевое строительство домов, большинство из которых находится на стадии котлована. Для застройщиков, которые знают, что и для кого они строят, кто в своей деятельности придерживается четко продуманной концепции и своевременно реагирует на внешние факторы, кризиса и падения цен нет. Дешевеет только то, что утрачивает свои качества и со временем может стать непригодным к употреблению. Это же можно сказать и об объектах первичного рынка недвижимости.

Почему же бюджетные варианты начали пользоваться таким спросом?

Потребители, которые неплохо зарабатывали и рассчитывали купить жильё из более дорого сегмента, сегодня уже не в состоянии себе это позволить. Однако потребность в улучшении своих жилищных условий у них никуда не исчезла, и они прекрасно понимают, что в ожидании восстановления своего уровня доходов могут пройти лучшие годы жизни, а квартирный вопрос так и останется на уровне малогабаритной или съёмной квартиры.

Поэтому вчерашние претенденты на комфорт- и даже бизнес-класс сегодня охотней соглашаются на более дешевые варианты. Таким образом, происходит перераспределение покупателей, точнее, их уплотнение в более низкой ценовой категории.

ОБ ОЧЕРЕДНИКАХ

Самое интересное, что в этой очереди за жильем от государства стояли отнюдь не бедные люди. И многие из них записывались в нуждающиеся только с одной целью — получить 5-процентный льготный кредит, чтобы потом построить квартиру у коммерческого застройщика.

Сегодня государство практически прекратило выдавать такие кредиты всем желающим, однако их стремление обзавестись отдельной квартирой никуда не улетучилось. Так или иначе, они нуждаются, и им приходится строиться за свои средства. Выбирая опять-таки наиболее дешёвые предложения от застройщиков.

РЕАЛИИ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

Почему бы им не присмотреться к вторичному жилью?

Да, с одной стороны новостройки в последнее время стали достаточно рискованным способом приобретения недвижимости. С другой же, «вторичка» имеет такие минусы, которые разом перевешивают любые сложности первичного рынка.

Это: не новый дом, неоднородный социальный состав соседей, маленькая автостоянка, устаревшее и изношенное инженерное оборудование т.д. Ну и самое главное — цена, которая пока очень далека от аналогичного предложения в строящихся домах.

И ЧТО МЫ ИМЕЕМ В ИТОГЕ

Оглядываясь на количество сделок, мы видим, что оно не уменьшается. На смену выбывшим, приходят новые покупатели, которые хотят и могут решать свой жилищный вопрос в новых условиях. Рынок восстанавливается после майской девальвации, при этом отдельные предложения в сегменте новостроек демонстрируют весьма неплохую динамику роста. В нынешней ситуации область живого рынка, рынка на котором совершаются реальные сделки, находится между недорогими малокомнатными квартирами на «вторичке» и новостройками эконом- и комфорт-класса, которые приобретаются покупателями, в большинстве своем, без использования кредитных ресурсов. Все, что выходит за эти рамки этого коридора, характеризуется, на сегодняшний день, низкой активностью как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов, у которых пока отсутствует мотивация к снижению цен до уровня платежеспособности сегодняшних участников сделок. В ближайшие месяцы здесь можно ожидать своеобразный застой рынка, обусловленный минимальным количеством продаж.

Что бы там ни говорили, но даже в сегодняшних условиях мы имеем немалое количество желающих, которые в состоянии купить недвижимость и достаточно большое количество квартир на продажу, собственники которых настроены их продать, а не продавать. Так, а каком упадке рынка может идти речь, когда у нас есть и продавцы, и покупатели, и которые лишь на время приостановили совершение сделок по причине шоковых событий в экономике нашей республики и последующего периода неопределенности, который подходит к своему завершению.

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4017

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4789

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22560

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12184

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14473

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10458

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

24090

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

5829

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

444

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1617

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7308

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67653

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1692

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2097

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290