Покупка недвижимости «за углом» — зона особого риска

  625

Сегодня, когда речь заходит о недвижимости, будь то в телевизионных программах или публикациях в печати, то чаще всего разговор ведется о стоимости квадратного метра жилья. В то же время, в сфере недвижимости есть много более серьезных проблем, о которых надо говорить и о которых участники сделки могут даже не догадываться.

«Черный риэлтер». Кто он?

В последнее время с экранов наших телевизоров иногда слышится такой термин, как «черный риэлтер». Встречается он и на страницах отдельных печатных изданий. И многие люди пребывают в полной растерянности, недопонимая: кто же такой «черный риэлтер» и откуда он взялся в Беларуси? Ведь профессия риэлтер появилась в нашей стране лишь в начале 90-х годов прошлого столетия, когда началась приватизация, и граждане получили возможность распоряжаться своим главным достоянием — жильем по собственному усмотрению. Риэлтер стал выступать в качестве посредника в сделках аренды, покупки и продажи недвижимости. И тот, кому за это время приходилось хоть раз в жизни решать свой квартирный вопрос, скорее всего, обращался за помощью к специалистам рынка недвижимости — риэлтерам.

Уже достаточно давно термин «черный риэлтер» бытует в России. И, как считает директор столичного агентства недвижимости «Сильван» Аделина Попова, в Беларусь он «пришел» именно из России и, в частности, благодаря российским средствам массовой информации. Ввиду высокой стоимости квартир на рынке недвижимости Москвы и других мегаполисов начиная с 90-х годов прошлого столетия стали нередки случаи совершения тяжких преступлений против граждан с участием преступных групп, куда входят риэлтеры, нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов, с целью завладения их квартирами. В число пострадавших попадают, как правило, одинокие собственники жилья, в основном пожилые люди и ведущие асоциальный образ жизни. Члены преступных групп действуют по следующей схеме: документы на квартиру оформляют при помощи подставных лиц и поддельных документов высокого качества. В паспорт вклеивают фотографию подставного лица, а затем продают квартиру по цене ниже среднерыночной. Нередки случаи, когда преступники действуют под вывеской агентств недвижимости, которые, как правило, официально не регистрируются. С целью завладения квартирами они идут даже на убийства людей.

Что же касается Беларуси, то у нас термин «черный риэлтер» — крайне некорректен, так как эти лица — просто преступники, чаще всего не имеющие никакого отношения к риэлтерской деятельности. А называют их так лишь потому, что данные преступления связаны с недвижимостью. Почему-то преступников в других сферах у нас не принято называть «черными». Ведь нет таких терминов, как «черный инженер», «черный врач», «черный учитель» и т. д. Термин «черный риэлтер» необоснованно порочит риэлтерский бизнес в Беларуси и оскорбляет добросовестных риэлтеров, считает Аделина Попова. В отличие от России риэлтерская деятельность в Республике Беларусь — это лицензируемый вид деятельности, и она находится под пристальным вниманием и контролем Министерства юстиции. В Республике Беларусь риэлтер — это очень серьезная профессия. Согласно законодательству риэлтер должен иметь, как правило, высшее юридическое, экономическое образование или образование по строительной специальности и стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью. Риэлтер сдает в Министерстве юстиции очень серьезный экзамен и получает свидетельство об аттестации сроком на 5 лет. И только тогда от имени риэлтерской организации он может оказывать услуги. Поэтому, считает директор АН «Сильван», у нас в республике и, в частности, в г. Минске нет и быть не может «черных риэлтеров». Этот термин, бытующий в определенных кругах, подрывает авторитет белорусских риэлтеров — очень образованных людей, оказывающих услуги в сфере недвижимости. Поэтому, полагает Аделина Попова, нельзя порочить такую нужную и серьезную профессию, как риэлтер.

Оправдана ли самостоятельная продажа?

В последняя время, рассказала Аделина Попова, в г. Минске участились случаи, когда продавцы обращаются в агентство недвижимости и просят найти покупателя на их квартиру, но при этом отказываются заключать договор и оплачивать услуги риэлтерской компании. «Мы стараемся с такими продавцами не работать. Потому что лично меня всегда настораживает тот факт, что если человек приходит в агентство, рекламирует свою квартиру, готов продавать ее по сниженной цене, но категорически отказывается работать с риэлтерской компанией, то это первый признак того, что квартира имеет „плохую историю“. Человек, покупая такую квартиру, скорее всего, будет иметь в дальнейшем проблему», — сказала Аделина Попова. По мнению директора риэлтерской компании, если продавец — порядочный и честный человек, если его квартира не имеет криминального прошлого, то почему он не хочет сотрудничать с агентством недвижимости? У таких продавцов одна мотивация — нежелание оплачивать услуги риэлтерской компании. Они придерживаются мнения: и сам не хуже сделаю, да и агентству не придется платить. При этом, добавила Аделина Попова, продавцы не понимают, что, обратившись в агентство за услугой, им помогут не только в короткие сроки и без риска продать квартиру, получить за нее деньги, но и «не разориться» на оплате услуг. Потому что агентство недвижимости всегда найдет возможность оказать помощь своему клиенту.

Чем чревата покупка без посредников?

По мнению директора АН «Сильван», человек, решивший покупать квартиру, сам для себя решает, обращаться ему за услугой в агентство недвижимости или нет. Если он считает, что способен и располагает временем самостоятельно решить такой сложный вопрос без помощи профессионалов, он имеет на это полное право. Тем не менее, покупатели должны знать и понимать, на какой неоправданный риск они порой идут. Покупая квартиру самостоятельно, им никто не даст гарантии, что она не будет таить в себе какой-либо «плохой истории» и что спустя какое-то время не позвонит в дверь один из бывших собственников квартиры. Поэтому, купив криминальную квартиру сегодня, ее можно запросто лишиться и через 10, и через 15, и через 20 лет.

Тем не менее, нельзя говорить о том, что белорусский рынок недвижимости слишком криминальный. И во многом эта заслуга риэлтеров, которые делают все для того, чтобы сделки были безопасными. Однако покупателям, решившим самостоятельно осуществлять сделку, надо быть бдительными и опасаться всякого рода мошенников, предлагающих зачастую дорогие квартиры по заниженным ценам. Они действуют настолько виртуозно, что неискушенный покупатель даже не заметит подвоха, а в результате останется ни с чем, считает Аделина Попова.

К примеру, некоторое время назад в г. Минске была совершена сделка с квартирой по чисто российской схеме. В агентство недвижимости обратилась беременная женщина с просьбой найти покупателя на ее квартиру. Надо сказать, что квартира была хорошая, с дорогим ремонтом. Причем продавец попросила, чтобы покупатель был найден как можно быстрее, потому что якобы женщина не располагает временем, ей надо скоро уезжать и готовиться к родам. Была сделана и существенная скидка на квартиру. Агентство недвижимости заключило с продавцом договор на оказание риэлтерских услуг. Но как только покупатель был найден, женщина тут же расторгла договор с агентством, сославшись на то, что у нее поменялись обстоятельства и ей срочно надо уезжать.

И тут началось самое «интересное». Через несколько дней после расторжения договора директора агентства недвижимости вызвали в прокуратуру для дачи показаний. Оказалось, что в г. Минск приехала преступная группа, работающая в сфере недвижимости. На квартиру, которую беременная женщина сняла в аренду на месяц, были подделаны абсолютно все документы. И, как только был найден покупатель, продавец уговорила его совершить сделку, минуя агентство недвижимости. В свою очередь покупатель, долго не раздумывая и решив сэкономить на услугах агентства, согласился на предложение продавца. Быстро были назначены дата и время удостоверения договора в нотариальной конторе. И поскольку ни один из документов у нотариуса не вызвал подозрения, сделка им была удостоверена. А продавец, получив за квартиру 100 тыс. долл.США, быстро покинула город. Покупатель, ничего не подозревая, обратился в агентство по госрегистрации и земельному кадастру за регистрацией прав на приобретенную квартиру. И вот тут-то выяснилось, что квартира не принадлежала беременной женщине, что она ее арендовала и продала по поддельным документам.

Во всей этой грустной истории пострадал, естественно, покупатель. Он не только не смог купить себе квартиру, но и потерял деньги. А все почему? Потому что решил сэкономить на услугах агентства. Если бы сделка совершалась при помощи риэлтерской компании, то опытные риэлтеры, которые имеют огромный опыт работы в сфере недвижимости, знают все нюансы и тонкости процесса осуществления сделки, быстро выявили бы подвох. В этой связи, сказала Аделина Попова, «я не советовала бы нашим гражданам покупать квартиры в подворотне, без участия агентств, потому что покупка квартиры — это не покупка комнатных тапочек. Такую покупку человек совершает один или два раза в своей жизни и экономить на ней нельзя хотя бы потому, чтобы потом жить и спать спокойно». Более того, добавила директор агентства недвижимости, если бы сделка совершалась с участием агентства недвижимости, которое имеет страховой полис, в случае возникновения какой-либо проблемы покупатель по страховке вернул бы причитающуюся ему сумму денег.

А вот еще один пример самостоятельно поиска и покупки жилья. В агентство недвижимости обратился мужчина с просьбой подыскать покупателя на его квартиру. В его гражданском паспорте не было отметки о браке. Тем не менее, квартира была приобретена в собственность 15 лет назад, в то время как мужчине на момент продажи жилья было 50 лет. У риэлтера возникло подозрение, что квартира могла быть куплена, когда мужчина находился в браке. А это означает, что она приобреталась в совместную собственность. Для продажи такой квартиры необходимо получать согласие бывшей жены. Как выяснилось, мужчина развелся 2 года назад, а соответствующей отметки в паспорте не было. Так вот если бы сделка с данной квартирой осуществлялась без агентства недвижимости, покупатель не получил бы никакой гарантии, что впоследствии не появилась бы бывшая жена продавца и не предъявила свои права на жилплощадь. Иногда в таких схемах принимают участие оба супруга-мошенника.

Как рассказали автору публикации в агентстве недвижимости, в практике риэлтерской компании был и такой случай, когда совладельца квартиры посадили на долгое время в тюрьму. Поскольку срок тюремного заключения был большой, то некоторое время он числился в лицевом счете на квартиру. А потом затерялся… Жена в его отсутствие решила продать квартиру без согласия мужа. И, опять-таки, если бы не опытные риэлтеры, которые обнаружили «потерянного» жильца, квартира могла бы быть продана. А потом, как ни в чем не бывало, из мест не столь отдаленных, вернулся бы муж и предъявил свои права на квартиру. И опять возникла бы проблема.

«И таких проблем с квартирами может быть сотни, о которых покупатели могут совсем не подозревать, — сказала директор агентства недвижимости „Сильван“. — Конечно, квартиры можно продавать и покупать, минуя агентства недвижимости. Только потом не надо ходить, плакать и искать виноватых. В настоящее время оплата риэлтерских услуг производится в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости (в базовых величинах). Устанавливаемый процент соответствует стоимости риэлтерских услуг, существующей на рынке недвижимости, и дифференцируется от 3% до 1% (в зависимости от стоимости объекта недвижимости). И эта на сегодняшний день не такая большая сумма, чтобы подвергать себя неоправданному риску. Причем все тарифы на риэлтерские услуги утверждены Советом Министров и вывешены на стендах в агентствах недвижимости». При этом специалист по недвижимости добавила, что многие продавцы и покупатели, решившие самостоятельно осуществлять сделку, обращаются за консультациями к юристам. Однако, как показывает практика, зачастую в юридических конторах работают специалисты широкого профиля, а потому и не могут оказать квалифицированную консультацию. В отличие от риэлтеров они не имеют большой практики в вопросах осуществления сделок с недвижимостью, а потому и не знают многих тонкостей в этой работе. А вот обратившись в агентство недвижимости, можно получить любую консультацию опытного риэлтера, зачастую абсолютно бесплатно.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94050

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57256

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45478

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

12945

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22091

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7512

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9216

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883