Выставить подороже и постепенно снижать VS сразу делать привлекательную скидку. Какая тактика продажи квартиры лучше?
9176 15Мечта любого продавца — в короткие сроки получить за квартиру максимальную сумму. Но быстрая продажа сопряжена с необходимостью делать скидку ещё на стадии размещения объявления, чтобы выгодно отличаться от аналогов. Многим продавцам это не по душе и они используют иную тактику — цену выставляют на уровне аналогов или выше, а затем, при отсутствии спроса, потихоньку снижают. Насколько оправдан такой подход?
Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. В зависимости от ситуации на рынке и ценовых колебаний (которых в последние годы было немало) выиграть могут как одни, так и другие. Но степень риска у каждого из описанных выше подходов безусловно будет отличаться.
Быстрая продажа — это всегда потеря денег, но она сравнительно небольшая. Затяжная продажа может привести к разному результату: от неожиданной прибыли до огромных потерь.
Немного методологии
Квартиры, проданные за последние годы были разделены на 4 группы в зависимости от скорости продажи: до 3 месяцев, 4−6, 7−9 и 10−12 месяцев. Срок этот отсчитывался от даты первого появления объявления на Realt.by до даты подписания договора купли-продажи. Основой для построения графика ниже стала разница между ценой в объявлении и ценой сделки. Для анализа использовались 1-комнатные квартиры, у других типов отличия будут минимальными.
Невооружённым взглядом видно, что те, кто стремился продать быстро (и кому удалось это сделать менее, чем за 3 месяца) всегда теряли при торге довольно незначительную сумму — от 500 до 2000 долларов, даже в самое критичное для рынка время.
В конце 2012 — первой половине 2013 торг, как таковой, отсутствовал. Неудивительно, ведь именно в это время рынок был дефицитным и покупатели разметали без разбора практически любые квартиры. Те, кто предпочитал не выделяться из общей массы или вовсе выставлял цену выше аналогов, в дальнейшем буквально озолотились. «Однушки», выставленные на продажу в конце 2012 года и «провисевшие» на рынке не менее 9 месяцев, по итогу были проданы на 12 тысяч дороже первоначально выставленной цены. Согласитесь, приятный бонус в виде нового автомобиля из салона.
Последними, кто насладился ростом цен, стали те, кто вышел на рынок весной 2013 года и продавал квартиру не менее 3 месяцев. Их доход составил от 2,5 до 4 тысяч долларов.
Но уже осенью 2013 года тактика затяжной продажи стала приносить убытки, которые росли с каждым кварталом. На протяжении 2,5 лет продажа свыше 3 месяцев всегда оборачивалась весомыми потерями из-за того, что продавцам нужно было постоянно догонять падающий рынок.
По-настоящему «влетели» те, кто не успел продать квартиру до конца 2014 года. В зависимости от того, сколько их квартира находилась в продаже, средние потери из-за рыночной конъюнктуры составили от 9 до 15 тысяч у 1-комнатных квартир, и от 13 до 23 тысяч у квартир с большим числом комнат.
С наступлением 2016 года ситуация выровнялась. Независимо от того, сколько квартиры находились на рынке, цена при продаже у 1-комнатных квартир была ниже цены в объявлении всего на 1−2 тысячи долларов. Те квартиры, которые вышли на рынок весной и продались только в конце года, по итогу были реализованы даже с небольшим бонусом (в среднем +$ 300 к первоначальной цене).
Насколько должна отличаться от конкурентов цена, чтобы продать квартиру за 3 месяца?
Бытует мнение, что привлечёт покупателя только сильно заниженная цена. Это не так. Иногда хватает и нескольких сотен, чтобы предложение уже воспринимали привлекательным.
Если мы говорим об «однушках», то последние 5 лет квартиры, которые были проданы за 3 месяца, в среднем выставлялись лишь на $ 1000 дешевле аналогов. Лишь однажды, в конце 2015 года, для быстрой продажи понадобилось держать цены на $ 3000 ниже.
Закономерно, что у квартир с большим числом комнат эти цифры более внушительные, но и их нельзя назвать астрономическими. 2-комнатные квартиры, которые продавались быстрее остальных, в среднем выставлялись на 2−3 тысячи дешевле. У 3-комнатных этот диапазон, в зависимости от разной ситуации на рынке, колебался от 2 до 5 тысяч.
Судя по тому, что цены на квартиры вновь начали снижаться, быстрая продажа опять становится страховкой от больших потерь. Насколько активно будут ей пользоваться продавцы — покажет время. Но крайне негативный опыт затяжных продаж в последние годы должен заставить их объективнее оценивать рыночную стоимость своей квартиры.
Индексы цен на 19.04.2024
| тип | цена | за кв.м. | +/- |
|---|---|---|---|
|
1 комн.
|
$53 200 | $1 237 ↓ | -2 |
|
2 комн.
|
$77 900 | $1 561 ↑ | +8 |
|
3 комн.
|
$91 900 | $1 417 ↑ | +5 |
|
4 комн.
|
$103 500 | $1 377 ↓ | -1 |
"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года
Число сделок в г.Минске *
| период | число сделок |
|---|---|
| Апрель 2024 | 644 |
| Март 2024 | 1963 |
| Февраль 2024 | 1695 |
* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 20.04.2024
- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1954 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1655 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 966 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 770 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2178 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1783 объявления
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 648 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 380 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений
