Маленькая Европа в пригороде Минска

  1962   5

В окрестностях Минска пока можно отметить всего несколько организованных загородных поселков. Почему лишь единичные проекты становятся успешными? Что мешает развитию этого сегмента жилой недвижимости? Когда следует ожидать появления новых ярких предложений? На наши вопросы отвечает руководитель отдела специальных проектов риэлтерской компании «ViVa Invest» Виталий КАРПЕЙ

Перспективы малоэтажной застройки

Какие перспективы у малоэтажной пригородной застройки? Какие возможности предоставляют современные организованные поселки? Что мешает их активному развитию?

Виталий КАРПЕЙ:

«Малоэтажное строительство — относительно новый сектор на рынке пригородной жилой недвижимости. Примерно три года назад в нашей стране начал формироваться определенный класс потребителей, которых уже не удовлетворял уровень комфорта типового многоквартирного жилого дома, большое количество соседей, недостаточность парковочных мест, а так же неблагоприятная экологическая обстановка города. К ним же можно отнести и тех, кто уже построил свой индивидуальный жилой дом и знает, как много времени и сил это отнимает. В связи с этим появился спрос на комплексное малоэтажное строительство в пригороде нашей столицы.

Современные поселки предоставляют весь спектр удобств, к которым привык потребитель, проживая в городской квартире: горячая вода, центральная канализация, отопление и так далее. К достоинствам также можно отнести гараж для автотранспорта, небольшой земельный участок перед домом и современную планировку, благодаря которой квартиры имеют всего одну-две общие с соседями стены и отдельный вход.

Немаловажную роль играет и единая архитектурная концепция застройки. Значительным преимуществом пригородного малоэтажного строительства является более благоприятная, по сравнению с городской, экологическая обстановка.

Я считаю, что активный рост этого сегмента возможен только после насыщения рынка жильем стандартных потребительских качеств. Тем не менее, все больше людей интересуются данным типом недвижимости и многие их них могут позволить себе эту покупку. Как специалист с многолетним стажем работы на рынке долевого строительства я могу утверждать, что этот тип жилой недвижимости востребован у потребителей. Однако подобные объекты не могут быть массовыми и доступными: более высокие требования к недвижимости и в связи с этим немалые затраты застройщика несопоставимы с расходами на создание типового жилья».

Душа проекта

Тем не менее, такие проекты существуют. И некоторые из них оказались довольно успешными. Одним из них можно назвать поселок малоэтажной застройки «Новое Тарасово». На каких потребителей рассчитан этот проект? Что отличает организованный загородный поселок от разрозненной коттеджной застройки? Что включала в себя маркетинговая компания по продвижению этого проекта?

Виталий КАРПЕЙ:

«В «неорганизованной» коттеджной застройке, как правило, каждый владелец действует по собственному усмотрению. За редким исключением, развитие и благоустройство такой территории происходит в интересах всех жителей. В основном загородный коттедж используется собственником как комфортабельная дача, поэтому он не мотивирован в затратах, связанных с улучшением повседневного проживания всего поселка, ограничиваясь поддержанием чистоты и порядка на территории своего участка.

В нашем случае, по завершению проекта и вводу объекта в эксплуатацию будет создано товарищество собственников, членами которого станут все домовладельцы. Правление товарищества будет консолидировано принимать решения в интересах все жителей и не только содержать и обслуживать территорию проживания, но и развивать ее.

Опыт работы ViVa Invest на рынке долевого строительства жилой недвижимости позволил определить, что именно будет востребовано потребителями, а от чего следует отказаться. Мы произвели некоторую корректировку концепции проекта и немного изменили образ строящегося объекта, сделав ставку на контраст между старой деревней Тарасово и новым поселком, где обеспечен более высокий уровень качества жилой среды.

Наши рекомендации застройщику также заключались в том, чтобы в строящемся поселке недвижимость была представлена не только блокированными домами с общей площадью квартир 180 и более квадратных метров, но и жильем меньших размеров. Был сделан акцент на покупателей, которым уже не подходит проживание в обычных многоквартирных домах, либо которые не хотят или пока не в состоянии «потянуть» стоимость строительства и обслуживания индивидуального или блокированного жилого дома. Именно поэтому для каждой квартиры проектом предусмотрен отдельный вход, земельный участок, гараж для автомобиля, индивидуальное отопление и горячее водоснабжение, а также другие удобства. Таким образом, человек сможет в некоторой степени пользоваться данным жильем как собственным индивидуальным домом небольшого размера. Одно время даже было очень выгодным продать имеющуюся типовую квартиру, к примеру, в микрорайоне Сухарево, и вступить в строительство более просторной жилплощади с земельным участком и гаражом для автомобиля в «Новом Тарасово». Разница в стоимости столичной и пригородной недвижимости позволяла без доплаты произвести такой обмен, оставаясь проживать практически в том же районе.

Покупатели недвижимости в нашем поселке — это, в большинстве своем, представители «среднего класса» жителей нашей страны, имеющие стабильный доход. Среди наших клиентов практически отсутствуют расторжения договоров с застройщиком в связи невозможностью продолжать финансирование строительства, вызванное кризисными явлениями в мировой экономике. В то же время, по имеющейся у нас информации, другие строительные организации в последнее время очень часто сталкиваются с этой проблемой. Практически все участники долевого строительства — семейные люди (состав их семьи, в среднем, три-четыре человека) и имеющие в пользовании не менее одного автотранспортного средства.

Основные преимущества данного проекта заключаются в сбалансированности размеров квартир и их количества, перспективном месторасположении участка застройки (в перспективе эта территория войдет в состав города Минска). Удобные транспортные развязки, гипермаркет и станция метро, новый микрорайон «Каменная Горка» с объектами социальной и бытовой инфраструктуры, находятся в непосредственной близости от строящегося объекта. Кроме этого, рядом началось строительство еще одного поселка с аналогичными потребительскими характеристиками, что еще раз подтверждает удачность местоположения территории застройки. Следует отметить и то, что «Новое Тарасово» проектировалось в соответствии с современными нормами строительства и требованиями к комфортному проживанию. Здесь предусмотрено двухстороннее движение транспорта по внутренним проездам, удобные гостевые парковки, детская и спортивная площадки, зоны отдыха, водоснабжение из собственной артезианской скважины, комплексное освещение всего поселка и ландшафтное благоустройство прилегающей территории.

На сегодняшний день «Новое Тарасово» является одним из немногих успешно организованных поселков в столичном пригороде. Его отличают, прежде всего, продуманная архитектурная концепция и централизованный способ управления жилым комплексом. В целом, могу сказать, что проект «Новое Тарасово» прочно занял свою нишу на рынке недвижимости города Минска и нашел своего потребителя.

Тенденции рынка

Кризис мировой финансовой системы вносит свои коррективы в развитие рынка недвижимости. Какая ситуация складывается в загородном сегменте? Какова динамика спроса и предложения? Какие территориальные направления вокруг Минска будут наиболее популярны? Стоит ли ожидать появления новых ярких проектов?

Виталий КАРПЕЙ:

«Мировой финансовый кризис оказал свое влияние практически на весь рынок недвижимости. Сложно сказать, что пострадало больше — городской или загородный сегмент. В современных условиях наблюдается устойчивая тенденция снижения ценового тренда и покупательской платежеспособности. В связи с чем многие потенциальные приобретатели решили отложить покупку, рассчитывая на понижение стоимости выбранной недвижимости в будущем. Застройщики в сложившейся ситуации для поддержания положительной рентабельности вынуждены идти на снижение цен, опираясь на экономическую целесообразность таких мер. Однако, начавшийся в конце прошлого года процесс падения рынка близок к своему завершению, цена продаж практически сравнялась с себестоимостью строительства, и дальнейшее снижение чревато повышением количества объектов, строительство которых идет с убытками для застройщика и высоким риском остановки строительных работ в связи с недостатком финансирования.

Что касается предпочтений покупателей, то они в ближайшей перспективе не претерпят значительных изменений, по-прежнему будут популярны объекты в северной и северо-западной части столичного пригорода, хорошие перспективы имеет территория северо-восточной части минского района при условии реализации в ближайшем будущем довольно масштабного проекта застройки вблизи деревни Большое Стиклево. Благодаря достаточно развитой инфраструктуре и наличию объектов спортивно-развлекательного назначения эти направления будут востребованы у потребителей.

Однако не следует ожидать в скором будущем появления многочисленного количества новых проектов. Кризисные явления внесли свои коррективы в развитие рынка жилья нетиповых потребительских качеств, в связи с чем многие застройщики приостановили свою деятельность в этом направлении, отдав предпочтение строительству жилья эконом-класса. Это со временем приведет к снижению предложения в этом сегменте и будет способствовать возврату цен на докризисный уровень, а также дальнейшему их росту, который обусловлен значительным снижением предложения. Новые объекты появятся только тогда, когда платежеспособный спрос и мотивация потребителей будут находиться на уровне, позволяющем с высокой долей вероятности прогнозировать успешность реализации строительного проекта в области малоэтажной пригородной застройки.

Анастасия Фалей. Ключевой вопрос.