Обзор рынка однокомнатных квартир в Гродно по реальным сделкам за январь-ноябрь 2017 г.

  1830

Анализ по сведениям формального рынка (анализ сведений, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ)) представила партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

С 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. в Гродно было зарегистрировано 584 сделки купли-продажи 1-комнатных квартир (Рисунок 1). В целом рынок однородный, без сильных колебаний. Однако можно заметить, что множество точек (сделки) после 350 (период середины лета) сгущаются к уровню $ 550−600 за кв.м. Но судить о рынке по данной диаграмме не очень корректно. Рынок нужно разделить на два: первичный и вторичный. Для вторичного рынка использовать фильтр «адекватности» как минимум в $ 400, рассмотреть факторы, влияющие на рыночную цену, и в результате получим реальную картину вторичного рынка по 1-комнатным квартирам в Гродно.

Рисунок 1

За 11 месяцев 2017 года в Гродно было совершено 228 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки 2016−2017 гг.), что составляет 39% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за данный период (Рисунок 2).

Большинство проданных 1-комнатных квартир-новостроек (2016−2017 годов постройки) расположены в м-не «Ольшанка», а именно: ул. Огинского, ул. Франтишка Богушевича, ул. Наполеона Орды (как правило, это сделки купли-продажи ОАО «Гродножилстрой»). Незначительное количество сделок купли-продажи квартир по ул. Лидской, ул. Дзержинского, ул. Суворова, ул. Болдина.

Рисунок 2

За январь-ноябрь 2017 г. в Гродно было совершено 356 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.), что составляет 61% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за указанный период в Гродно (Рисунок 3, Рисунок 4).

На Рисунке 3 представлен вторичный рынок 1-комнатных квартир за 2017 г. (до 01.12.2017 г.), хорошо виден тренд, на графике их два: линейный и полиноминальный.

Линейный тренд — горизонтальный, т. е. движение наблюдается в горизонтальном диапазоне $ 600 за 1 кв.м.

Полиноминальный тренд (полинома более чувствительная) показывает, что за 11 месяцев цена незначительно колебалась: в начале года ниже $ 600 за 1 кв. м, в период сотой сделки (середина апреля) поднимается немного выше $ 600 за 1 кв. м и держится в этом диапазоне до конца осени.

Медиана (т.е. наиболее часто встречаемая цена) по таким сделкам составила $601 за кв. м, среднее значение — $ 593 за кв.м.

Рисунок 3

На Рисунке 4 представлена гистограмма по ценам 1-комнатных квартир за данный период.

Рисунок 4

Динамика сделок купли-продажи по 1-комнатным квартирам за период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. представлена на гистограмме (Рисунок 5).

Самыми пассивными месяцами на рынке недвижимости традиционно были январь, а также июль, август — дни отпусков. Самые активные — апрель, июнь, октябрь.

Рисунок 5

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры, данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.

Для анализа по сделкам купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев 2017 г. (356 сделок) применяется «фильтр адекватности», т. е. исключается из общего количества сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже $ 400 за 1 кв.м. В результате получаем 317 сделок.

Рассмотрим первый по значимости фактор, влияющий на стоимость квартиры, — местоположение.

Анализ влияния фактора «местоположение» на спрос и рыночную цену кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 1

№ поз.

Наименование района города (ул., пр-т, пер.)

Количество сделок (ед./%)

Значение показателей ($)

Медиана

Среднее значение

Мин. цена

Макс. цена

1

ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя и т. д.

47

14,83%

587

606

443

985

2

ул. Наполеона Орды, ул. Огинского, ул. Великая Ольшанка, Владимира Короткевича, и т. д.

10

3,15%

606

642

542

763

3

ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина, ул. Лизы Чайкиной

30

9,46%

593

593

441

741

4

ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Белые Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, часть ул. Курчатова, часть ул. Дзержинского, ул. Терешковой и т. д.

59

18,61%

636

641

451

847

5

ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, б-р Ленинского Комсомола, пр-т Строителей

28

8,83%

626

621

444

759

6

пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный и т. д.

69

21,77%

600

611

423

794

7

ул. Михася Василька, ул. Ожешко, ул. Социалистическая, ул. Буденного, ул. Мостовая, ул. Стефана Батория, часть ул. Дзержинского, ул. 17 Сентября, ул. Карбышева, часть ул. Калиновского, ул. Городничанская, ул. Кирова, ул. Серафимовича, ул. Захарова

21

6,62%

630

662

502

929

8

ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т. д.

28

8,83%

689

692

510

971

9

ул. Болдина, ул. Добролюбова, часть ул. Калиновского

9

2,84%

607

632

403

807

10

ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й,

15

4,73%

579

558

468

611

11

ул. Рогачевского,

1

0,32%

459

ИТОГО

317

100%

В таблице «Анализ влияния фактора „местоположение“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие результаты анализа:

— больше всего сделок (21,77%, или 69 единиц) совершено в отношении 1-комнатных квартир, расположенных в районе: пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный и т. д.;

— наибольшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продаются по цене $689 за 1 кв. м, такие квартиры расположены в районе: ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т. д., всего было совершено 28 сделок, или 8,83%;

— наименьшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продались по цене $579 за 1 кв. м, они расположены в районе: ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й, совершено 15 сделок купли-продажи.

Самые дорогие 1-комнатные квартиры в Гродно проданы по цене $985 за 1 кв. м, располагались они в районе: ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя.

На основе полученных результатов анализа рынка недвижимости 1-комнатных квартир можно составить круговую диаграмму «Спрос на 1-комнатные квартиры в зависимости от местоположения квартиры» по Таблице 1 (цветовое обозначение по району города поз. 1, Таблица 1, смотреть Рисунок 6) и график «Медиана, минимальная и максимальная рыночная цена 1 кв. м в зависимости от местоположения квартиры» (Цифровое обозначение по району города поз.1, Таблица 1, смотреть Рисунок 7.

Рисунок 6
Рисунок 7

Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену квартиры, — год постройки жилого дома.

Анализ влияния фактора «года постройки» на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 2

Период застройки жилого дома

Количество сделок (ед./%)

Значение показателей ($)

поз.

Медиана

Среднее значение

Мин. цена

Макс. цена

1

1955−1969 гг.

65

20,5%

598

623

443

960

2

1970−1984 гг.

91

28,7%

587

586

403

985

3

1985−2000 гг.

66

20,8%

595

604

444

794

4

2001−2015 гг.

95

30%

660

675

423

971

ИТОГО

317

100%

В таблице «Анализ влияния фактора „год постройки“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие данные:

— больше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 2001—2015 гг. (30%);

— меньше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 1955—1969 гг. (20,5%), и 1-комнатными квартирами, построенными за период 1985—2000 гг. (20,8%).

— по медиане самые дорогие 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 660 за 1кв. м, они были построены за период 2001—2015 гг.;

— по медиане самые дешевые 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 587 за 1 кв. м, они были построены за период 1970—1984 гг.;

— самая дешевая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $403 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.;

— самая дорогая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $985 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.

О некоторых фактах продажи 1-комнатных квартир в Гродно за период с 23.07.2017 г. по 01.12.2017 г. сотрудниками риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» рассказал учредитель компании Владимир Пыльский — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь, юрист-лицензиат:

— На цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют следующие основные факторы:

1. Общее состояние рынка недвижимости в регионе;

2. Состояние квартиры, подъезда и дома в целом;

3. Площадь квартиры;

4. Местоположение дома и локация квартиры в нем, в том числе этаж;

5. Год постройки;

6. Состояние документов (в первую очередь, узаконенность перепланировок).

За период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. из практики специалистов риэлтерской компании «Магазин недвижимости» по продажам 1-комнатных квартир в Гродно можем выделить следующее:

1. Самая дешевая 1-комнатная квартира была продана за $ 18 000 — «хрущевка» на Фолюше площадью примерно 31 кв. м, без ремонта, без балкона;

2. Самая дорогая — за $ 30 500 (примерно $ 710 за 1 кв. м) — новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.

Отмечу, что моим личным рекордом по продаже самой дорогой 1-комнатной квартиры в Гродно остается сделка, которую я закрыл в 2014 году (состояние цен на рынке недвижимости — близко к пику).

Тогда мной была продана новая 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом (по проекту брестского дизайнера) в стиле «мягкий хайтек» площадью примерно 48 кв. м в монолите на ул. Дзержинского, на 11-м этаже, с бытовой техникой и мебелью за $ 67 000 (это примерно $ 1400 за 1 кв. м).

Это была самая лучшая по состоянию 1-комнатная квартира в моей риэлтерской практике. Например, стены в квартире были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла попадания солнечных лучей в квартиру менялся их оттенок в течение дня. Вся мебель была сделана из массива ясеня. Сантехника, кухонное оборудование, бытовая техника, отделочные материалы в основном были европейского производства (Италия, Франция, Испания, Германия, Бельгия). Покупателю из Москвы эта квартира понравилась с первого взгляда. Запомнились его слова: «Не хочу покупать каменный мешок. Хочу купить квартиру, в которой можно сразу жить».

3. В этом году больше всего из 1-комнатных квартир мы продали квартиры «чешской» планировки (средняя цена — $ 22 533);

4. Тяжелее всего продаются 1-комнатные квартиры, расположенные на 5-м этаже 5-этажного дома без лифта.

На то есть две причины. Тяжело подниматься на 5-й этаж без лифта (как правило, от покупки таких квартир отказываются люди пенсионного и предпенсионного возраста, а также молодые семьи с маленькими детьми или ожидающие рождение детей). И вторая: чаще всего такие квартиры находятся в домах с плоской крышей со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями: нагревание крыши и квартиры (летом в квартире душно, жарко, тяжело дышать), протекание крыши и плесень в квартире.

Например, нашей компанией была продана 1-комнатная «хрущевка» площадью 33 кв. м в кирпичном доме, расположенная на последнем 5-м этаже, с новым ремонтом (стеклопакеты, входная дверь металлическая, межкомнатные двери МДФ, новые обои и ламинат, санузел облицован новой керамической плиткой, новая сантехника, новый шкаф-командор). Состояние — «заезжай и живи». Она стоила всего $ 20 000 только из-за того, что располагалась на неликвидном 5-м этаже в доме без лифта.

Справедливости ради стоит отметить и некоторые преимущества проживания на последнем этаже (особенно если есть технический этаж): отсутствие соседей сверху (не шумят, не топают, не затопят), отсутствие большого людского потока, проходящего мимо вашей квартиры.

В заключение хотелось бы отметить, что за период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. большинство сделок в нашей практике происходило с привлечением кредитов. Чаще всего люди кредитовались в «Беларусбанке».

Эксклюзив Realt.by:

«Бомжи гнездились лагерями и справляли нужду, где попало». Узнали, как живется в знаменитом доме на Немиге и кто его заселяет

33563

"Соседи нашли под полом одежду". Как живут люди в сталинке с бомбоубежищем в центре Минска, которая на самом деле - малосемейка

16815

Постановление Совмина: "Беларусбанк" продает большое здание в Минске, а "Ив Роше" покупает помещение в центре столицы

4592

Как правильно купить участок с незавершенкой и избежать изъятия? Разбираем все нюансы с экспертом

7705

На аукционе купили огромную однушку в Минске, которую не могли продать несколько лет. И что по цене?

19383

Пентхаус с дизайнерским ремонтом. Показываем, как выглядит самая дорогая квартира в «Минск Мире»

3238

Были даже по 1-2 тысячи долларов. Рассказываем, за сколько продали на аукционе новые участки под Минском

19192

Участок у воды под Минском продали за 20 тысяч долларов, еще один надел - за 5. Итоги сегодняшнего аукциона

12112

Мебель ручной работы и «умный дом». Показываем, как выглядит самая дорогая квартира в Новой Боровой

7941

"Как будто из Финляндии и не уезжал". Заглянули в гости к владельцу "финского" дома под Минском и узнали, в чем его особенность

55499

Из-за долгов на продажу выставили развлекательный комплекс стройорганизации, которая отстроила малую родину Лукашенко

468

Метр - до тысячи долларов. Застройщик предложил к долевке 60 квартир в строящемся ЖК под Минском

6876

"Мы - несчастные люди". Дольщики уходящей в землю минской жилой высотки записали обращение к Лукашенко

13546

«Работали в аврале». В Минске прием заявлений на 200 недорогих квартир длился 4 дня. Очередь стояла круглосуточно

8910

Управделами президента начало строить многоквартирный жилой дом в тихом центре Минска. Рассказываем подробности

38748

25 соток у озера за $ 3 тысячи – такое бывает? На аукцион попали участки у одного из самых больших водоемов в Беларуси

11070

Когда-то сюда стояли очереди. Из-за долгов на продажу выставили знаменитый ресторан на Нарочи

11631

Часть «Дримлэнда» опять продается. На оставшейся, возможно, что-то построят

3945

"Некоторые пытались даже поднимать цены". Что происходило с арендой квартир в Минске в 2021-м и чего ждать сейчас

2738

Выбрали лучшие участки под Минском, которые совсем скоро будут продавать на аукционе. Показываем, как они выглядят

9865