Обзор рынка однокомнатных квартир в Гродно по реальным сделкам за январь-ноябрь 2017 г.

  1830

Анализ по сведениям формального рынка (анализ сведений, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ)) представила партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

С 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. в Гродно было зарегистрировано 584 сделки купли-продажи 1-комнатных квартир (Рисунок 1). В целом рынок однородный, без сильных колебаний. Однако можно заметить, что множество точек (сделки) после 350 (период середины лета) сгущаются к уровню $ 550−600 за кв.м. Но судить о рынке по данной диаграмме не очень корректно. Рынок нужно разделить на два: первичный и вторичный. Для вторичного рынка использовать фильтр «адекватности» как минимум в $ 400, рассмотреть факторы, влияющие на рыночную цену, и в результате получим реальную картину вторичного рынка по 1-комнатным квартирам в Гродно.

Рисунок 1

За 11 месяцев 2017 года в Гродно было совершено 228 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки 2016−2017 гг.), что составляет 39% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за данный период (Рисунок 2).

Большинство проданных 1-комнатных квартир-новостроек (2016−2017 годов постройки) расположены в м-не «Ольшанка», а именно: ул. Огинского, ул. Франтишка Богушевича, ул. Наполеона Орды (как правило, это сделки купли-продажи ОАО «Гродножилстрой»). Незначительное количество сделок купли-продажи квартир по ул. Лидской, ул. Дзержинского, ул. Суворова, ул. Болдина.

Рисунок 2

За январь-ноябрь 2017 г. в Гродно было совершено 356 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.), что составляет 61% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за указанный период в Гродно (Рисунок 3, Рисунок 4).

На Рисунке 3 представлен вторичный рынок 1-комнатных квартир за 2017 г. (до 01.12.2017 г.), хорошо виден тренд, на графике их два: линейный и полиноминальный.

Линейный тренд — горизонтальный, т. е. движение наблюдается в горизонтальном диапазоне $ 600 за 1 кв.м.

Полиноминальный тренд (полинома более чувствительная) показывает, что за 11 месяцев цена незначительно колебалась: в начале года ниже $ 600 за 1 кв. м, в период сотой сделки (середина апреля) поднимается немного выше $ 600 за 1 кв. м и держится в этом диапазоне до конца осени.

Медиана (т.е. наиболее часто встречаемая цена) по таким сделкам составила $601 за кв. м, среднее значение — $ 593 за кв.м.

Рисунок 3

На Рисунке 4 представлена гистограмма по ценам 1-комнатных квартир за данный период.

Рисунок 4

Динамика сделок купли-продажи по 1-комнатным квартирам за период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. представлена на гистограмме (Рисунок 5).

Самыми пассивными месяцами на рынке недвижимости традиционно были январь, а также июль, август — дни отпусков. Самые активные — апрель, июнь, октябрь.

Рисунок 5

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры, данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.

Для анализа по сделкам купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев 2017 г. (356 сделок) применяется «фильтр адекватности», т. е. исключается из общего количества сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже $ 400 за 1 кв.м. В результате получаем 317 сделок.

Рассмотрим первый по значимости фактор, влияющий на стоимость квартиры, — местоположение.

Анализ влияния фактора «местоположение» на спрос и рыночную цену кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 1

№ поз.

Наименование района города (ул., пр-т, пер.)

Количество сделок (ед./%)

Значение показателей ($)

Медиана

Среднее значение

Мин. цена

Макс. цена

1

ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя и т. д.

47

14,83%

587

606

443

985

2

ул. Наполеона Орды, ул. Огинского, ул. Великая Ольшанка, Владимира Короткевича, и т. д.

10

3,15%

606

642

542

763

3

ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина, ул. Лизы Чайкиной

30

9,46%

593

593

441

741

4

ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Белые Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, часть ул. Курчатова, часть ул. Дзержинского, ул. Терешковой и т. д.

59

18,61%

636

641

451

847

5

ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, б-р Ленинского Комсомола, пр-т Строителей

28

8,83%

626

621

444

759

6

пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный и т. д.

69

21,77%

600

611

423

794

7

ул. Михася Василька, ул. Ожешко, ул. Социалистическая, ул. Буденного, ул. Мостовая, ул. Стефана Батория, часть ул. Дзержинского, ул. 17 Сентября, ул. Карбышева, часть ул. Калиновского, ул. Городничанская, ул. Кирова, ул. Серафимовича, ул. Захарова

21

6,62%

630

662

502

929

8

ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т. д.

28

8,83%

689

692

510

971

9

ул. Болдина, ул. Добролюбова, часть ул. Калиновского

9

2,84%

607

632

403

807

10

ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й,

15

4,73%

579

558

468

611

11

ул. Рогачевского,

1

0,32%

459

ИТОГО

317

100%

В таблице «Анализ влияния фактора „местоположение“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие результаты анализа:

— больше всего сделок (21,77%, или 69 единиц) совершено в отношении 1-комнатных квартир, расположенных в районе: пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный и т. д.;

— наибольшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продаются по цене $689 за 1 кв. м, такие квартиры расположены в районе: ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т. д., всего было совершено 28 сделок, или 8,83%;

— наименьшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продались по цене $579 за 1 кв. м, они расположены в районе: ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й, совершено 15 сделок купли-продажи.

Самые дорогие 1-комнатные квартиры в Гродно проданы по цене $985 за 1 кв. м, располагались они в районе: ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя.

На основе полученных результатов анализа рынка недвижимости 1-комнатных квартир можно составить круговую диаграмму «Спрос на 1-комнатные квартиры в зависимости от местоположения квартиры» по Таблице 1 (цветовое обозначение по району города поз. 1, Таблица 1, смотреть Рисунок 6) и график «Медиана, минимальная и максимальная рыночная цена 1 кв. м в зависимости от местоположения квартиры» (Цифровое обозначение по району города поз.1, Таблица 1, смотреть Рисунок 7.

Рисунок 6
Рисунок 7

Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену квартиры, — год постройки жилого дома.

Анализ влияния фактора «года постройки» на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 2

Период застройки жилого дома

Количество сделок (ед./%)

Значение показателей ($)

поз.

Медиана

Среднее значение

Мин. цена

Макс. цена

1

1955−1969 гг.

65

20,5%

598

623

443

960

2

1970−1984 гг.

91

28,7%

587

586

403

985

3

1985−2000 гг.

66

20,8%

595

604

444

794

4

2001−2015 гг.

95

30%

660

675

423

971

ИТОГО

317

100%

В таблице «Анализ влияния фактора „год постройки“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие данные:

— больше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 2001—2015 гг. (30%);

— меньше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 1955—1969 гг. (20,5%), и 1-комнатными квартирами, построенными за период 1985—2000 гг. (20,8%).

— по медиане самые дорогие 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 660 за 1кв. м, они были построены за период 2001—2015 гг.;

— по медиане самые дешевые 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 587 за 1 кв. м, они были построены за период 1970—1984 гг.;

— самая дешевая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $403 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.;

— самая дорогая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $985 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.

О некоторых фактах продажи 1-комнатных квартир в Гродно за период с 23.07.2017 г. по 01.12.2017 г. сотрудниками риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» рассказал учредитель компании Владимир Пыльский — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь, юрист-лицензиат:

— На цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют следующие основные факторы:

1. Общее состояние рынка недвижимости в регионе;

2. Состояние квартиры, подъезда и дома в целом;

3. Площадь квартиры;

4. Местоположение дома и локация квартиры в нем, в том числе этаж;

5. Год постройки;

6. Состояние документов (в первую очередь, узаконенность перепланировок).

За период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. из практики специалистов риэлтерской компании «Магазин недвижимости» по продажам 1-комнатных квартир в Гродно можем выделить следующее:

1. Самая дешевая 1-комнатная квартира была продана за $ 18 000 — «хрущевка» на Фолюше площадью примерно 31 кв. м, без ремонта, без балкона;

2. Самая дорогая — за $ 30 500 (примерно $ 710 за 1 кв. м) — новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.

Отмечу, что моим личным рекордом по продаже самой дорогой 1-комнатной квартиры в Гродно остается сделка, которую я закрыл в 2014 году (состояние цен на рынке недвижимости — близко к пику).

Тогда мной была продана новая 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом (по проекту брестского дизайнера) в стиле «мягкий хайтек» площадью примерно 48 кв. м в монолите на ул. Дзержинского, на 11-м этаже, с бытовой техникой и мебелью за $ 67 000 (это примерно $ 1400 за 1 кв. м).

Это была самая лучшая по состоянию 1-комнатная квартира в моей риэлтерской практике. Например, стены в квартире были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла попадания солнечных лучей в квартиру менялся их оттенок в течение дня. Вся мебель была сделана из массива ясеня. Сантехника, кухонное оборудование, бытовая техника, отделочные материалы в основном были европейского производства (Италия, Франция, Испания, Германия, Бельгия). Покупателю из Москвы эта квартира понравилась с первого взгляда. Запомнились его слова: «Не хочу покупать каменный мешок. Хочу купить квартиру, в которой можно сразу жить».

3. В этом году больше всего из 1-комнатных квартир мы продали квартиры «чешской» планировки (средняя цена — $ 22 533);

4. Тяжелее всего продаются 1-комнатные квартиры, расположенные на 5-м этаже 5-этажного дома без лифта.

На то есть две причины. Тяжело подниматься на 5-й этаж без лифта (как правило, от покупки таких квартир отказываются люди пенсионного и предпенсионного возраста, а также молодые семьи с маленькими детьми или ожидающие рождение детей). И вторая: чаще всего такие квартиры находятся в домах с плоской крышей со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями: нагревание крыши и квартиры (летом в квартире душно, жарко, тяжело дышать), протекание крыши и плесень в квартире.

Например, нашей компанией была продана 1-комнатная «хрущевка» площадью 33 кв. м в кирпичном доме, расположенная на последнем 5-м этаже, с новым ремонтом (стеклопакеты, входная дверь металлическая, межкомнатные двери МДФ, новые обои и ламинат, санузел облицован новой керамической плиткой, новая сантехника, новый шкаф-командор). Состояние — «заезжай и живи». Она стоила всего $ 20 000 только из-за того, что располагалась на неликвидном 5-м этаже в доме без лифта.

Справедливости ради стоит отметить и некоторые преимущества проживания на последнем этаже (особенно если есть технический этаж): отсутствие соседей сверху (не шумят, не топают, не затопят), отсутствие большого людского потока, проходящего мимо вашей квартиры.

В заключение хотелось бы отметить, что за период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. большинство сделок в нашей практике происходило с привлечением кредитов. Чаще всего люди кредитовались в «Беларусбанке».

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

«Люблю находить в квартире хлам – и избавляться от него». Поговорили с белорусками о работе, хобби и домашних делах

1906

«Сами обустраивали свою функциональную квартиру-студию». Молодая семья рассказала о жизни в Новой Боровой

10345

«Десять лет назад у нас сгорел второй этаж». Минчанка показала, как живет в частном доме в центре столицы

2513

«На руках у людей осталось еще много денег». Эксперты - о ситуации на рынке квартир в Минске

4513

Как в Ikea. Побывали на открытии самого большого в Беларуси “Офистон Маркет” и узнали, что там есть интересного

6789

Подали объявление о продаже недвижимости? Подкрепите его новостью – и привлеките еще больше покупателей

5119

Водителям приготовиться. Узнали, какие мосты в Минске скоро пойдут на реконструкцию и где построят новый подземный переход

1452

Дворец Радзивиллов продали на аукционе за 100 рублей. Кто купил и что собирается там делать?

4630

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

59528

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

58691

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

27520

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

49629

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

28981

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

89720

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

78535

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

81412

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

32769

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

5799

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

28461

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

9710