Спрос на столичные квартиры смещается в пользу «вторички» и дешевых новостроек

  479   4

Инфляция и падение доходов населения ускорили процесс расслоения потребителей на бедных и богатых, что привело к еще большему снижению спроса на квартиры в новостройках средней ценовой категории.

То есть в секторе жилья бизнес-класса возникла ситуация, малопривлекательная как для потенциальных дольщиков, так и для застройщиков. Чем она чревата для тех и других, какие действия следует предпринять, чтобы не только остаться на плаву, но и получить на выходе хоть небольшой, но плюс? На эти и другие вопросы корреспондента «БР» согласились ответить директор ЧРУП «Вива Консалт» Юрий ЖАРКОВ и директор ООО «Вива Капитал» Вадим ТАЧКИН.

По оценкам собеседников, заметное снижение спроса в секторе новостроек бизнес-класса наблюдается с начала лета нынешнего года и обусловлено оно в основном обесцениванием белорусского рубля.

Амбиции покупателей, которые рассчитывали построить квартиры за белорусские рубли, существенно уменьшились. Те, кто год назад претендовал на квартиру в доме бизнес-класса, сегодня при наличии той же рублевой суммы могут приобрести лишь жилье экономкласса в одном из микрорайонов.

В. Тачкин: Беднеет средний класс. Претензии и привычки остались, а денег на поддержание прежнего уровня жизни уже не хватает. Сейчас область активного рынка постепенно сужается до «вторички» и относительно недорогих новостроек, которые практически не имеют между собой существенных различий.

При этом классификация первичного рынка стремительно сокращается до двух полярных категорий: очень дорогое и очень дешевое жилье. В результате своеобразного классового расслоения спроса на жилую недвижимость постепенно меняется и структура предложения.

Снижению спроса на квартиры средней ценовой категории способствует еще и так называемый эффект непродуманных планировок. Население готово платить по вчерашним ценам за двухкомнатную квартиру 70 кв. м, а у застройщика она — 80 кв. м. В итоге 70 кв. м потребитель оплачивает без проблем, а все, что сверх того (как угодно можно называть — бонусами или как-то еще), застройщику приходится брать на себя.

Просто потребитель не покупает эти лишние метры, они ему не нужны. Он говорит: «Зачем мне эти огромные холлы, гардеробные и т. д.?».

— А раньше никто не догадывался, что потребитель рано или поздно начнет рационально относиться к жилью, которое он приобретает?

В. Тачкин: Кризисная ситуация и перспективы роста коммунальных платежей существенно умерили запросы наших граждан при решении жилищного вопроса.

О том, что безмерное насыщение рынка бюджетного жилья квартирами с большими площадями ни к чему хорошему не приведет, говорили постоянно. Но кто такие в основной массе наши застройщики? Это люди из поколения 70-х, которые успешно развивались на волне постоянно растущих цен на рынке недвижимости. А если цены растут, то зачем о чем-то думать, ведь все и так берут.

Ю. Жарков: Вспомните, что происходило, когда наблюдался устойчивый рост и рынок недвижимости ежемесячно демонстрировал положительную динамику. Все говорили, в том числе и именитые проектировщики, что надо делать более качественное жилье, надо увеличивать площади квартир, ориентироваться на растущие потребности потребителей, дать им что-то большее, чем типовые панельки — однокомнатные по 40 кв. м и «двушки» по 60 кв. м.

И тогда мы все действительно видели, что благосостояние потребителей увеличивалось, рос спрос на кредиты, которые с каждым днем становились доступнее. Проектирование больших квартир стало приобретать массовый характер. Даже МАПИД сделал модернизированные серии жилых домов, где квартиры благодаря планировочным решениям и своим габаритам соответствовали квартирам в домах каркасно-блочного типа. Хотя я не совсем понимаю, как из железобетонных панелей можно создать дом комфорт- или бизнес-класса.

В итоге возникла ситуация, при которой проектировалось очень много достаточно просторных по своим размерам квартир. Но когда грянул кризис, все увидели, что эти новые планировки оказались не востребованы на рынке.

— И что же делать застройщикам, чтобы улучшить реализацию квартир в строящихся домах средней ценовой категории, на которые, как вы утверждаете, упал спрос?

Ю. Жарков: Необходимо любой ценой продолжать строительство начатых домов, предлагать индивидуальные программы, давать какие-то дополнительные рассрочки, снижать цены до уровня минимальной прибыльности. То есть надо как-то построить эти дома. Пусть с 5% рентабельности, но построить.

В. Тачкин: Или брать кредит и строить на продажу. Упрямо настаивать на том, что 1,5 тыс. USD за 1 кв. м в доме, находящемся на стадии долевого строительства, — справедливая цена — это не выход из сложившейся ситуации.

Ю. Жарков: Даже по тем проектам, где генподрядчиком выступает МАПИД, заказчик до конца стройки не представляет, какая цена будет на выходе. Если динамику роста стоимости строительных материалов с недавних пор как-то еще можно предугадать, то каким образом будет меняться ежемесячный статистический индекс строительно-монтажных работ, предсказать совершенно невозможно. У «каркасников» эта проблема еще более серьезная. Поэтому упорство, с которым некоторые застройщики не хотят снижать цены, объясняется тем, что они просто не знают, какую стоимость получат на выходе, какая цена у них будет завтра, через месяц, через год.

То есть невозможность предсказать, что будет завтра, вынуждает застройщика жить только сегодняшним днем.

Например, сегодня у него есть потребность в 5 млрд. BYR. Под эти 5 млрд. он продает квартиры со 100-процентной оплатой, деньги освоил и ждет, что будет в следующем месяце. Переделал оперативно бизнес-план своего проекта и опять продает в текущем времени. Вот такое ручное управление сейчас идет. Как в экономике в целом, так и в каждом бизнес-проекте.

Как раз ручное управление сейчас и работает. У нас практически каждые 2 недели происходит пересмотр ценовой политики по всем нашим проектам, и почти нет квартир, продаваемых с большой рассрочкой.

Продажа квартир в рассрочку сегодня бесполезна. Квартир и так предлагают немного, и если в текущей ситуации массово практиковать продажи в рассрочку, то за такие относительно небольшие деньги стройку не потянешь. Лучше дать дисконт на 100-процентную оплату квартиры и получить эти деньги сегодня, потому что инфляция все равно превысит дисконт на этой сумме. И лучше их сразу же освоить, не брать кредит в банке под сумасшедшие проценты, а взять эти деньги у населения, пока они есть. Как только в силу каких-то причин потребители перестают покупать предлагаемую недвижимость, застройщику неизбежно приходится идти в банк за кредитом.

А ставки по кредитам сегодня очень высокие. На краткосрочном облигационном рынке — ставка рефинансирования плюс 10−15 процентных пунктов. Длинные кредиты — тоже ставка рефинансирования плюс 7−10 процентных пунктов. Компания, которая ведет сегодня 1−2 проекта, просто не имеет обеспечения под такие кредиты.

Немногие застройщики могут себе позволить, когда идет падение спроса на розничном рынке (то есть спроса со стороны дольщиков), пойти в банк, взять кредит, построить дом и после этого продавать уже готовые квартиры, надеясь на то, что к моменту, когда дом будет введен в эксплуатацию, ситуация изменится в лучшую сторону.

* * *

Подытоживая сказанное, можно добавить, что снижение спроса на квартиры в новостройках нежелательно и для самих дольщиков. В первую очередь, для тех, кто уже вступил в строительство. Для них снижение спроса грозит удлинением сроков строительства объекта и, как следствие, увеличением сумм, которые, скорее всего, придется доплачивать по окончании стройки.

В такой ситуации единственный способ минимизировать свои собственные проблемы — стараться без нужды не конфликтовать с застройщиком и своевременно вносить плату по договору.

А для тех, кто еще только думает вступить в долевое строительство, не лишним будет напомнить, что долевое строительство — это всегда риск. Причем чем дешевле вход, тем дороже может оказаться выход.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

3996

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4776

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22543

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12174

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14466

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10443

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

24029

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

5779

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1617

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7308

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67653

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1692

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2097

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457