Покупатели переплачивают за ошибки застройщика
601

28.08.2012

Ошибки застройщика могут на 20% увеличивать цену квадратного метра, считают эксперты рынка недвижимости.

Французская поговорка гласит: «Архитектор прячет свои ошибки под фасад, повар — под соус, а врач — под землю». А какими способами маскируют свои недочеты застройщики? Об этом в открытом интервью рассказал известный эксперт рынка недвижимости Юрий Жарков, директор компании ViVa Invest.

— Юрий Валерьевич, насколько искренни застройщики, говоря о минимальной рентабельности существующих цен на жилье?

— Парадоксально, но это соответствует реальности. Действительно, многие застройщики вынуждены реализовывать недвижимость по минимально возможным для себя ценам. При этом абсолютно такое же жилье рядом может стоить на 20% дешевле. И эти факты отнюдь не противоречат друг другу. Все дело в разнице затрат.

— Наверное, речь идет все же о жилье повышенной комфортности?

— Абсолютно без разницы. Далеко не всегда расходная часть прямо сказывается на комфорте будущего новосела. Более того, гораздо чаще всего бывает наоборот: покупатель переплачивает за «ложные бонусы», которые по факту ему совершенно не нужны — как минимум на условиях несообразно завышенной цены квадрата. Или же их просто никогда не будет.

— Например…

— Например, ничего не стоит застройщику, в отличие от покупателя, широко разрекламированный «вид из окна». Клиенту показываются красивые рекламные проспекты с утопающим в зелени кварталом. В реальности буйной растительности из конкретно вашего окна может быть не видно вовсе, в отличие от шума проходящей мимо автомагистрали.

Да, в случае недвижимости премиум-класса вид из окна действительно имеет значение. Но если вы ищете доступное жилье, просто нецелесообразно за него переплачивать такие суммы. Подумайте сами, сколько раз вы действительно смотрели в окно в своей квартире?

Сюда же можно отнести «встроенные» на этапе строительства видеонаблюдение и велопарковки. Спору нет, это приятные бонусы, но их навязывание покупателю в комплексе обходится слишком дорого. Неизвестно, когда вы на самом деле начнете ими пользоваться, но платите вы за них уже на этапе приобретения недвижимости. Гораздо дешевле было бы проектировать их техническую возможность, оставляя покупателям право в дальнейшем самим решать, нужно ли им это.

Совсем неблаговидно поступают те застройщики, которые обещают покупателям даже не маленькие приятности, а… перспективы. Перспективы развитой социальной инфраструктуры, транспортного сообщения и т. п. Надо понимать, что в данном случае это всего лишь мечты, за которые коммерческая компания не несет никакой ответственности. Скорее всего, никто из них никогда не построит детский сад в новом квартале и не проложит новый маршрут общественного транспорта.

— Это делается ради получения большей прибыли?

— Не всегда. Очень часто застройщик вынужден идти на подобные маркетинговые уловки из-за собственных просчетов, которые в итоге значительно повысили цену метра. Должен же он ее чем-то оправдывать, если рядом такое же жилье — дешевле? Вот и приходится изобретать искусственно созданные достоинства.

— Что это за «просчеты», которые в итоге так дорого обходятся дольщикам?

— Неверное планирование расходов. Стандартная история: застройщик предпочитает реализовывать уже готовое жилье, в результате вместо привлечения живых денег дольщиков он вынужден брать дорогие кредиты. Их обслуживание съедает до 20% рентабельности. Затем начинается порочный круг: чтобы выгадать хоть какую-то прибыль с учетом уже имеющихся расходов, застройщик вкладывается в активную широкомасштабную рекламу. И ее тоже в итоге оплатят покупатели, конечно же.

У государственных застройщиков велик процент так называемых организационных потерь. Все мы знаем о невысокой зарплате в бюджетной сфере. Неизбежное следствие — низкий уровень заинтересованности работников в своем деле, минимальная эффективность труда. И никакой экономии не получается: в итоге работу одного делают пятеро.

Существуют частности, когда, к примеру, застройщик отказывается прибегать к услугам профессионалов для реализации жилья. Это давний предмет спора, но подумайте сами: ему приходится содержать собственный отдел продаж в составе службы заказчика. Иногда случается и так, что эти «специалисты» изначально выставляют завышенную цену метра, а, когда спроса не происходит, снизить ее уже не получится: за это время расходы успели превысить ожидаемые показатели. Наоборот, квадрат парадоксальным образом становится дороже. И застройщик в этом случае, говоря о том, что у него «только себестоимость 950 $ и он не может продавать по 900 $», абсолютно честен. Вот только кто в этом виноват?

— А что вы скажете о популярной в последнее время системе жилищных облигаций?

— Сама по себе это неплохая идея. Однако не стоит забывать о том, что, предоставляя дольщикам гарантии на этой основе, застройщик, по сути, делает это за их счет. Страховое обеспечение облигаций обходится недешево, что обязательно отразится на конечной цене квадрата. Справедливости ради надо сказать, что это все же один из редких случаев переплаты не за «воздух», а за объективные и рациональные преимущества.

— Можно ли все-таки избежать лишних расходов?

— С позиции застройщика — однозначно да, но требуется пересмотр «принятых на вооружение» процессов. Как вы понимаете, это произойдет не сразу. С позиции покупателя — что ж, надо быть внимательнее. В первую очередь спросите себя — а не пытаются ли вам продать «ложные бонусы»? Подумайте, насколько для вас привлекательна возможность «съездить на экзотический курорт со скидкой от компании-партнера» или «получить годовой абонемент в SPA-салон» — по сравнению с реально более низкой стоимостью квадратного метра. Запомните: чем больше бонусов вам обещают, тем больше скрытых дефектов. Хороший товар в активной рекламе не нуждается, а действительно доступное жилье — тем более!

И ни в коем случае не стоит полагаться на визуализации «покупательской мечты» в рекламных брошюрах. Созданная фантазией дизайнера детская площадка размером со стадион в реальности может оказаться скромной песочницей, а обещанная парковка с трудом вместит 10−20 машин во дворе, рассчитанном на сотню семей. Это не говоря уже о таких старательно умалчиваемых вещах, как ближайшее соседство с малоприятными объектами городской среды.

Не поленитесь съездить и сравнить рекламу с реальностью на месте. Если увидите любые признаки из озвученных, то, вполне вероятно, все остальные проблемы также имеют место быть. Готовы ли вы за них переплачивать?

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь