Квадратные метры в обмен на ценные бумаги

  5200   1

Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. Еще несколько лет назад данный продукт был новинкой и использовался в работе лишь отдельными застройщиками. Сегодня он уже достаточно прижился на рынке и позволяет тысячам и тысячам граждан приобретать в собственность желанные квадратные метры.

По данным Департамента по ценным бумагам Минфина по состоянию на 1 сентября 2014 года в Беларуси в обращении находится 135 выпусков жилищных облигаций 38 эмитентов общим объемом эмиссии Br2 967 470 845 000 (по курсу НБ РБ это $ 282 347 369) и 2-х эмитентов с объемом эмиссии $ 3 300 000.

Но еще пять лет назад, на 1 сентября 2009 года, в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций в белорусских рублях. Их выпускали лишь 6 эмитентов общим объемом эмиссии на сумму немногим больше Br183 млрд. К их числу принадлежали такие компании, как «ТАМБАЗ», «Бетатрон Инженеринг», «Карпович», «Пригородстройинвест», «СИ-Трейдинг», «10 УНР».

В 2010 году в число эмитентов вошли и компании «ГородСтрой», «ЛадаГарант», «Гродножилстрой», «ДАМААН», «Промекс», «Трест промстрой», «10 УНР-инвест».

Сегодня круг организаций-эмитентов вырос до 38. В их число вошли и такие крупные компании, как «Айрон», «Белбуд», «Белреконструкция», «Жилстройкомплект», «Внешэкономстрой», «Студенческий дом», «Монолит Групп», «Трайпл», «Юнивест-М» и другие.

Как видим, количество компаний, реализующих жилье путем продажи жилищных облигаций, из года в год растет. Вместе с ним растет и объем эмиссии. Все это говорит о том, что интерес к жилищным облигациям как одному из способов финансирования новостроек возрастает. Почему?

Комментарий в тему:

Василий Устинчик, член наблюдательного совета ОАО «10 УНР»:

— Первопроходцами по реализации квартир путем продажи жилищных облигаций в Минске были компании «ТАМБАЗ» и «Минскпромстрой». Затем на каком-то этапе «Минскпромстрой» приостановил работу по облигациям, а «ТАМБАЗ» работает по такой схеме на протяжении всей своей строительной деятельности.

Вначале наша компания «10 УНР» в своей практике использовала так называемую смешанную схему реализации жилья. В одной квартире какое-то количество квадратных метров гражданин мог купить по жилищным облигациям, а оставшуюся часть — по договору долевого строительства. На тот момент это не противоречило законодательству. Но вот уже несколько лет мы полностью реализуем квартиры путем продажи жилищных облигаций. Условно говоря, покупая одну облигацию, человек покупает в квартире один квадратный метр жилья.

Если сравнивать жилищные облигации с договором долевого строительства, то, на мой взгляд, первый инструмент имеет ряд преимуществ по сравнению с «долевкой».

Во-первых, в законодательство о долевом строительстве постоянно вносятся какие-то изменения и дополнения, которые только осложняют работу по договорам долевого строительства. В то же время, все эти так называемые «улучшения» нормативно-правовой базы не помогли полностью застраховать дольщика от потери своих денег.

В отличие от долевого способа строительства жилья номинальная стоимость жилищных облигаций или страхуется, или выпускается под залог имущества с понижающим коэффициентом, или под поручительство третьих лиц. То есть если даже у застройщика и возникнут в процессе строительства какие-либо сложности, гражданину в любом случае будет возвращена номинальная стоимость жилищных облигаций. Но лично я, например, не припомню таких случаев, чтобы были «проблемные» дома и граждане теряли денежные средства при покупке квартир по жилищным облигациям.

Большим преимуществом жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством является и то, что стоимость облигаций в процессе строительства не меняется.

Кроме того, в отличие от договора долевого строительства жилищные облигации в любой момент можно продать на вторичном рынке любому физлицу и по любой цене. Например, у нас в компании было достаточно много случаев, когда люди по разным причинам выходили из процесса строительства. Тогда они продавали свои облигации, и никто из них не терял деньги. Наоборот, на каждой жилищной облигации на вторичном рынке можно заработать $ 200−300.

В случае если у человека возникнет необходимость поменять однокомнатную квартиру на двух- или многокомнатную, то в отличие от договора долевого строительства и в этом случае не возникнет никаких проблем. Будет составлено дополнительное соглашение к договору, а выкупленные облигации будут засчитаны в счет покупки новой квартиры. При долевом строительстве эта процедура достаточно забюрократизирована. Она требует расторжения договора и заключения нового с последующей регистрацией.

Я полагаю, что общий объем эмиссии жилищных облигаций был бы намного больше, если бы не один сдерживающий фактор. В настоящее время белорусские страховые компании не могут обеспечить страховкой весь объем эмиссии, который мог бы вращаться на рынке.

С другой стороны, при использовании данного инструмента сам застройщик несет определенные финансовые потери. Они составляют 2−3% от суммы эмиссии, которые он должен выплатить страховой компании. Кроме того, застройщику надо найти профучастника, который выпустил бы эти ценные бумаги и сопровождал весь этот процесс на протяжении строительства дома. Хотя в настоящее время многие застройщики все эти операции уже выполняют самостоятельно.

В частности, компания «10УНР-инвест» как заказчик строительства еще ни разу не пользовались услугами страховых компаний по выпуску жилищных облигаций. Мы всегда выпускали облигации либо под залог своего личного имущества, либо под поручительство третьих лиц — наших компаний-партнеров.

На сегодняшний день одно наше структурное подразделение ООО «УНР-ТрейдБрокер» осуществляет дилерскую и брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг Республики Беларусь, а также консультационные услуги в области операций с ценными бумагами. Например, компания оказывала услуги УКСу Минского горисполкома по выпуску жилищных облигаций, а ОАО «10 УНР-инвест» своими чистыми активами выступало гарантом выпуска данных жилищных облигаций. Для УКСа Мингорисполкома это было в два раза дешевле, чем если бы он обратился в страховую компанию. В настоящее время данная организация вновь обратилась к нам с просьбой оказать услуги и выступить гарантом по выпуску облигаций по другому объекту.

Мое убежденное мнение, что тот застройщик, который попробует работать по жилищным облигациям, к долевому строительству уже не вернется никогда.

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи

17240

«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске

36663

«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки

2977

Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег

14947

Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово

20281

Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже

12733

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

26008

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

16865

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10909

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750