Коммерческая недвижимость Беларуси: выход из «Еврозоны
2565

20.01.2015

Офис компании Colliers International в Республике Беларусь продолжил ставшую популярной у коллег, партнеров и журналистов белорусских СМИ, традицию проведения бизнес-завтраков. Напомним, первый тематический бизнес-завтрак на тему «Рынок отелей Минска: шаг назад — два вперед?», проведенный в ноябре 2014 года, — вызвал огромный резонанс в СМИ и профессиональной среде. На этот раз тема бизнес-завтрака не менее интригующая: «Коммерческая недвижимость Беларуси: выход из «Еврозоны». Тема, действительно, щепетильная и весьма волнующая игроков рынка коммерческой недвижимости. Поэтому среди участников бизнес-завтрака были представители компаний-девелоперов, инвесторов, банков.

Основным докладчиком прошедшего бизнес-завтрака выступил директор департамента консалтинга и оценки минского офиса Colliers International Денис Четвериков. В своем докладе от отметил, что рынок коммерческой недвижимости в Республике Беларусь в плане ценообразования в аренде уже практически 13 лет привязан к евро. И даже ставки на объекты государственной собственности до введения понятия базовой ставки и, затем, базовой арендной величины, — также номинировались в евро. Сам факт, что в тот период произошла отвязка от евро в этом сегменте, говорит о том, что привязка к евро не устраивала как арендаторов, так и собственников.

Между тем, рынок коммерческой недвижимости сложно привязать к рублю или к базовой арендной величине. Последняя непрактична, поскольку пересматривается раз в год. А первый вариант не устроит участников рынка по причине нестабильности курса рубля. Так, только по причине произошедшего в конце 2014-го-2015 гг изменения курса рубля ожидается, что ставки в зависимости от сегмента недвижимости и качества объектов упадут на 10−25%, а доля вакантных площадей фактически удвоится от существующего уровня в сегментах, достигнув 8−16% от стока.

Сохранение статус-кво в плане сохранения привязки ставок к евро также таит в себе определенные риски. Так, многие мировые аналитические агентства и эксперты склонны прогнозировать изменение кросс-курса EUR/USD c1,37 на начало 2014 года, 1,18 на начало 2015 г до 1,0 в 2016 году и 0,9 в 2017 году. Вследствие снижения кросс-курса и в условиях особенностей Республики Беларусь доходность многих проектов в сфере недвижимости будет снижаться. Это, вкупе с фактом финансовой нестабильности, станет серьезным барьером для входа новых инвесторов на белорусский рынок. Одним из шагов, которые позволят избежать патовой ситуации на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость, специалисты Colliers International рекомендуют пересмотр валюты, к которой привязаны ставки арендной платы и использование как альтернативы привязки к доллару США, что позволит уменьшить искажения в реальной ставке капитализации объектов и обеспечит возможность беспрепятственного финансирования текущих валютных обязательств инвесторов, кредитующихся в долларах.

В целом, специалисты Colliers International видят следующие преимущества от этого, казалось бы, чисто «технического» перехода:

— Для банков и кредиторов: избежать рискованных проектов, минимизировать риски проблемных активов;

— Для девелоперов и собственников: минимизировать валютные риски, избежать чрезвычайной потери доходности по проектам, обслуживать кредиты;

— Для арендаторов: перейти на ставки, номинированные в USD по приемлемому кросс-курсу; избежать кризиса предложения, влекущего рост ставок в перспективе.

Вторая часть бизнес-завтрака прошла в форме дискуссии, где присутствовавшие представители бизнес-сообщества смогли обсудить предложенную проблему. Надо отметить, что мнения разделились. Все согласились с тем, что кризисные явления, которые характерны как для экономики Беларуси, так и для других рынков, не обойдут стороной рынок коммерческой недвижимости нашей страны и его участников. Но пока не все уверены, что переход в арендных отношениях на доллар США будет содействовать нивелированию некоторых негативных моментов. Другие участники дискуссии отметили, что сами переходят в отношениях с партнерами на привязку к доллару и в рекомендации Colliers International видят рациональное зерно. Представители банков справедливо отметили, что целесообразно использовать в договорах аренды ту валюты, в которой выдан кредит.

Светлана Мялик

Tel: +375 17 2 569 569 | Fax +375 17 2 569 998

Email: Svetlana.Myalik@colliers.com