Судьба жилого комплекса «Престижино» и других масштабных проектов в сложившихся реалиях рынка

  4460   17

Все хорошо, только вот цены. Соответствуют ли они реалиям рынка? Сегодня ответ на этот вопрос дает сам застройщик.

В печатных средствах массовой информации, на различных сайтах и форумах в интернете регулярно появляются обзоры, прогнозы и аналитика рынка недвижимости. Особенно горячо обсуждаются цены на вторичное и строящееся жилье. Те, кто в нем заинтересован и находится в активном поиске оптимального для себя варианта, не хуже любого эксперта-аналитика обладают достаточно обширной информацией по всем ценовым предложениям и знакомы с факторами, напрямую или косвенно влияющими на цену жилья.

Но возникает другой вопрос, насколько эти расчеты оправдаются? Опыт показывает, что прогнозы по рынку жилья даже при видимых невооруженным глазом покупателю тенденциях, как оптимистичные по снижению цен, так и пессимистичные по их замораживанию и росту, обусловлены не только экономической ситуацией, но и психологическими аспектами. Правда всегда находится где-то посередине.

Какие факторы влияют на выбор жилья

Сегодня мы рассмотрим, какие факторы, кроме района, типа дома, этажности, планировки, инфраструктуры, ставятся во главу угла человеком, желающим улучшить свои жилищные условия.

С точки зрения макроэкономической ситуации многочисленной аудиторией принимается во внимание нестабильность экономики, инфляция не только белорусского рубля, но и долларовая. Можно привести примеры, когда 6−7 лет назад отдельные потребительские товары стоили $ 100, а сегодня цены на них поднялись до $ 150. Валютная инфляция в условных единицах пусть и не так быстро, как на товары, но влияет и на рост стоимости жилья. Поэтому людям, имеющим валютные накопления, есть над чем поразмыслить. Особенно если учесть, что даже при хранении средств на валютных депозитах банкам отнюдь не интересно обеспечивать процентные ставки, опережающие инфляцию. Кроме того, сегодня все мы наблюдаем замораживание текущих доходов населения как в рублевом, так и в долларовом выражении. Предприятия и соответственно каждый из нас почувствовали негативное влияние неблагоприятной экономической ситуации в России и Украине.

Если говорить о состоянии рынка жилья в Минске, то в первую очередь надо отметить сложившийся на нем дисбаланс спроса и предложения. Заметно снизилось количество продаж. Как долго будет продолжаться такая тенденция?

В ближайшие годы в городе существенно будут сокращены объемы жилищного строительства, и вектор его развития будет направлен в города-спутники. Также нельзя не учитывать, что численность активных и ответственных застройщиков в Минске снизилась, так как новые площадки под строительство жилья по заявительному принципу не предоставляются уже более двух лет. При этом застройщики не проявляют большого интереса к площадкам, выделяемым на основе аукционов, по причине больших обременений, которые в свою очередь ведут к удорожанию себестоимости строительства и в конечном итоге жилья. Все это в ближайшей перспективе приведет к сокращению предложения бюджетного жилья и повлияет на рост средней цены по рынку.

Нельзя сбрасывать со счетов и накопившийся отложенный спрос, который подтверждается большим количеством обращений в поисковиках в интернете. Однако на фоне противоречивой информации, колебаний валютных курсов и других факторов значительное количество будущих покупателей пока не спешат расставаться с деньгами, находясь в ожидании небывалого ценопада. Но это ожидание не может быть бесконечным. Жизнь не стоит на месте, и каждому желающему рано или поздно придется решать свой жилищный вопрос. Но пока многим еще трудно ответить, наступило ли уже это время.

Влияние на цену квадратного метра новостроек оказывает и вторичный рынок жилья, на котором также наблюдается снижение средней цены предложения. Но и этот процесс не бесконечен. Большинство продавцов, купив в свое время квартиры по более высоким ценам, не спешат их снижать. Эти деньги им нужны не на поездку в отпуск, а на доплату за новое жилье. Поэтому они занимают выжидательную позицию, особенно в том случае, если есть где жить.

Сегодня можно также рассмотреть вопрос дороговизны кредитов. Но, с другой стороны, правительством предпринимаются меры по увеличению объемов кредитования и обеспечению доступности кредитов, что в свою очередь приведет к оживлению рынка и сохранению или даже росту цены квадратного метра. При этом надо отметить, что доступных кредитов не было и в прошлом году, но на снижение цен на жилье этот фактор критического влияния не оказал.

Влияние на цену квадратного метра оказывает и такой фактор, как себестоимость строительства. Безусловно, в результате кратковременного замораживания или падения стоимости работ и стройматериалов в условных единицах скачкообразный курс доллара на какой-то период времени привел к падению себестоимости строительства в долларовом эквиваленте. Как следствие, произошло снижение цены продаж, что, кстати, сегодня мы наблюдаем на рынке. Но в последующем все довольно быстро придет к равновесию. Какой-то системной тенденции и большого влияния на стоимость жилья данный фактор не оказывает. Поэтому ответственному застройщику, вынужденному обслуживать дорогостоящие кредиты и обеспечивать инвестирование в следующие проекты, даже в условиях снижения себестоимости строительства отступать некуда.

Стоит ли гнаться за низкой ценой?

Об этом надо серьезно задуматься тому, кто в погоне за низкой ценой вступает в строительство по очень привлекательным ценам. Но когда он дождется своей квартиры, не станет ли очередной жертвой долгостроя или аферы? Подобных примеров достаточно. Только узкому специалисту понятно, что когда покупатель жилищных облигаций, руководствуясь привлекательной ценой, кроме договора купли-продажи облигаций подписывает и договор на строительство квартиры, предусматривающий срок ввода дома в эксплуатацию через полгода после начала срока погашения жилищных облигаций, то это является первым признаком как минимум нестабильного финансового состояния застройщика.

Сегодня в условиях, когда на рынке цены продаж фактически соответствуют себестоимости строительства, каждый потенциальный покупатель основное внимание должен уделить надежности застройщика. Такие компании предлагают квартиры по договорам с четко прописанными сроками сдачи объектов и неизменной ценой.

Перспективы ЖК «Престижино»

Что касается перспектив реализации инвестпроекта по строительству ЖК «Престижино», то его уникальность и привлекательность еще до конца не оценена. В силу сложившихся на рынке факторов застройщик уже снизил цену квадратного метра. Остался ли у него резерв для дальнейшего снижения цены, ответ на этот вопрос пока остается открытым.