Экспертное мнение: ценовое дно на квартиры в Минске будет находиться на уровне $ 1000 за «квадрат»

  7795   24

— На самом деле, сегодня мы наблюдаем интересную ситуацию: сближение цен на первичном и вторичном рынке. Хотя сами по себе эти два рынка очень серьезно отличаются друг от друга.

Цены на вторичном рынке снижаются гораздо быстрее по сравнению с рынком новостроек. По всей видимости, это связано с переизбытком предложения. С другой стороны, за полгода значительно снизилась платежеспособность покупателей. И к продавцам, наконец, пришло осознание, что для того, чтобы хоть что-то продавать, надо снижать цены. Не дождавшись стабилизации цен, часть продавцов сняли свои квартиры с продажи. Они решили повременить до осени.

На сложившуюся ситуацию первичный рынок отреагировал гораздо раньше. Это было связано в первую очередь с тем, что после корректировки валютного курса затратная часть — себестоимость строительства — снизилась. Застройщики попытались откорректировать цены в соответствии с курсом. Но так как инструмента для поддержания спроса на рынке не было, такая инициатива была воспринята рынком отрицательно. Пришлось устраивать различные акции, распродажи или просто снижать цены в валютном эквиваленте до уровня прошлого года. Это создало иллюзию, что цены падают. Потенциальные покупатели решили дожидаться более низких цен. В таком состоянии рынок находился всю зиму и весну. В начале лета мы стали наблюдать, что вместе с падением покупательской активности стали снижаться и темпы падения цен на квартиры.

В отличие от вторичного рынка, который постоянно пополняется новыми предложениями, на первичном рынке появились лишь единичные новые масштабные проекты. В основном квартиры предлагаются в домах, начатых строительством два-три года назад. Этих объектов становится все меньше и меньше, да и новые участники не приходят на рынок. Поэтому хорошую недорогую новостройку в Минске сейчас купить достаточно сложно. Приходится «входить» в немногочисленные проекты, которые стартовали в этом году. Но они находятся на стадии котлована, и в сложившейся ситуации желающих вступать в строительство не много. Слишком большие риски. Нет уверенности в том, что при минимальных ценах застройщик сможет вовремя построить объект и успешно ввести его в эксплуатацию. Думаю, что дальнейшее сближение цен на первичным и вторичном рынке вряд ли будет таким же динамичным. В летний период оно и вовсе прекратится.

Конечно, всем, особенно девелоперам, хотелось бы, чтобы цены выровнялись и произошел массовый отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Но это невозможно по той причине, что покупателей с деньгами на вторичном рынке тоже не много. Сделки в основном совершаются в структуре так называемых цепочек, и людей с деньгами на руках мало.

На мой взгляд, летом ситуация на рынке начнет стабилизироваться. Падение цен будет сводиться к нулю. Осенью, возможно, мы все-таки дождемся от нашего правительства каких-то инструментов, которые позволят активизировать рынок. Причем эти инструменты сейчас уже нужны не столько потребителям, сколько строительной отрасли. Здесь мы наблюдаем кризис неплатежей и в первую очередь потому, что квадратные метры не продаются, но строятся. Генподрядные организации, крупные строительные тресты сейчас находятся в достаточно сложном положении. Вот уже несколько месяцев заказчики не могут рассчитаться с ними. Нет возможности своевременно платить зарплату, авансировать будущие стройки. Проблема с каждым месяцем усугубляется. Поэтому если у людей не появится возможности покупать квадратные метры, осенью может случиться патовая ситуация. Это понимают и в отраслевом министерстве, и в банковской сфере. Самый ожидаемый инструмент — это ипотечное кредитование.

Артем Вайнилович, эксперт рынка: