Кредиты в роли мины

  359

Рост цен на жилье в городах Беларуси в последние месяцы привлек всеобщее внимание. Однако некоторое время оставалось неясным, каковы источники, питающие такую динамику. Данные, приведенные в Бюллетене банковской статистики Нацбанка № 1/2007, позволяют прояснить этот вопрос и установить главную причину — агрессивную кредитную политику банков.

В последние годы, по оценкам профучастников рынка недвижимости, около 20−35% сделок по покупке и 40% по строительству жилья осуществлялось с привлечением банковских кредитов, спрос на которые рос по мере снижения процентных ставок.

За январь текущего года задолженность по долгосрочным кредитам, выданным банками физическим лицам, увеличилась на 77,5%, или на 2.379,3 млрд. BYR (более 1 млрд. USD)! Эта цифра составляет 87,5% от суммы выданных долгосрочных кредитов за весь 2006 г. и примерно 2/3 от плана выдачи таких кредитов на 2007 г. Сравните: в прошлом году рост этого показателя за январь составил всего 36,7 млрд. BYR (1,5%), а в целом за год — 47,5%.

Похоже, что все денежные ресурсы, оставшиеся свободными после погашения в конце 2006 года задолженности по всем видам кредитов, выданным ранее, и полученную собственную рекордную прибыль (почти в 3 раза выше, чем в 2005 г.) банки направили в январе именно на выдачу долгосрочных кредитов физическим лицам (отдельные банки еще в октябре 2006 г. подняли ставку по депозитам выше 14% и увеличили объемы кредитов). Значительная доля этих средств попала на рынок жилья. Рост кредитов сигнализирует обычно о повышенной ликвидности на финансовом рынке, но в январе было как раз наоборот: стоимость межбанковских кредитов выросла, что совмещается достаточно плохо.

Трудно оценить точный объем кредитов, выданных на недвижимость в январе, поскольку они составляют лишь часть долгосрочных заимствований. Банки такой информации не предоставляют. Но с учетом того, что в 2006 г. доля кредитов на жилищное строительство составляла 60% всех долгосрочных кредитов и что с начала 2007 г. резко выросли объемы покупок автомобилей в кредит (до 50−60% от общего числа, тогда как в прошлом году такие сделки были единичными), можно предположить, что на рынок недвижимости в январе могло попасть до 400 млн. USD в эквиваленте. Эта сумма составляет около 40% от запланированных на 2007 год 2.194 млрд. BYR кредитов на жилье.

Опять же, нет информации, как эта сумма распределилась между нуждающимися в улучшении жилищных условий и остальными лицами (в прошлом году в объеме жилищных кредитов доля льготных превышала 90%), между первичным и вторичным рынком, но рост был, скорее всего, по всем направлениям. Таким образом, вслед за снятыми в банках в декабре-январе вкладами на сумму несколько десятков млн. USD в погоню за квадратными метрами почти одномоментно отправились и несколько сотен миллионов долларов кредитных денег. А каждые 100 млн. USD равноценны дополнительному спросу на более чем 50.000 кв. м минских квартир, тогда как весь объем предложения на вторичном рынке в столице составляет всего около 150.000 кв. м. Что же касается кредитной ставки, то при таком бешеном росте цен не страшны и 20% годовых.

За рубежом основная масса недвижимости приобретается и строится в кредит, что, правда, привело к нарастанию кома проблем в ряде стран. В Одессе в настоящее время 90% сделок с недвижимостью осуществляется с использованием кредитов. В Прибалтике выдача ипотечных кредитов под 4−6% в 2003 г. привела к росту цен на квартиры на 50−60%.

По Беларуси из-за недоступности и обрывочности данных по жилищным кредитам полной картины нет. Например, в 2001 г. было выдано льготных кредитов на жилье на 210 млрд. BYR. На 1.09.2003 г. остатки выданных на жилье кредитов по банковской системе составили 632,8 млрд. BYR. В 2004 г. выдано жилищных кредитов на 862,4 млрд. BYR, в 2006 г. — почти в 2 раза больше, или около 1.650 млрд. BYR, из которых 1.490 млрд. BYR — льготные. Итого по сравнению с 2000 г. в валютном эквиваленте рост по объемам кредитов составил примерно 500%, а по их покупательной способности — 200%. Причем замечено, что спрос на кредиты всегда рос на волне роста цен на жилье (как в последние месяцы) и снижался одновременно с некоторой стабилизацией цен (как в первой половине 2004 г.).

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что рост цен на квартиры будет продолжаться до тех пор, пока не закончатся кредитные деньги. Уже в феврале прирост выданных долгосрочных кредитов составил всего 112,7 млрд. BYR (2%) — чуть выше среднемесячных показателей прошлого года и в 21 раз меньше, чем в январе этого.

Можно предположить, что в ближайшее время у банков уменьшатся ресурсы на выдачу кредитов населению в связи с началом посевной. Также не исключено, что пыл кредитодателей несколько остудят недавно ставшие явью проблемы на вторичном рынке ипотечного кредитования в США, отозвавшиеся на фондовых биржах по всему миру. Банкирам следовало бы быть более разумными в оценках возможных рисков при кредитовании недвижимости.

Но удивительно даже не то, что они легко дают кредиты, а то, что наши граждане легко их берут, как будто не собираются отдавать. Сравните: согласно российской статистике, количество людей, воспользовавшихся ипотекой, только в Москве с сентября по декабрь 2006 года (то есть когда цены вышли на исторический максимум) сократилось на 20%, а в других регионах — наполовину. Некоторые взяли и быстро вернули долг с процентами, не желая попадать в долговую яму. Покупателей за свои деньги гораздо меньше. Обсуждение на форуме FOREX сложившихся цен на недвижимость среди крупных валютных трейдеров, работающих со своими деньгами, показывает в целом их нежелание раздувать «пузырь» недвижимости и дальше.

Недвижимость — один из показателей здоровья финансовой системы и здоровья общества в целом. Не случайно после того, как в Пекине цены на недвижимость в 2006 г. выросли почти на 10%, власти приняли исчерпывающие меры по их стабилизации. Были увеличены процентные ставки по кредитам и ужесточены условия их предоставления.

А что у нас? Где справедливость, почему инвестиции в недвижимость, самые высокодоходные с 2003 г., не подлежат налогообложению? Квартиры — это не банкоматы для получения наличных без комиссии. Например, во Франции налог от продажи недвижимости устанавливается в зависимости от индекса цен. Почему рост кредитования совершенно не согласован с объемами и сроками строительства, если у нас планово-рыночная экономика?

При организации ипотеки в будущем следует понимать, что это инструмент, используемый для вывода экономики (и стройкомплекса в частности) из кризиса, но никак не для дальнейшего ее разогрева. А то все смотрят на нее только как на способ получения жилья каждым желающим. Недостаток предложения квадратных метров при увеличении инвестиций в ипотечное кредитование без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости приведет к дальнейшему росту цен. Или, может, так и надо? Может, без него никак нельзя будет купить новые строительные краны — банки не могут дать кредиты на их приобретение?..

Рост кредитования в таких объемах и темпе, как у нас в последние месяцы, — это уже капитализм. А капитализм всегда был связан с кризисами. Финансовые проблемы будут постепенно нарастать. Циклы ипотечного кредитования равны 3−4 годам, финансовые кризисы повторяются в среднем через 10 лет. Строительные циклы наиболее длительны — 20 лет. Многое будет зависеть от внешних факторов. Положение сложное. Тот, кто его «разрулит», будет героем наших дней. Его можно было бы наградить квартирой в Минске. Не все же спортсменам-чемпионам.

http://www.br.minsk.by/

Эксклюзив Realt.by:

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

6671

Заброшка, которая дождалась: белорусы выкупили старый лагерь у леса и сделали из него стильное место

12033

Полгода платите, но бизнес не работает: как пережить этап ремонта коммерческого помещения

1599

«Решает цена, а не календарь». Что происходит с домами и дачами прямо сейчас

8072

Резиденция в Качино. Свой особняк у Минского моря за адекватные деньги

13140

Как минчане выживают при 33°C и сколько стоит поставить кондиционер прямо сейчас?

16351

«Мы в шоке и растерянности». Что происходит на месте пожара в доме в центре Минска

23887

Дом возле гольф-полей дешевле рынка: два этажа, в каждой спальне свой санузел. Побывали внутри

5741

Как возрождали Минск после войны. Нашли новые редкие фото

112

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457