Кому на рынке недвижимости «жить хорошо»?

  4494   6

— За последние два года в сегменте новостроек больше всего пострадал бизнес-класс. Изначально это жилье было ориентировано на прослойку бизнесменов развивающихся компаний, которые готовы были позволить себе жилые помещения выше среднего класса. Но данная категория граждан в кризисы всегда достаточно уязвима. Поэтому сначала сократилась сама целевая аудитория, а затем пришлось сократить строительство жилья и застройщикам. Сегодня этих проектов на рынке осталось очень мало.

Из-за нестабильной экономической ситуации и сложностей ведения бизнеса пострадал и премиум-класс. Спрос на дорогое жилье, ориентированное на обеспеченных людей, владельцев компаний, заметно снизился. Конечно, нельзя сказать, что они очень обеднели из-за кризиса. Однако решение жилищного вопроса было отложено ими на потом. В свою очередь девелоперы, понимая, что это небольшая прослойка потребителей, тоже перестали развивать свои проекты. Все жилье премиум-класса, которое должно было появиться в Минске, трансформировалось в бизнес-класс или комфорт-класс. Корректировка проектов произошла либо на стадии начала строительства объектов, либо проектирования. Те проекты, которые «вышли» на рынок, были начаты до кризисных времен.

Затронул кризис и жилье комфорт-класса — монолитно-каркасные дома в спальных микрорайонах. Это связано с тем, что массовое панельное домостроение большинству застройщиков было не доступно уже 2−3 года назад. Чтобы получить разрешение у городских властей на строительство панельных домов, нужно было очень и очень постараться. Соответственно застройщики были вынуждены строить в спальных микрорайонах чуждый им формат жилья комфорт-класса.

Впоследствии ввиду экономической ситуации ограничения для коммерческих застройщиков по крупнопанельному домостроению были сняты. С этого времени мы наблюдаем в Минске массовое строительство панельных домов негосударственными застройщиками. Это те несостоявшиеся дома комфорт-класса, которые были перепроектированы. Поэтому в столице, например, появились панельные дома Солигорского, Мозырского, Гродненского, Минского ДСК, тогда как ранее преобладала панель МАПИДа.

Как бы странно это не звучало, но меньше всего от кризиса пострадало жилье эконом-класса. Это обусловлено тем, что люди, имеющие неплохой достаток, в кризис стали зарабатывать меньше. Но потребность в покупке квартиры у них не исчезла. Из-за дефицита денег им пришлось приобретать жилье эконом-класса. То есть фактически застройщики жилья эконом-класса получили дополнительных покупателей, на которых не рассчитывали.

Естественно, цены на жилье снижались во всех классах. Но если падение цен в проектах бизнес-, премиум- и комфорт-класса не приводило к увеличению количества продаж, то в эконом-классе цена хоть и падала не так динамично, однако сделки совершались более активно.

Загородный рынок живет за счет недорогих домов в пригороде Минска и дач

Владимир Чернушевич, директор АН «Загородный дом и квартирный центр»:

— После наступления кризиса спрос на минские квартиры на вторичном рынке жилья сместился в сторону недорого жилья. Люди, имеющие в наличии примерно по $ 30−40 тыс., использовали их на приобретение самых дешевых однокомнатных квартир. На фоне падения цен им пришлось добавить всего по $ 5−10 тыс. Так появилась новая прослойка покупателей, которые, возможно, раньше даже не мечтали о покупке квартиры.

Сумела решить свой жилищный вопрос и еще одна прослойка покупателей. Продав свои недорогие однокомнатные квартиры, они купили взамен двух- и трехкомнатные по снизившимся ценам.

В кризис стали пользоваться повышенным спросом квартиры с ремонтом. Цена «квадрата» таких жилых помещений выше по сравнению с квартирами без ремонта примерно на $ 300−400 долл.

Единственный сегмент, который пострадал от кризиса, — это дорогая недвижимость. При покупке дорогих квартир покупатели рассчитывают получить скидки, как и при приобретении недорогих квартир. Но продавцы не готовы идти на торг. Дорогая недвижимость не дешевеет так быстро, как жилье эконом-класса.

Кризис, который мы наблюдаем сегодня, отличается от предыдущих тем, что на рынке нет большого затишья. На сегодняшний день цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств стабилизировалась и три месяца находится примерно на одной и той же отметке — около $ 1300/кв.м.