Квартиры дешевле $ 30 тыс. в Минске продаются, но не афишируются

  18827   19

— Действительно, найти в рекламе квартиру в Минске дешевле $ 30 тысяч достаточно сложно. В реальных же сделках такие цены встречаются. На сегодняшний день подобные примеры единичны: собственники самого дешевого жилья идут на торг с большой неохотой.

Жилье самых низких потребительских качеств сегодня объективно могло бы стоить меньше $ 1 000 за кв. м, если бы не тот самый «психологический барьер». Речь о квартирах в старом фонде 50-х годов, где и перспектива сноса еще далека, и возможность реконструкции уже не просматривается. Еще одна категория бюджетного жилья — малометражки. Если площадь квартиры составляет 20−25 кв. м, то цена ее продажи видится в районе $ 25 тыс., но продавцы пока не готовы к такой цене. Они говорят: «Смотрите, есть предложения по комнатам за те же $ 25 тыс., а я предлагаю отдельную квартиру». И тот факт, что комнаты за $ 25 тыс. сегодня практически никто не покупает, не всегда воспринимается весомым аргументом.

В любом случае доля подобных квартир в общей массе невелика, и цена дешевле $ 30 тыс. заманчива, даже при низких потребительских качествах. В нашем агентстве пока не было квартир, проданных по такой стоимости. Думаю, «психологический барьер» будет преодолен ближе к лету. Будут ли предложения «пестрить» ценами ниже $ 30 тыс. Не факт. Но по реальным сделкам, скорее всего, это будут уже не единичные случаи, как сегодня.

Елена Акулич, агент по операциям с недвижимостью АН «Твоя Столица»:

— Сегодня цены на жилье в Минске соответствуют ценам 2003 года. За февраль в АН «Твоя Столица» была продана всего одна квартира дешевле $ 30 тыс., причем не в Минске, а в Смолевичах. Доля сделок купли-продажи квартир в ценовом сегменте $ 30−35 тыс. по нашему агентству составляет всего 9%.

Категорию квартир самых низких потребительских качеств составляют, во-первых, квартиры в 2−3-этажных домах послевоенной постройки, дальнейшая судьба которых довольно туманна (эти дома пока не включены ни в планы на снос, ни в планы на капитальный ремонт, хотя уже в должной степени обветшали); во-вторых, тесные малосемейки на 20−25 кв.м.

Такое жилье, как ни странно, медленнее всех падает в цене. Во-первых, доля таких квартир на рынке в принципе очень мала, и оборот в этом сегменте достаточно низкий для того, чтобы общерыночные тенденции действовали на эту категорию квартир с большим опозданием.

Во-вторых, такие квартиры, несмотря на свои низкие потребительские качества и высокую цену квадратного метра, являются «разменной монетой». Их используют для разъездов (нельзя обменять «трешку» на две полноценные «однушки»). Также их покупают иногородние, чтобы обосноваться в столице (доля их присутствия на рынке столичной недвижимости сейчас активно растет).

Логика «добавить $ 4 тыс. и купить нормальную квартиру» тут не работает: как правило, люди покупают квартиры данной потребительской категории в исключительных жизненных ситуациях, к которым не очень-то применимы законы рынка. В то же время этих ситуаций хватает, чтобы существовал спрос на квартиры для разъезда даже по актуальным ценам.

Есть еще один фактор, препятствующий снижению цен в самом низком потребительском сегменте. Дело в том, что такие квартиры чаще всего выставляются на продажу с целью улучшения жилищных условий. Как правило, у продавцов уже есть на примете квартира, которая им нравится, которую они хотят купить, цена которой их устраивает. Но для того, чтобы совершить эту сделку, им нужно продать свою малометражку, причем продать по конкретной цене, в противном случае у них не хватит денег на квартиру, которую они приметили. Продажа квартиры для них желательна, но не обязательна, и снижать цену они готовы только в случае, если продавец квартиры, в которую они хотят переехать, пойдет на дисконт.

Предсказать, когда будет «пробит» психологический барьер в $ 30 тыс., довольно сложно. Ценовая динамика будет зависеть от факторов мировой экономики.