Эксперты: цены на «вторичке» еще не достигли дна — стоимость «квадрата» опустится до $ 800
8256 34Минимальные цены на квартиры вторичного рынка опустились ниже психологического рубежа в $ 30 тыс. (есть единичные варианты и за $ 26 тыс.). Активнее стали приобретать столичное жилье иногородние. Realt.by пообщался со специалистами рынка недвижимости о ситуации и тенденциях в сегменте вторичного жилья.
— Цены на «вторичке» не достигли своего дна, динамика еще идет. Поэтому сейчас хорошее время для решения своего жилищного вопроса. Если человеку нужно продать однокомнатную квартиру и купить «двушку», то доплата в этом случае в среднем составит $ 10−15 тыс. И это не значит, что покупаемая квартира будет в плохом состоянии, а ее расположение будет желать лучшего. Количество предложений хоть и немного снизилось, но варианты есть всегда, — сказал Вячеслав Завгородний.
— Рынок не замер, как многие сегодня любят говорить. Сделки есть, квартиры продаются — вопрос лишь в цене. Не у всех есть возможность ждать, пока рынок упадет еще больше. Многим людям жилищный вопрос нужно решать здесь и сейчас.
Главная проблема нашего рынка — это отсутствие доступных кредитов на жилье. Плюс стало меньше людей, которые рассматривают покупку жилья как инвестицию, так как стало просто невозможно предугадать, насколько рынок упадет еще, — отметил Юрий Витенбергский.
— Если раньше покупатели приобретали квартиры на растущем рынке, чтобы их сдавать в аренду или через время продать дороже, то в настоящее время инвестиции работают наоборот. Люди продают сейчас, чтобы через полгода купить квартиру большей площади. Год назад на этом можно было значительно «выиграть». Теперь масштабы поменьше, но все равно тенденция сохраняется, — сказал Вячеслав Завгородний.
Конечно, падение цен заметно. Эксперт ГК «Мольнар» рассказал, что сейчас за средства, вырученные от продажи год назад средней по характеристикам однокомнатной квартиры, можно приобрести такую же по характеристикам «двушку». Причем еще останется на ремонт. Однако, по динамике рынка купли-продажи видно, что он не замер. Более того, за март 2016 года количественные показатели сделок с квартирами в г. Минске превысили мартовские показатели прошлых лет. Поэтому в отличие от коллеги из ЦТН «Пакодан» Вячеслава Завгороднего, который считает, что цена одного кв. м на «вторичке» может опуститься до $ 800, Юрий не рискует делать столь смелые прогнозы.
Уже сейчас в нашей базе есть квартиры с ценником от $ 26 тыс. до $ 30. Если раньше такая стоимость формировалась только на этапе торга или по факту сделки, то теперь именно цена продажи перешагнула рубеж в $ 30 тыс. Понятное дело, что речь идет о квартирах с маленькой площадью и с не самым лучшим расположением, но все же.
— Давайте вспомним, что три года назад хорошая «однушка» стоила $ 60 тыс., или Br600 млн. Сейчас эта же квартира стоит $ 30 тыс., или Br595 млн. Цены поменялись лишь в валютном эквиваленте. В национальной валюте в среднем все осталось, как и было.
Если не хотите считать в валютах, давайте на машинах. В 2014 году хорошая машина стоила $ 20 тыс., а квартира — $ 60 тыс. Одна квартира = три машины. Сейчас такая же хорошая машина стоит $ 10 тыс., а квартира $ 30 тыс. Снова одна квартира = три машины. Средняя заработная плата по Минску — Br6−7 млн. В 2014 году эта сумма была эквивалентна $ 500, теперь эта же сумма равна $ 300. В белорусских рублях все осталось, как и было, а в валютном пересчете зарплаты стали меньше, машины подешевели, и рынок недвижимости упал, — высказался Юрий Витенбергский.
— Хочу заметить, что в объявлениях выставлена цена предложения, а не сделки, то есть по факту она может быть еще ниже, и разница составляет 8−10%. Но нужно понимать, что предел есть. Ниже себестоимости кв. м жилья цены не могут упасть.
Учитывая, что у людей нет больших сумм денег, чтобы решить жилищный вопрос, появилась еще одна тенденция. В нашем агентстве уже продолжительное время работают многоступенчатые цепочки, при которых фактически покупатель с полной суммой денег не нужен. Цепочки-обмены завязываются так, что каждый ее участник либо доплачивает небольшую сумму при покупке, либо получает ее при продаже. Выходит, чтобы решить некий жилищный вопрос, не нужна большая сумма денег, требуется лишь встать в цепочку обменов.
Кстати, покупатели с «чистыми» деньгами очень жестко сбивают цены. Например, когда квартира выставлена за $ 35 тыс., покупатель, торгуясь, настаивает на $ 26 тыс., — обозначил Вячеслав Завгородний.
— Я бы сказал, что такое поведение некоторых покупателей всегда было и есть. Не могу сказать, что это появилось только сейчас. Всегда существовал цивилизованный и нецивилизованный торг. Часто люди имеют определенную сумму денег, которой не хватает на квартиру. Они надеются, а вдруг получится сбить цену на $ 10 тыс. Такие покупатели не ориентируются на реалии рынка и считают, что всегда есть продавцы, которым нужно продать квартиру срочно и которые готовы снизить стоимость значительно, — высказался Юрий Витенгберский.
Оба эксперта выделили еще одну проблему рынка, которая существует давно, — это настороженное отношение к агентствам недвижимости. Люди не понимают принцип работы риэлтерских организаций и гарантий, которые получает потребитель риэлтерской услуги. Резюмируем высказывания экспертов: помимо организации и проведения самой сделки с объектом недвижимости агентство страхует все сделки. Возмещение выплачивается потребителю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, который заключен в период действия договора обязательного страхования ответственности. Размер выплат по страховке — 10 тыс. базовых величин.
В СМИ активно обсуждается то, что значительная часть столичной недвижимости приобретают иногородние. Это связано с ситуацией на рынке, когда региональные покупатели могут на имеющуюся у них сумму позволить себе квартиру в Минске. Мы поинтересовались у экспертов, можно ли считать это трендом.
— Урбанизация — вполне стандартное явление. Люди переезжают в большой город, чтобы себя реализовать. По практике нашего агентства я не могу сказать, что региональных покупателей стало больше именно сейчас, они были всегда. В период студенческого «бума» многие родители покупают своим детям-студентам жилье. Кто-то из-за карьерного роста и переезда в столицу продает квартиру в маленьком городе, добавляет некую сумму и покупает квартиру в Минске, — сказал Юрий Витенгберский.
— Я согласен, что это не новый тренд, так было всегда. Многие стремятся переехать в столицу. Кстати, в противовес скажу, что у нас есть сделки, когда человек продает квартиру в Минске, покупает в маленьком городе и переезжает. Или кто-то переезжает в Россию, другие страны. Сказать, что региональных покупателей стало больше, я не могу, — высказался Вячеслав Завгородний.
На вопрос о влиянии первичного рынка недвижимости на вторичный эксперты несколько разошлись во мнениях. Вячеслав Завгородний отметил, что оба сегмента развиваются параллельно, не оказывая давления друг на друга. В основном покупатели новостроек — это молодые люди до 30 лет, а «вторичку» покупают люди постарше, которые понимают, сколько в новой квартире нужно еще вложить в ремонт. То, что средняя цена «вторички» больше, чем на новостройки, вполне логично. Новые квартиры сдаются без отделки, а за ту же сумму можно купить готовую квартиру с ремонтом на вторичном рынке.
Юрий Витенгберский придерживается мнения, что вторичный и первичный рынки взаимосвязаны и оказывают друг на друга непосредственное влияние. Сейчас тот этап, когда меняется аудитория, предпочитающая новостройки. Кроме того, в свое время, когда цены только начали падение, застройщики быстрее отреагировали на изменения и обеспечили себе дополнительный спрос различными акциями, скидками, рассрочками. Таким образом, спрос на «первичку» вырос, что не могло не отразиться на вторичном рынке снижением цены предложения.
Фото: Павел Садовский
«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи
17670«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске
36724«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки
3304Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
15074Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
20345Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
12795А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26037«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
16886На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
10921Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1950 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 962 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2188 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1778 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 381 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений