Заводы стоят: почему инвесторам не нужны лакомые участки земли в центре Минска?
4554 3В сердце столицы сосредоточены огромные промышленные территории, которые не только простаивают без дела, но и дорого обходятся городской казне. Почему они не интересны инвесторам и как повысить их привлекательность? Об этом белорусские урбанисты, экономисты и архитекторы рассуждали на круглом столе общественного объединения «Экоград».
- Завод им. Кирова. Фото: opuszczone.com
С 2013 года участки в Минске под строительство жилья выделяются только через аукционы (заявительный принцип, который применялся ранее, был отменен). Как уверяют застройщики, торговаться за предлагаемые городскими властями площадки сегодня экономически не выгодно.
При этом около 30% минской застройки занято промышленными районами. Многие из них расположены в самом центре города, заброшены либо используются неэффективно. Но государственная политика сдерживания процессов реструктуризации и приватизации производств не позволяет задействовать эти площади. В итоге вынос промышленных предприятий за черту города остается на уровне деклараций, а под застройку отдаются свободные дворовые площадки и скверы.
Какие экономические условия должны сложиться, чтобы проект по выводу заводов за черту города был воплощен в жизнь? Об этом рассказал Дмитрий Бабицкий, старший исследователь CASE Belarus.
— Першая эканамічная перадумова — нізкая загружанасць тэрыторый. Сёння яна складае ад 30 да 50%. Камвольны камбінат загружаны на 20−30%, МАЗ — на 60%, МТЗ — на 40%. Павысіць эфектыўнасць гэтых прадпрыемстваў беларускія ўлады не могуць на працягу многіх гадоў.
Главная проблема неэффективности минских предприятий — наличие лишних площадей. По словам спикера, на один автобус приходится 7 соток земли и порядка 200 кв. м здания в минском автопарке. Та же ситуация на заводах: низкая продуктивность, высокая энергоемкость и множество незадействованых территорий.
— Калі вы зойдзеце ў «Гарызонт», то высветліцца, што ў гэтых закінутых карпусах больш за 10 танцавальных школ. А вытворчасць тэлевізараў ужо не ў кантэксце.
Минск ежегодно прирастает на 20 тыс. человек, а рост занятости с 2008 года практически остановился, и в первую очередь за счет промышленности. По данным Минфина, с 2006 по 2013 год количество рабочих мест в столичной промышленности упало на 44%. Бывшие рабочие ушли в сферу услуг, где занятость выросла на 150 тыс. мест.
Одновременно с этим растет занятость в регионе. Например, в Минском, Дзержинском и Смолевичском районе количество рабочих мест увеличилось больше, чем на 30%. В вопросе эффективности инвестиций область тоже «заткнула столицу за пояс».
— У Мінску катастрафічна зніжаецца эфектыўнасць інвестыцый. У Мінскай вобласці ўдвая хутчэй, чым у Мінску, прырастае ВГП, хоць у сталіцу інвесціруецца больш. Пакуль што Мінск захоўвае пазіцыю лідэра эканомікі Беларусі. Тут самы высокі ўзровень заробкаў і эфектыўнасці працы. Але рост сталічнай эканомікі даўно спыніўся і без інтэнсіўнага пашырэння горада не павернецца назад.
Однако рост Минска ограничен природными и сельскохозяйственными территориями, где практически ничего нельзя строить. А площади промышленного назначения, находящиеся внутри городского кольца, сегодня законсервированы. Реструктуризация и приватизация предприятий почти не проводится. Причина тому — политика поддержки занятости.
— Ва ўладзе адсутнічае разуменьне самой праблемы. Гэтыя тэрыторыі ўспрымаюцца ею як рэзерв для росту. Заводы на апошнім дыханьні прадаюцца пад выглядам суб’екта гаспадарання, а не як комплекс будынкаў і тэрыторый.
Страны постсоветского блока пришли к пониманию проблемы неэффективности промышленного наследия ещё в 90-х, но до сих пор не сумели включить его в хозяйственный оборот. В Варшаве на этот процесс уже ушло 25 лет, и сегодня он продолжается.
Однако Варшава имела большие ресурсы для территориального расширения. За последние годы город вырос в 1,5 раза, давление на внутригородские территории отсутствовало. С этой точки зрения у Минска есть шанс. Здесь возможность строить на свободных площадках полностью исчерпана: застройка города ограничена зелёным кольцом, свободных территорий в его периметре не осталось. Однако кв. м жилья в Варшаве стоит $ 3−4 тыс. В Минске потенциальный доход с квадратного метра будет гораздо ниже, а обременения в виде заводов — такие же дорогостоящие.
По словам спикера, без стратегии здесь не обойтись: власти города должны готовить экономические обоснования для застройки территории бывших заводов. Проекты реконструкции неиспользуемых промышленных территорий давно разработаны и включены в инвестиционный атлас Минска, но инвесторы не спешат воплощать их в жизнь, потому что не видят в этом финансовых перспектив.
По мнению Дмитрия Бибикова, эксперта Минской урбанистической платформы, отсутствие крупных инвесторов — еще не приговор. Низкие арендные ставки привлекут в заброшенные заводские цеха мелких инвесторов, не ориентированных на бизнес-цикл в 4−5 лет. Они будут по-немногу красить стены, приводить территорию в порядок, не делая особых капиталовложений и не ожидая мгновенной прибыли.
— Такое пространство организовать гораздо проще, чем найти крупного инвестора для реконструкции, — считает урбанист. — Дешевые арендные площади в центре города привлекут сюда небольшие стартапы, в результате возникнет инновационный район. Здесь смогут пересечься люди из разных профессий, и произойдет этакое «кросс-опыление». Когда балетная труппа встречается с программистами в здании завода «Горизонт», там появляется оптимальная среда для инноваций.
В конечном счете не важно, что возникнет в этих заводских цехах. Важно, что там зародится жизнь. Ведь у заброшенных промышленных территорий довольно негативный образ, характерный для любой ткани города, которая нуждается в реконструкции. Если район кажется жителям депрессивным, то мало шансов, что кто-то захочет в нем жить или вести бизнес, а следовательно, инвестор не станет вкладывать в него деньги. В этом смысле возникновение бизнес-сообществ в старых заводских цехах не только поможет повысить эффективность промышленных территорий, но и улучшит их имидж: здесь без посторонней помощи возникнет новый молодой Минск, который может себя переизобрести.
— То, что происходит в городе — реальное тому подтверждение. Примеры — бар «Хулиган», организованный в заводском цеху МЗОРа на Октябрьской. Благодаря таким проектам центр стал одной из зон роста городской экономики, там увеличивается количество рабочих мест, он живет не только в вечернее время и выходной день, но и по будням.
— Отдача промышленных территорий под недорогую аренду креативным бизнесам, не отягощенным большими деньгами, — это технология оживления. Вы сдаете завод «Луч» на 20 лет в аренду художникам и стартаперам, они приводят эту территорию в порядок, инвесторы видят, что там появилась жизнь, статус места вырос, а вместе с ним — гипотетическая прибыль, которую можно за счет этого места получить.
— Возможно, инвестор снесет эти цеха, построив на их месте очередной бизнес-центр или элитное жилье, но это не столь важно. Заложниками инвестиционной привлекательности в любом случае станут те, кто ее создал — комьюнити малых бизнесов. Вместе с имиджем этих территорий вырастут арендные ставки, и стартапам придется оттуда уйти. Конечно в том случае, если их деятельность принесет какие-то плоды.
«Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского
37810
Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях
62572
Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях
13015
Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)
35420
Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью
48126
Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок
1737
«Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «Пушкинская»
23414
«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске
94991
«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске
19645
Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях
35319
«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке
26472
«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов
21055
«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе
958
«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы
20555
Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?
1625
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
9624
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
17394
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
9187
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
12270
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
24453- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 629 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2020 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1730 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1023 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 782 объявления
- Аренда офиса, помещений 2291 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1851 объявление
- Аренда рестораны, бары, кафе 125 объявлений
- Аренда склады, производства 672 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 385 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
