Девальвация «вечной ценности»: с 2012 года земля в Минске подешевела на 28%, в Минском районе — на 15%
2384 4В конце декабря в Национальном кадастровом агентстве были представлены предварительные результаты кадастровой оценки земель жилой усадебной застройки Минска и Минского района. Они показали, что минчанам не следует торопиться приватизировать землю под своими усадьбами, что за последние 5 лет земля в Минске теряла в цене интенсивней, чем в Минском районе, а меньше всего подешевела там, где стоила баснословных денег.
Кадастровая оценка земель служит ориентиром для точки переговоров между продавцом и покупателем. И чем свежее оценка, тем ближе она к рыночным реалиям. Результаты предыдущей кадастровой оценки земель вступили в силу в 2012 году. Спустя 5 лет специалисты Национального кадастрового агентства переоценили землю по всей республике. До 1 июня 2017 года результаты новой оценки будут проходить этап согласования и утверждения, а с 1 января 2018 года вступят в силу для исчисления земельного налога.
В Минске, где рынок недвижимости самый развитый, с 2012 года было заключено порядка 800 сделок в сегменте столичных усадеб. Этого хватило для того, чтобы оценить 80% земель (13 тыс. из 16 тыс. частных домовладений) только исходя из рыночных данных. В Минском районе доля домов, оценка которых была сделана на основании рыночной информации, несколько ниже: ее хватило для того, чтобы оценить 28% объектов.
Специалисты НКА разделили Минск на 130 микрорайонов, и около 40 из них содержали в себе, помимо многоквартирной, усадебную застройку. В июле 2016 года в Минске насчитывалось 16 122 домовладения и 700 тыс. квартир. То есть частные жилые дома составляли 3% от общего объема жилья столицы.
В каждой оценочной зоне был сделан анализ структуры рынка недвижимости. Анализировались такие показатели, как частота сделок, средняя стоимость, возраст и площадь дома, площадь земельного участка, а также материал стен. Специалисты получили распределение оценочных зон по каждому из этих параметров.
Сейчас, имея домовладение, его цену и основные характеристики, на основе анализа рынка недвижимости специалисты НКА могут рассчитать цену участка, на котором этот дом стоит.
Оценка показала, что с 2012 года стоимость земли под минскими усадьбами в среднем упала на 28% в долларах США и на 70% выросла в белорусских рублях. Причем глубина долларового падения цен увеличивалась от центра к окраине: например, внутри второго кольца земли подешевели лишь на 10%.
— Когда мы говорим о старой застройке и не очень статусной, удаленной от центра города — например, микрорайоне Ангарская — мы видим, что земля там с 2012 года упала в цене на 25−30%, — рассказал Алексей Хитро, специалист агентства, который подготовил отчет о предварительных результатах оценки столичных земель. — Но если говорить об элитной застройке — Дрозды, Национальная библиотека, Цнянка — то здесь мы наблюдаем незначительное падение — минус 10% за пять лет.
По мнению специалистов НКА, этот факт отчасти объясняется новой методологией расчета, отчасти — простой житейской мудростью: в кризис богатые богатеют, а бедные — беднеют.
— В половине случаев это обусловлено структурой застройки северных районов (Зацень, Цнянка, Новинки) и изменением методологии расчета, которую нам удалось усовершенствовать по сравнению с 2012 годом, — рассказал Алексей Хитро, специалист агентства. — Это не означает, что до этого она была неправильной, нам просто удалось разработать более детальный подход. И мы увидели, что средняя площадь земельных участков в окраиных районах значительно больше, чем в центре. Например, в Новинках участки по 10 соток, в сельхозпоселке — по 5 соток. А с увеличением площади земельного участка удельная стоимость квадратного метра снижается. Сейчас мы в полной мере это учитываем.
— С точки зрения рынка интенсивность падения цен тоже не была одинаковая. Недвижимость эконом-класса в кризис всегда дешевеет значительнее, чем элитная. На золотой земле в Веснинке живут обычные люди, держат старые дома, сельское хозяйство, но при этом торгуются до последнего. Зацень, Цнянка, Веснинка, ул. Филимонова — это места, где предложение ограничено, обеспеченные покупатели как были обеспеченными, так и остались, поэтому с приходом кризиса здесь почти ничего не изменилось.
— Дорогие зоны частной застройки в самом центре города не только избежали контрастного падения цен, но кое-где даже контрастно подорожали. Например, если до 2012 года за «Ареной-Сити» была только одна дорогая зона, сейчас элитная застройка поглотила и ул. Веснинка. Это одна из немногих столичных зон, где по сравнению с 2012 годом кадастровая стоимость земли значительно выросла. Жителям Веснинки лучше приватизировать свои участки в течение 2017 года, пока новые расценки не вступили в силу. Кроме того, с 1 января 2018 года для них значительно вырастет земельный налог, когда новые данные оценки вступят в силу для его исчисления.
Интересно, что в Минском районе цена земель в долларовом эквиваленте упала не так сильно, как в черте города — минус 15% за 5 лет. Если говорить о динамике рублевых цен, то с 2012 года земли Минского района подорожали втрое.
Четверть населенных пунктов Минского района настолько часто фигурируют в сделках купли-продажи недвижимости, что одной лишь информации по этим сделкам было достаточно, чтобы оценить кадастровую стоимость участков в этих населенных пунктах. Для оценки земель в остальных населенных пунктах специалисты опирались на такие факторы, как удаленность от Минска, асфальтированный подъезд к участку, близость железнодорожной станции, водных объектов и наличие инженерных коммуникаций (капитальный водопровод, газопровод, электричество). О результатах кадастровой оценки в Минском районе рассказывала Ольга Дедкова, специалист НКА.
Получается, людям, которые еще не успели приватизировать дачный участок или землю под коттеджем в Минском районе, не имеет смысла это делать до вступления в силу новых результатов оценки, ведь население по-прежнему предпочитает хранить деньги в валюте, стоимость земли в которой довольно существенно снизилась. Исключение составляют самые дорогие земли, которые находятся в непосредственной близости к столице и застроены статусной коттеджной застройкой. В топовой десятке таких населенных пунктов стоимость земли с 2012 года почти не упала, а кое-где даже незначительно выросла.
1. Д. Каменная Горка, Ждановичский c/c
2. Д. Копище, Боровлянский c/c
3. Д. Зацень, Папернянский c/c
4. Д. Цнянка, Папернянский c/c
5. А/г. Сеница, Сеницкий c/c
6. Д. Якубовичи, Папернянский c/c
7. Д. Лапоровичи, Папернянский c/c
8. Д. Дегтяревка, Ждановичский c/c
9. Д. Качино, Ждановичский c/c
10. Д. Дроздово, Боровлянский c/c
Садоводческие товарищества Минского района потеряли в цене не так много, как населенные пункты: средняя цена сотки по дачным участкам спустилась на 5% в долларовом эквиваленте. При кадастровой оценке земель в садовых товариществах оценщики учитывали наличие инженерных коммуникаций (капитального водопровода, газопровода, электричества), доступность железнодорожного транспорта, близость водных объектов и лесных массивов. Кадастровая оценка земель для коллективного садоводчества в основном делалась на основе рыночных данных, которые присутствовали по 72% садовых товариществ Минского района.
Новые данные по кадастровой оценке земель Минска и Минского района являются предварительными и пока не прошли этап согласований и утверждений.
Фото: Феликс Сиваков
Купить участок в Минске и Минской области
«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи
17628«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске
36715«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки
3253Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
15061Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
20337Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
12786А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26031«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
16886На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
10921Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1950 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 962 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2188 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1778 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 381 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений