Оценщики и банкиры ищут способы, как работать в унисон
1802 130 марта прошла первая рабочая встреча представителей оценочных организаций, Госкомимущества, банков и заемщиков по вопросам трехстороннего взаимодействия «банк-заемщик-оценщик», в ходе которой стороны приступили к формированию так называемой «карты проблемных тем» и обсудили ряд вопросов по использованию рыночных методов оценки.
Данная встреча, которая прошла на базе РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», была инициирована членами Ассоциации оценочных организаций (АОО) и организована Ассоциацией.
В ней приняли участие руководители и оценщики 23 оценочных организаций, представители крупнейших банков Беларуси — ОАО «АСБ Беларусбанк», ОАО «Банк БелВЭБ», ЗАО «Альфа-Банк», ОАО «БПС-Сбербанк», ОАО «Белгазпромбанк», ЗАО «Банк ВТБ» (Беларусь), ОАО «Приорбанк», ЗАО «Цептер Банк», а также руководители и представители учебного центра при Госкомимуществе и БНТУ.
— В своей деятельности оценочные организации тесно взаимодействуют с банками по вопросам кредитного и залогового бизнеса. Все участники трехстороннего взаимодействия высказали большую заинтересованность в проведении подобных встреч. А это значит, что они заинтересованы в повышении качества и продуктивности данного процесса взаимодействия, а также в выработке подходов по минимизации затрат всех участников данного взаимодействия, — сказала Светлана Юреня, председатель АОО.
Оценщики испытывают информационный голод
Как отметил в своем выступлении Дмитрий Корсунский, заместитель директора РУП «Институт недвижимости и оценки», сегодня на рынке ощущается дефицит статистической информации об объектах оценки, которую оценщики могли бы использовать в своей работе. На наиболее развитых ресурсах — сайтах профучастников рынка — в основном анализируются только массовые сегменты жилой и коммерческой недвижимости — квартиры и бизнес-центры.
При этом чаще всего аналитика ограничивается объектами, расположенными в Минске и областных центрах Беларуси.
В РУП «Институт недвижимости и оценки» и в ООО «ИПМ-Консалт оценка» накоплена большая база об объектах, реализованных на аукционах.
С конца 2014 года «Институт недвижимости и оценки» формирует базу по оцененным объектам коммерческой недвижимости. Любопытно, что более половины заявок по оценке коммерческой недвижимости поступает в организацию с целью определения залога.
Большинство же компаний накапливают информацию и используют ее только для подготовки собственных отчетов об оценке.
Дмитрий Корсунский высказал пожелание реанимировать реестр заключений об оценке, который в свое время был создан при Госкомимуществе. Данная ценная информация могла бы также использоваться оценщиками при оценке недвижимости.
Что касается банков, то, по мнению выступающего, они могут принимать участие в разработке критериев по оценке ликвидности отдельных объектов недвижимости. Оценочные компании и банки также должны обмениваться информацией об объектах оценки, анализировать информационные источники об объектах-аналогах и заключения оценщиков.
Заместитель директора оценочной организации также предложил разработать стандарт по оценке имущества, передаваемого в залог, ипотеку.
Острые проблемы при оценке сложного оборудования
На проблемах, возникающих при оценке специализированного оборудования, остановилась Инесса Падунович, председатель совета директоров группы компаний «ИПМ-Консалт».
Оценка специализированного имущества в составе комплекса
Большие сложности возникают у оценщиков и в случаях, когда им приходится вычленять вспомогательные сооружения в составе имущественных комплексов и оценивать их.
Инесса Падунович привела пример оценки комплекса, в состав которого входит производственный корпус и очистные сооружения. При этом заказ в оценочную организацию поступил только на оценку очистных сооружений.
— Мы много раз переделывали эту оценку, применяли несколько методов. В итоге сошлись на том, что этот огромный комплекс сравнили с представленными на рынке объектами производственно-складской недвижимости, для которой, по большому счету, очистные сооружения не нужны. Была произведена коррекция и принято решение, что очистные сооружения стоят примерно столько же, сколько и производственный корпус, — поделилась опытом Инесса.
Был в практике оценочной компании и еще один парадоксальный случай. Заемщик обратился в организацию за рыночной оценкой вспомогательных сооружений — ограждения, асфальтированного покрытия и подъездного железнодорожного пути — большой производственной базы в Гомеле. Пять основных ее зданий производственно-складского и административного назначения были оценены раньше и находятся в залоге банка.
— Оценивать вспомогательные сооружения надо сравнительным методом. Но вряд ли только ограждение и железнодорожная ветка будут для кого-то представлять интерес без всего комплекса в целом, — высказывает свою точку зрения Падунович. — Таких оценок у оценщиков быть не должно. Иначе может наступить методический коллапс. Оценщикам придется идти на уступки, брать на себя ответственность и работать себе в убыток, чтобы клиент остался доволен.
Данная тема также вошла в «карту проблем тем» и предложена для дальнейшего обсуждения.
Как соблюсти требования законодательства и идти в ногу со временем
О том, что оценочным организациям и банкам надо совместными усилиями совершенствовать методологию оценки для целей залога, говорил на встрече и Леонид Русьянов, директор ООО «БелИнвестОценка».
Он, в частности, сказал, что в своей работе оценщик в первую очередь руководствуется требованиями нормативных документов, национальных стандартов, ТКП. В противном случае он несет административную ответственность, наказание в виде лишения аттестата
Что касается банков, то они, по мнению Русьянова, не имеют права вмешиваться в работу оценщиков (постановление Совмина № 669 от 2007 года).
Однако сегодня ситуация такова, что банки все больше и больше вникают в производственные оценочные процессы и диктуют свои условия оценочным компаниям. Более того, они создают свои структурные подразделения по оценке, набирают в штат оценщиков, что, по мнению директора компании «БелИнвестОценка», неправильно.
Он высказал мнение, что надо разделять оценку для мелкого, среднего бизнеса и оценку имущественных комплексов для крупных предприятий.
Что касается оценки для мелкого и среднего бизнеса, то банки берут в залог только ликвидное имущество, которое можно продать. Оно с точки зрения оценки не вызывает никаких сложностей. Совсем другое дело — имущественные комплексы, при оценке которых возникает ряд проблем.
Одна из них заключается в том, что оценщикам не рекомендуется применять затратный метод.
— На мой взгляд, данное решение Нацбанка противоречит нормативным документам об оценочной деятельности. Банки ставят в сложное положение и себя, и оценщиков. Находить выход из него крайне сложно. По отдельным крупным предприятиям данное требование выполнить невозможно, — уточнил директор оценочной организации.
Главное в оценке — определение ликвидности объекта, а не его стоимости
Ольга Сафонова, главный специалист управления залогов департамента управления рисками ОАО «АСБ Беларусбанк», рассказала на встрече, что необходимость оценки сравнительным и доходным методами возникла не по инициативе ни Нацбанка, ни какого-либо другого белорусского банка. Это настоятельная рекомендация дана представителями Всемирного банка, которые проводили аудит белорусской банковской системы с целью определить ликвидность активов банков. В рамках проверки также оценивалось залоговое имущество с точки зрения его ликвидности.
— В первую очередь оценщики должны определять ликвидность объектов. Всем интересно, сколько стоит объект, но никто не говорит о том, по какой цене его можно будет продать. Всемирный банк интересует исключительно вопрос, за сколько можно продать объект, а не вопрос соблюдения при оценке стандартов и ТКП, — уточнила Сафонова.
В ходе проверки аудиторами Всемирного банка в расчет принималась только оценка, выполненная доходным и сравнительным методами. Затратный метод, а тем более индексный, не рассматривались вообще. Хотя, например, на момент проверки большинство объектов было оценено именно затратным методом.
В этой связи банкам срочно пришлось разрабатывать методики по оценке сложных специфических объектов и имущества — станки, линии, уникальное оборудование
— Пользователь оценки для целей залога — банк. Оценщик где-то пытается учесть пожелания заемщика, который является заказчиком оценки и обосновывает завышенную стоимость имущества, а банк вынужден ее уменьшать. В итоге страдают все. Рассчитывайте правильную стоимость, и ее никто не будет просить снижать, — добавила Сафонова.
Представитель «Банка БелВЭБ», в частности, сказал о том, что банки не являются ломбардами.
— Банки не собирают имущество, чтобы потом его продавать. Мы всесторонне рассматриваем оценку и ждем от оценщиков справедливой стоимости. Сегодня банки не готовы принимать оценку, выполненную затратным и индексным методом, — добавил представитель банка.
Переход на работу по нормам МСФО было решено обсудить более детально на последующих встречах.
«Карта проблемных тем»
Участники рабочей встречи обозначили первостепенные проблемные темы, которые планируется обсудить в дальнейшем. Среди них:
— совместная разработка подходов в определении принципов формирования объекта залогового обеспечения с учетом требований технических нормативных правовых актов сферы оценки;
— систематизация требований различных банков к формулировкам, содержащимся в заключениях и отчетах по оценке;
— положения международных и европейских стандартов по оценке объектов для целей залога. Опыт взаимодействия ОАО «АСБ Беларусбанк» с Всемирным банком;
— подбор наиболее сложных и интересных работ оценочных компаний по оценке для целей залога и последующая презентация работ для участников рабочих встреч и оценочного сообщества республики.
Перечень, как заявила Светлана Юреня, остается открытым. Организаторы предоставляют возможность дополнить карту всем заинтересованным. Свои предложения можно присылать на электронную почту Ассоциации оценочных организаций y.s.p.11@mail.ru.
Фото предоставлены организаторами встречи.
«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи
16690«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске
36627«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки
2713Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
14873Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
20233Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
12672А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
25977«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
16825На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
10896Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1951 объявление
- Продажа магазины, торговые помещения 1670 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 962 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2188 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1783 объявления
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 646 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 381 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений