Москва: стоит ли ждать обвала цен на недвижимость?

  322

Цены на новостройки Москвы не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы — владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?

Специальные цены

Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил «Ведомостям» глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра IRN.ru, в 2006 году цены в среднем выросли на 100%. «Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит», — говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.

Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд — коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1−1,5% в месяц как минимум до марта 2008 года. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. метр стоит 4078 долл.

Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская указывает на «стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке»; всего, по ее данным, выставлено 60 тыс. квартир. Эксперты корпорации «Инком» приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 года составил, по данным «Инкома», 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты «Из рук в руки»: если в конце сентября 2006 года предлагалось 1320 квартир дешевле 150 тыс. долл, то на конец июня — 4421.

Снижение цен на первичном рынке официально признает только «Главстрой» — примерно на 2% за полгода. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский говорит, что его компания не меняет ценники с начала года. Коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов указывает, что продажи компании по объемам привлеченных средств не изменились, а цены растут на 2−3% в месяц. Неофициально крупный застройщик признает, что продавать жилье стало труднее, поэтому новые объекты он выставляет уже по более низкой цене.

Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: «Дон-Строй» рекламирует квартиры в комплексе «Измайловский» по 2750 долл. за 1 кв. м, а «Капитал Груп» в доме на Дмитровской — по 3 тыс. долл. Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в «Доме на Беговой» («Дон-Строй») активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. метра с 4700 до 3800 долл. Сейчас цена повышена до 4300 долл., но продажи идут вяло, указывает собеседник «Ведомостей».

В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту «Ведомостей» предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% - в корпорации «Баркли», 10% - в «Дон-Строе», 7% - в группе компаний «ПИК». «Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли „Летнее предложение“ со специальными условиями», — сообщила пресс-служба «Дон-Строя». Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня «СУ-155» вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент — 8% годовых.

По информации «Агента 002», в 2006 году было зарегистрировано около 60 тыс. квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 года — всего 20 тыс.

Инвесторы не сдаются

Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. «Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20−30%», — оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации «Инком» Лидия Гречина — 20%, указывая, что, «по самым грубым подсчетам», около 10 тыс. квартир на рынке сейчас продают спекулянты.

Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от 3 до 10 млн долл. — по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба «МИАН — Агентство недвижимости». Сумма может достигать и 50 млн долл., добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.

Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК «ПИК», Московский индустриальный банк, «Московский капитал».

Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления «Московского капитала» Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: «К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса». Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве «практически не занимается».

Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает — все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.

По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. «Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше — объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене», — полагает Побединская. Но жилье эконом-класса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы «стоят насмерть, ожидая своих прибылей».

Девелоперы не боятся

Стагнация может ударить по строителям. В 2006 году введено 5,276 млн.кв.метров жилья, из них социального — 1,87 млн.кв.метров. Средняя площадь квартиры — 60 кв. метров, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, — порядка 56 тыс. (в пять раз больше, чем инвесторы).

Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме «Дон-Строя» указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. «Сроки экспозиции немного увеличились — если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось», — признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?

«У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка», — объясняет руководитель пресс-службы «СУ-155» Федор Сарокваша. «Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме», — говорит гендиректор «ДС Риэлти» Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $ 150 млн.). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян.

Таким образом, у застройщиков есть третий путь — строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 года с 294 до 348 млрд руб. — примерно на 2 млрд долл. Девелоперы активно выпускают облигации. «Если за 2005 год облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 году — на 19,1 млрд руб., а в 2007 году — уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема», — сообщает аналитик по долговым обязательствам банка «Зенит» Яков Яковлев.

Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.

Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит «нервозности со стороны клиентов-девелоперов» в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. «У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет», — отмечает он. «Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, — свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. — Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам из-за стагнации не изменилось. Банк не планирует снижать темпы кредитования и повышать процентную ставку». Один из членов правления ВТБ рассказал, что совместные проекты с девелоперами банк рассчитывает с дисконтом в 30−40%: банк изначально ориентируется на пессимистичный сценарий, а цены и продажи пока не упали до такого уровня, чтобы менять условия кредитования, повышать проценты.

Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК «Регион», указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004—2005 годах они составляли 12−15% годовых, то сейчас — 9,0−9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10−11,5% годовых).

Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК «Антанта-Капитал» Андрей Верхоланцев. «В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. — 1,8), „Дон-Строя“ (порядка 1,7), Mirax Group (около 2)», — говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков «Зенита» и Банка Москвы, по итогам 2006 года долги ПИК составили 878 млн долл., а выручка — 1,576 млрд долл., «Дон-Строя» — 250 млн долл. и 700 млн долл., Mirax Group — 400 млн долл. и 551 млн долл., «СУ-155» — 481 млн долл. и 1,099 млрд долл. соответственно.

«Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30−40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний», — считает Ермак. «У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости», — резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.

Переживут

Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели «поднакопить жирок», поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: «Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают». «Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться — покупатель сразу же появится», — уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 году, для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.

Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка «Траст» Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 года, а цены сильно упадут. «Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%», — предполагает он.

По материалам «Ведомостей».

nb.by

Эксклюзив Realt.by:

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

6712

Заброшка, которая дождалась: белорусы выкупили старый лагерь у леса и сделали из него стильное место

12114

Полгода платите, но бизнес не работает: как пережить этап ремонта коммерческого помещения

1611

«Решает цена, а не календарь». Что происходит с домами и дачами прямо сейчас

8113

Резиденция в Качино. Свой особняк у Минского моря за адекватные деньги

13210

Как минчане выживают при 33°C и сколько стоит поставить кондиционер прямо сейчас?

16646

«Мы в шоке и растерянности». Что происходит на месте пожара в доме в центре Минска

24328

Дом возле гольф-полей дешевле рынка: два этажа, в каждой спальне свой санузел. Побывали внутри

5950

Как возрождали Минск после войны. Нашли новые редкие фото

896

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457