Соучредитель ASCOM PARTNERS: «Мы не строим недвижимость, мы строим успешный бизнес „под ключ“»

  6745

— В сопоставлении с зарубежным опытом рынок коммерческой недвижимости Беларуси еще достаточно молодой. У нас много торговых центров, но современных форматов не хватает. Достаточно сравнить население Минска с населением Варшавы или Киева и посмотреть, какие форматы давно работают там. Сравнительный анализ покажет, что мы находимся еще в начале пути.

Довольно распространенная ошибка инвесторов — в подходе. Часто люди вкладываются в коммерческую недвижимость и реализуют собственные проекты без необходимого опыта и багажа знаний. Отсюда — плохое зонирование, неорганичный пул арендаторов, несовременная концепция, неудобный паркинг и т. д. Результат — пустеющие торговые центры и убытки для их владельцев.

Рынок профессиональных посредников (услуги на аутсорсе) — это мировой путь. Большинство зарубежных инвест-проектов реализовывались с привлечением профессиональных команд, задача которых — сделать комплексы, которые будут конкурентными не только сегодня и завтра, но и через 5, 10 и 15 лет.

— На рынке существует достаточно широкая конкуренция среди инжиниринговых компаний, организаций, которые осуществляют технический надзор, брокеров или маркетологов. Варианты реализации бизнеса «под ключ» готовы предложить лишь немногие.

ASСOM — это группа компаний в Беларуси, предоставляющая услугу комплексного ведения объекта от стадии разработки концепции до ввода объекта в эксплуатацию и управления его деятельностью в процессе работы, в т. ч. продвижение. Если крупные девелоперы имеют в штате своих управленцев, то инвесторы, для которых бизнес с недвижимостью является непрофильным, таких команд специалистов, как правило, не имеют. И тогда у них есть выбор: создавать свою собственную структуру, принимая на себя все соответствующие риски, либо привлечь к работе команду, для которой это является ее профильным бизнесом. И второй вариант, как показывает практика, в средне- и долгосрочной перспективе приносит более высокие результаты, ведь каждый должен заниматься тем, что умеет лучше всего.

Важно понимать, что мы не строим объекты недвижимости как таковые, наш подход — помочь создать новый успешный бизнес «под ключ». Задача инвестора — определить цель проекта и то, что он хочет получить после его реализации. Наша задача — осуществить поставленные цели, обеспечивая инвестору желаемые финансовые показатели.

Сегодня в ASСOM работает более 20 профессионалов из различных областей. В зоне нашей ответственности не только разработка концепции, согласование всех этапов проекта — от выбора площадки до введения объекта в эксплуатацию, формирование пула арендаторов, разработка маркетинговых стратегий, а при необходимости поиск и привлечение финансирования, но и последующее оперативное управление коммерческой недвижимостью.

Считаем важным выполнять работу таким образом, чтобы инвестор захотел отдать тебе управление готовым объектом, так как именно последующее управление объектом является реальной оценкой качества работы нашей команды. Тем самым мы разделяем с инвестором ответственность за эффективность нами предложенных и реализованных решений. Именно в таком ключе мы и стараемся работать. Инвестор получает свой очищенный доход, а все вопросы оперативного управления остаются за нами.

— Один из последних примеров нашей работы — крупный торговый центр Бобруйска «Карусель». Это единственный объект в городе с концепцией, предполагающей несколько якорей: DIY сектор, пищевой супермаркет и хороший качественный магазин бытовой техники.

— В отличие от торгово-развлекательного сегмента, ориентированного на отдых выходного дня, перед нами стояла задача сделать концептуальный и повседневный центр с максимально равномерным траффиком в течениe всей недели. В итоге получился удобный объект с богатой «начинкой» у дома и со своим УТП.

В данный момент мы готовимся к запуску еще одного объекта (февраль 2018 г.) — торгового центра «Карусель» в Гомеле — первого и самого крупного центра мебели и интерьера в Гомеле и Гомельской области площадью 11 тыс. кв.м. Инвестором обоих указанных проектов является группа компаний «ИНПРОМА», владеющая более 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, часть из которых были реализованы и управляются в партнерстве с нашей организацией.

— Торговый центр в Гомеле — достаточно интересный и сложный проект в нашей практике. Реализовывая его, мы столкнулись с рядом «вызовов», которые пришлось оперативно решать. Так, к примеру, выбранный нами участок оказался с обременением — на его территории был расположен гаражный кооператив, а работа с людьми — это непросто, и далеко не каждый застройщик сталкивался с такого рода ситуацией. Мы со всем справились без серьезных волнений и жалоб.

Достаточно уникален и срок реализации проекта — работы на площадке стартовали в июне текущего года. Предположительно в январе 2018-го объект будет готов к сдаче в эксплуатацию. Скорость — это результат большой и плодотворной подготовки к строительству. Реализация любого успешного объекта напоминает айсберг. Большинство видит только его верхушку — полгода работ на площадке. Основная работа скрыта от глаз потребителя.

Анализ участка и перспектив развития территории, изучение ограничений и обременений, их оптимизация, разработка концепции и согласования проекта, маркетинг и заполнение — все это является основой нашей работы. Куда больше времени и сил требует этап подготовки, чем строительные работы на участке. На стройке цель одна — как можно быстрее запуститься, чтобы в максимально короткие сроки объект начал возвращать вложенные инвестиции.

— Больше всего внимания требует самый первый этап — разработка концепции. Именно с ним связан успех всего проекта. Если ты «на бумаге» продумал все до мелочей: от отделки до парковки, от инженерной «начинки» до удобства эксплуатации — то уже этап реализации проекта пройдет гораздо легче, а результаты будут лучше.

Кроме того, задумывая тот или иной проект, нужно стремиться заглядывать и за «горизонт», продумывать весь жизненный цикл объекта, понимая, в том числе, и о необходимости его развития в зависимости от изменений рыночной конъюнктуры, рассматривать перспективные преимущества перед конкурентами, подходить с умом и знанием дела. Именно поэтому для успешного и максимально прибыльного бизнеса порой необходимо довериться профессионалам.