Три поучительные истории о том, почему надо с умом подходить к покупке и продаже недвижимости
5134 8Есть два типа покупателей и продавцов. Первые сначала консультируются и платят юристам, а затем подписывают документы. Вторые, наоборот, сначала подписывают документы, а потом платят юристам. Как правило, последние всегда проигрывают.
Покупка и продажа недвижимости — это очень сложные сделки. Чаще всего простому обывателю, будь то физическому или юридическому лицу, очень непросто разобраться во всех правовых аспектах и этапах их прохождения и заключения.
Несколько реальных историй из адвокатской практики рассказал на III конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог» руководитель практики строительства и недвижимости компании REVERA Денис Богданов.
История № 1. Почему не стоит перечислять деньги за недвижимость на расчётный счёт третьего лица?
Компания приобрела недвижимость и по условиям договора перечислила все деньги на расчётный счёт не продавца, а третьего лица.
Примерно через полгода в отношении продавца начинается процедура банкротства. Ещё через некоторое время управляющий по банкротству подаёт иск о признании сделки недействительной на том основании, что в ходе её проведения были нарушены права других лиц (деньги поступили не на счёт продавца, а сразу на счёт третьего лица).
Иск удовлетворяется, сделка признаётся недействительной, недвижимость возвращается банкроту, а потом реализуется согласно процедуре о банкротстве.
Покупатель попадает в критическую ситуацию. У него нет ни недвижимости, ни денег, а также возможности когда-либо вернуть свои деньги. Ведь у третьего лица к этому моменту уже нет ни денег, ни имущества. Фактически к этому моменту оно тоже становится банкротом.
Выводы и рекомендации юриста. Перед сделкой всегда надо проверять финансовое состояние продавца недвижимости. Если его платёжеспособность настораживает, к сделке надо относиться максимально осторожно.
Кроме того, не стоит переводить деньги на счета третьих лиц, а только на расчётный счёт продавцов.
Если вы покупаете недвижимость у лица, которое потенциально может стать банкротом, то у вас обязательно должно быть на руках заключение об оценке стоимости недвижимости на момент сделки. Если оценка будет подтверждать, что недвижимость продана по рыночной цене +(-) 20%, тогда никаких проблем не будет.
Но ситуация может сложиться так, что кто-то захочет продать недвижимость по «сладкой» цене. В этой связи возникает вопрос: можно ли покупать недвижимость по цене ниже рыночной? Можно, но не более чем на 20%. В противном случае есть риск, что в течение года в отношении продавца начнётся процедура банкротства, и сделка будет признана недействительной.
История № 2. Почему не стоит пренебрегать налоговыми органами?
В Беларуси постоянно вводятся новые международные финансовые институты. Например, не так давно появился институт трансфертного ценообразования, который позволил налоговым органам контролировать цену продаваемой недвижимости. Так, если недвижимость была приобретена по цене, отличающейся от рыночной больше или меньше чем на 20%, то налоговые органы имеют право скорректировать налоговую базу.
В нашем случае продавец пренебрёг этим правилом. Он привлёк оценщика, который произвёл оценку объекта. Цена недвижимости оказалась ниже рыночной. Таким образом продавец хотел сэкономить на налоге на недвижимость.
Цена на недвижимость показалась налоговым органам слишком низкой, и они решили сделать свою оценку. По заключению оценщика цена объекта оказалась намного выше по сравнению с той, что представил продавец. В итоге налоги были доначислены.
Выводы и рекомендации юриста. Не следует недооценивать налоговые органы. В данной сфере вводятся новые достаточно сложные институты, и на первых порах налоговые органы не всегда понимают, как их правильно применять. По всей видимости, наш продавец и рассчитывал на то, что налоговые органы пока не имеют методологии применения и начисления налогов. Но продавец ошибся. Сегодня налоговые инспекторы активно применяют этот институт на практике.
История № 3. Почему не стоит приобретать объект в совместную собственность
Торговый объект был куплен партнёрами в общую собственность и сдан в аренду. Один из них получил две пятых доли в праве собственности, второй — три пятых доли.
Спустя год один собственник договорился с арендатором магазина и внёс свою долю в его уставный фонд. Таким образом арендатор превратился в собственника и перестал платить арендную плату.
Между собственниками возник конфликт, начались судебные тяжбы, которые длятся до настоящего времени. Торговый объект начал работать со сбоями: один собственник хочет защитить свои права, второй — продолжать использовать объект бесплатно.
Выводы и рекомендации юриста. В идеале лучше не приобретать объект в совместную собственность, потому что рано или поздно между владельцами может возникнуть конфликт.
Если сделка всё-таки состоялась, во избежание конфликта можно разделить недвижимость на несколько объектов. Соответственно каждый собственник получит не только свой объект, но и потом право совместно сдавать его в аренду. Если не подходит и такой вариант, то сразу после заключения сделки необходимо заключить соглашение о порядке использования совместного имущества.
Но есть одно «но». Когда несколько владельцев недвижимости строят и пользуются одними инженерными сетями, избежать общей собственности на недвижимое имущество не получится. В данном случае есть одна рекомендация: при покупке недвижимости сразу заключать соглашение о порядке пользования и управления инженерными сетями.
Ограничение прав собственников и долевое право на земельный участок. В настоящее время продается много неиспользуемых (старых) государственных объектов недвижимости, под использование которых, как правило, не выделяется отдельный участок. Объекты продаются с долей в праве на земельный участок.
Ограничение заключается не только в том, что вы не можете пользоваться земельным участком по своему усмотрению. При этом ещё возникают ограничения по пользованию своим объектом. Например, если собственник захочет произвести реконструкцию и увеличить площадь объекта, то ему придётся получать согласие других собственников, даже если пятно его застройки не увеличивается.
Также читайте:
В Беларуси корректируют закон о земельных отношениях
«А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома
«Такого низкого торга еще не было». Эксперты — о том, что происходит с рынком квартир
38180«Живем в большом лесу». Как супруги променяли квартиру в центре Минска на хату в глуши
9497Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
16567«Публика тут всегда была обеспеченная». Как живут в престижном квартале нулевых рядом с метро
25396Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
13702«С маленьким ребенком достаточно и 50 рублей». Погуляли с семьей по парку Челюскинцев, посмотрели развлечения и цены
7126А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26823«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
17690На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
11037Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1953 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 960 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2194 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1779 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 643 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 380 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений