Сколько теряют москвичи, покупая квартиры по новым правилам? Аналитики о том, что такое эскроу-счет и как он удорожает сделку

  1497   1

Эскроу-счет — аналог банковской ячейки и аккредитива. Инструмент выступает гарантом безопасности для покупателя как «вторички», так и новостроек. Деньги аккумулируются на счету банка до тех пор, пока продавец не выполнит всех условий договора, среди которых, к примеру, ввод объекта в эксплуатацию. Однако есть и нюансы. Так, аналитики «Метриум» посчитали — квартиры в таких проектах обойдутся покупателям на 10−15% дороже квартир, реализация которых осуществляется по системе «долевки». Об исследовании написал «Новострой-М».

ЖК «Мир Митино»

Только в июле в Москве начались продажи квартир через эскроу-счета, а 25% проектов городских новостроек уже успели перейти на новую модель. Между тем в массовом сегменте новостроек доля таких проектов составила 12%, подсчитали эксперты «Метриум». В большинстве случаев такое жилье оказалось дороже на 10−15% аналогичных объектов. Вместе с тем реализуют эти проекты самые крупные девелоперы Москвы при поддержке топовых банков страны.

Эксперты «Метриум» посчитали, что в июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 168 тыс. рублей (около $ 2,5 тыс.). Между тем в этот же период начались продажи новостроек, квартиры в которых можно приобрести только по новым правилам закона о долевом строительстве. Они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Деньги хранятся на эскроу-счетах до тех пор, пока девелопер не введет дом в эксплуатацию. При этом банк выбирается не случайно — эскроу-счета открывает тот же банк, что и кредитует строительство жилого комплекса.

Поскольку по выданному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра продаваемого через эскроу-счета жилья. По подсчетам экспертов «Метриум», в июле в массовом сегменте московских новостроек насчитывалось десять проектов жилых комплексов, в которых применялась новая схема продаж — это 12% от общего числа массовых проектов. Суммарное количество квартир в них достигло более 1,7 тыс. единиц (17 корпусов), что составило 11% от суммы всех представленных на рынке квартир. Это немногим выше среднего показателя по стране, озвученного вице-премьером по строительству Виталием Мутко (7%).

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей ($ 2,7 тыс.) за кв.м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве. Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей ($ 152 тыс.), тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн рублей ($ 147,6 тыс.) (разница — 3%). В пределах МКАД разница в цене между тем достигает 14%.

Впрочем, сравнение столь нерепрезентативной выборки с большим рынком Москвы не демонстрирует реальных ценовых различий между дореформенными и пореформенными новостройками. Поэтому, отмечают аналитики «Метриум», уместнее рассмотреть ценовую разницу на локальном уровне.

Большая часть квартир реализуется через эскроу-счета в Южном административном округе (ЮАО) в проектах «Life-Варшавская» и Fresh. На их долю приходится 44% всех объектов такого типа (760 квартир из 1,7 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 189 тыс. рублей ($ 2,8 тыс.), а квартиры — 10,9 млн рублей ($ 152 тыс.).

Между тем, помимо пореформенных новостроек, в ЮАО идут продажи 1,6 тыс. квартир в 12 проектах жилых комплексов массового сегмента, которые можно приобрести по старым правилам. Средний квадрат в них обходится покупателю в 168 тыс. рублей (около $ 2,5 тыс.), а типичная квартира — в 10,4 млн рублей ($ 156,8 тыс.). Таким образом, в пределах одного округа новостройки, реализуемые через эскроу-счета, оказались на 13% дороже своих «соседей», продаваемых по старым правилам.

Эксперты «Метриум» отмечают, что только в семи из 17 корпусов, в которых квартиры продаются через эскроу, строительные работы проходили на уровне котлована. В остальных зданиях возводились нижние этажи наземной части. Это говорит о том, что в будущем многие застройщики вполне смогут начинать продажи на более поздних стадиях строительства, чем «котлован».

Как и прогнозировалось ранее, лучше всего к новым правилам работы адаптировались крупные «игроки» как строительного, так и банковского рынка. Четыре из десяти проектов финансирует Сбербанк, еще в четыре комплекса инвестирует ВТБ. По одному проекту помогают реализовывать с учетом новых правил банк «Открытие» и «Дом.рф». Что касается девелоперов, то почти все они являются крупнейшими и старейшими игроками жилищного строительства в Москве: ГК ПИК, «Дон-Строй», «Интеко», Ingrad.

— Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались — оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Даже если учесть все качественные отличия первых десяти новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10−15%. В целом это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне.

Источник: novostroy-m.ru

Фото: novostroy-m.ru

Читайте также:

«$ 44 тыс. за новостройку с отделкой в 15 минутах от метро». Почему белорусы покупают квартиры в Фаниполе

Застройщик «Титана» построит в Минске еще два многофункциональных комплекса. Где они появятся и как будут выглядеть

Когда немного (на самом деле очень сильно) увлекся. Посмотрите, какой гигантский дом построили под Минском

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения

3022

Спрос будет во все сезоны. В озерном краю продается база отдыха с собственным пляжем

7608

В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?

6262

«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group

6129

«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска

6930

«‎Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами

18611

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

10727

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

17897

В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)

27135