Что нужно знать арендодателю коммерческих помещений сейчас? Подробные комментарии юриста

  4236

4. Порядок передачи и возврата объекта

Чтобы избежать споров, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по приемке, а впоследствии возврату объекта; предъявления арендатором претензий к состоянию передаваемого объекта либо его неудовлетворительного состояния на момент возврата, следует четко прописывать:

• сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
• требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
• порядок и сроки устранения арендатором несоответствия состояния возвращаемого объекта условиям договора.

Важно! При этом в интересах арендодателя предусмотреть условие о невозмещении арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.

5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему

Для исключения риска нарушения интересов арендодателя и третьих лиц, а также обеспечения возможности арендодателя осуществлять контроль за использованием объекта, следует включать соответствующие положения в договор. Например, в отношении рабочих часов объекта, обязанности арендатора предоставлять беспрепятственный доступ арендодателю к объекту в целях проверки соблюдения арендатором условий договора аренды при его использовании.

Кроме того, необходимо предусмотреть возможность беспрепятственного доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающих поставку коммунальных ресурсов.

Важно! Для определения пределов использования арендатором объекта также можно заранее установить запрет или порядок согласования передачи объекта (его частей) в субаренду, проведения работ по перепланировке и иных изменений объекта.

Что делать, если условия аренды не выполняются, а арендатор не хочет съезжать

Для предупреждения подобных рисков следует изначально прописывать в договоре аренды факт нарушения арендатором его условий, в том числе неустранение такого нарушения после получения требования арендодателя, как основание для одностороннего отказа последнего от исполнения договора. Это позволит арендодателю прекратить действие договора путем направления соответствующего уведомления арендатору. Реализация соответствующего права арендодателем повлечет прекращение действия договора и возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект (более подробно будем описывать ситуацию ниже).

Если в договоре аренды не предусмотрено описанное выше основание для одностороннего отказа от исполнения договора, арендодатель (при условии соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами) может обратиться в суд с требованием о его расторжении, в случае если арендатор:

• пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не исполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта объекта в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (ст. 590 ГК);
• иным образом нарушает условия договора — при наличии соответствующего положения в договоре.

Вынесение судом решения о расторжении договора аренды также повлечет возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект.

Как правильно прописать сроки «выселения» арендатора? Что делать, если он их не выполняет?

Представляется разумным включение в договор таких положений:

1) срок на освобождение и возврат объекта арендатором

Во избежание фактической невозможности исполнения соответствующих обязанностей арендатором при определении такого срока следует учитывать специфику деятельности арендатора в арендуемом объекте (освобождение офисного помещения займет меньше времени, чем, например, вывоз громоздкого оборудования из производственного цеха).

Пример формулировки: «Не позднее 5 (пяти) календарных дней со дня окончания срока аренды, расторжения настоящего договора, его прекращения, признания недействительным арендатор обязан освободить объект от принадлежащего ему имущества и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем состоянию объекта на момент его передачи арендатору и не требующем проведения капитального или текущего ремонта. В случае если последний день указанного пятидневного срока приходится на нерабочий день, арендатор обязан вернуть объект арендодателю в предшествующий рабочий день»;

2) последствия несвоевременного возврата объекта арендатором:

а) обязанность арендатора оплачивать арендную плату, коммунальные (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов), эксплуатационные и иные платежи в соответствии с договором за период просрочки возврата объекта арендодателю.

В то же время, для стимулирования возврата объекта арендатором в договоре могут быть предусмотрены следующие действия арендодателя:

• прекращение предоставления коммунальных и иных услуг в отношении арендуемого объекта со дня, следующего за днем истечения срока на возврат объекта арендатором;
• прекращение доступа арендатора к объекту;
• вывоз имущества арендатора из объекта с возложением на него расходов на такое перемещение и хранение его имущества;

b) оплата арендатором неустойки за просрочку возврата объекта — не применяется в случае прекращения действия договора, его расторжения, признания договора недействительным или незаключенным (п. 39 Постановления);

с) уплата арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата объекта арендодателю (п. 39 Постановления);

d) возмещение арендатором убытков, понесенных арендодателем в связи с просрочкой возврата объекта, в полном объеме сверх неустойки (ст. 593 ГК).

В случае если арендатор не исполняет свои обязанности по освобождению и возврату арендованного объекта, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о его выселении (после соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами).

Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления? Как правильно это сделать?

Важно! Арендодатель не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по договору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).

Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:

• виды обстоятельств, признаваемые таковыми.

Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);

• срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;

Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;

• порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.

Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного, например, Белорусской торгово-промышленной палатой;

• последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.

Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».

Для арендодателя таким обстоятельством непреодолимой силы потенциально может послужить, например, введение государственными органами карантина:

• в случае принятия решения о закрытии публичных мест, приостановлении деятельности всех организаций и запрете свободного перемещения — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по обеспечению свободного доступа арендатора к арендуемому объекту для его использования, а также несвоевременное осуществление капитального ремонта объекта.

Как обезопасить себя арендодателю с точки зрения арендной ставки (в какой валюте указывать, как правильно указать привязку к иностранной валюте, к чему лучше делать эту привязку)

Подробные комментарии по данному вопросу можно найти в материале компании «3 способа управления стоимостью аренды. Советы юристов, как не потерять деньги в кризис», ранее опубликованном на сайте.