Может ли собственник выселить квартиранта без предупреждения? Как составить договор аренды правильно  5016  3

Правильно выстроить отношения «арендатор-арендодатель» под силу далеко не всем. И верное составление договора найма — это еще полдела, не менее важно знать, на что стоит обратить внимание и какие подпункты в этот самый договор добавить. Обо всем этом подробно kvartirant.by рассказал адвокат, партнер адвокатского бюро «Арцингер-Атторнис» Александр Солопов.

Фото использовано для иллюстрации

Общие правила составления договора и условия выселения

Для того чтобы лучше разобраться, как правильно выстраивать деловые отношения при аренде квартиры, мы задали наиболее популярные вопросы Александру Солопову.

Какие есть общие правила поведения при составлении договора аренды?

  • Внимательность;
  • Прозрачность всех действий;
  • Четкость;
  • Взаимное уважение.

Большинство проблем в договорах аренды квартир вытекает не из-за незнания сторонами каких-либо тайных норм права. Как правило, все банально: либо кто-то из сторон был невнимателен; либо из документов невозможно понять, о чем же все-таки стороны договорились; либо кто-то решил схитрить перед законом и играть не по правилам. 

При этом основные принципы аренды квартир просты: 

  • договор в письменной форме с регистрацией в РСЦ;
  • уплата налога в зависимости от количества сдаваемых комнат;
  • четкие формулировки того, о чем все же стороны договорились (порядок и сроки оплаты, количество и состав живущих);
  • иные. 

В общем, должны быть не только соблюдены формальные требования — нужно сделать так, чтобы из документа даже посторонний человек смог сразу понять, о чем вы договорись. 

Какие пункты имеют обязательный характер? Какие желательно бы включить, но не обязательно?

ОБЯЗАТЕЛЬНО:

  • договор в письменной форме (ч.1 п.1 ст. 53 ЖК), который заключается в трех экземплярах идентичного содержания (п. 3 ст. 53 ЖК);
  • указание объекта аренды (то есть точного адреса арендуемого объекта) согласно п. 1 и 2 ст. 51 ЖК;
  • указание размера арендной платы и сроков ее внесения (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
  • указание порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг с указанием, кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
  • перечисление членов семьи нанимателя, которые будут проживать (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
  • регистрация договора (согласно  ч. 1 п. 1 ст. 53 ЖК., зарегистрировать договор можно в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете; местной администрации района в городе; организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги).

ОПЦИОНАЛЬНО:

  • срок аренды.

Что делать, если собственник не хочет оформлять договор аренды?

Оценить риски, которые связаны с этим, и принять решение. Да, вступать в подобного рода правоотношения я не рекомендую, однако также знаю и массу примеров, когда стороны не заключали договор и все было более чем благополучно. Нужно понимать, что цели у письменного договора с регистрацией в органах ЖЭС, по сути, две:

  • контроль со стороны государства этой области правоотношений;
  • подтверждение договоренностей сторон, если они вынуждены спорить друг с другом. 

И если спора не возникает, то от отсутствия письменного договора «страдает» только контроль со стороны государства. Но риски нужно понимать, ведь если нет договора, то, например, досрочного выселения будет избежать крайне сложно.

Кстати, риски неуплаты налога из-за отсутствия договора – предмет заботы исключительно арендодателя.

Фото использовано для иллюстрации

Что нужно делать, если приехал собственник и выселяет тебя среди ночи/в тот же день? Собственник имеет право выселить арендатора тогда, когда ему вздумается?

Для начала нужно понять причины такого поведения. Далее попытаться перенести разрешение конфликта на более удобное, дневное время. Если с агрессией собственника самостоятельно совладать не удается, то нужно вызывать милицию. 

Нужно четко понимать, что у договора есть срок и порядок его расторжения (в том числе досрочного). Просто «по велению собственника» договор не расторгается, да и полномочиями выселять людей хозяин квартиры не наделен. То есть если арендатор не желает покинуть помещение или считает, что не должен этого делать, то собственник должен обращаться в суд. Требования могут быть как о расторжении договора, так и о выселении. 

Арендатор также должен понимать, что если он продолжает жить в квартире по истечении срока договора найма помещения, то оплатить этот период в конечном счете все равно придется. 

Что делать, если арендатор не хочет съезжать? Можно ли выгнать принудительно? А если есть маленькие дети?

Выселение производится только в судебном порядке. Особенно, когда речь идет о детях. Не рискуйте быть оштрафованными за самоуправство.

Вообще судов бояться не нужно. Да, это долго и дорого, но потом все равно все расходы (госпошлины, адвокаты и иные) можно будет взыскать с проигравшей стороны.

Форс-мажорные обстоятельства — как правильно их оформить?

Можно ли оформить условие снижения арендной платы при форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?

Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств. 

Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.

Пример: квартира стоит $300/мес., но арендатор попросил снижения до $250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и разошлись, то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет $250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта. 

Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора: если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора. 

Переговоры и поиск оптимального выхода – ключ к разрешению проблемы. 

Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?

Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.

Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 62 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 5 ст. 62 ЖК).

Можно ли оформить, например, ежеквартальное повышение арендной платы?

Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В то же время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий). 

Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.

Фото использовано для иллюстрации
Эксклюзив Realt.by:

«Горку за лето меняли уже два раза». Как жители "Каменки" пытаются защитить детскую площадку от вандализма соседских подростков

1560

Последний месяц с кредитами – цены проданных в августе квартир показали небольшой рост

4008

«Если цены рухнут, то от этого мало кто выиграет». Эксперт о перспективах «первички», ценах на новостройки и возможном оттоке платежеспособных покупателей

5541 11

Участок в Фаниполе продан с молотка за $23 тыс., в Дзержинске – за $11 тыс. Результаты аукциона

3283

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (7-13 сентября 2020 года)

3715

Нет ни школы, ни нормальной канализации. Чем недовольны жители Прилук и как территория будет развиваться дальше

2539

"Штат не сокращаем, деньги на достройку есть". Крупный застройщик рассказал о ситуации на рынке

4787 4

От кирпича до стеклоблоков: из чего возводить межкомнатные перегородки? Смотрите очередной выпуск проекта Re:МОНТ

689

Земля в аренду. Участок в Лесном под торговлю продан с молотка за $52 тыс., в Богатырево под производство – за $111 тыс.

1727

В новостройке на Серова проданы все квартиры. Результаты финального аукциона

4424 10

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (14-20 сентября 2020 года)

156

«Однушки» в Минске до $40 тысяч. Подборка вариантов в разных частях города

3330 6

Можно ли пить воду прямо из-под крана? Результаты лабораторных исследований и комментарий специалиста

655

"За неисполнение - штраф". В Новой Боровой председателей ТС обязали сообщать милиции о жильцах, которые вывешивают бело-красно-белые флаги

11844 9

По каким статьям наказывают за бело-красно-белые флаги в окнах и на балконах? Руководителям минских ЖКХ разослали руководство к действию

4769 2

С бассейном, фонтаном и аллеей. Под Логойском за $850 тысяч продается настоящее имение

4379 5

Частные дома не для всех: от Солигорского ДСК – за 140 тысяч рублей, от Шкловского завода газетной бумаги – за 253 тысячи рублей

2962 2

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 7-14 сентября 2020 года

16343 293

На руководство крупного девелопера Белтяжмаш завели уголовное дело. Что компания построила в Минске за 27 лет работы

1910 2

«Да, вас обманули». Застройщик объяснил, откуда появились проблемы у «цокольных помещений» в домах на Васнецова в Минске

2422
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
1 0
1
Дмитрий
+1
28.07.2020 в 20:01
А может быть есть ссылка на готовую "рыбу"?Т.е. на качественный(с учетом информации изложенной в статье) договор найма?
5 1
9
kremer
0
28.07.2020 в 16:01
Максим в 14:09 28.07.2020:
Мне одному кажется, что автор дал неправильные ссылки на нормы:
"Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 61 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 4 ст. 61 ЖК)."?
спасибо, Вы оказались правы. исправили.
Максим
0
28.07.2020 в 14:09
Мне одному кажется, что автор дал неправильные ссылки на нормы:
"Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 61 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 4 ст. 61 ЖК)."?