Рынок офисов взял паузу, ритейл восстановился, заполняемость отелей — самая низкая за всю историю. NAI Global в Беларуси о ситуации на рынке

  6817   10

Как хороший знак воспринимается факт, что девелоперы не остановили развитие и даже занялись проектированием нескольких абсолютно новых офисных зданий, которые после ввода в эксплуатацию планируется классифицировать как классы, А и B1.

— Как рынок изменился в августе-сентябре?

— Остановился… Все были немного шокированы, начинали изучать возможности релокации в соседние страны, а некоторые даже переехали небольшой частью сотрудников. В августе деловая активность в сегменте аренды офисов ограничилась лишь подписанием инерционных сделок, то есть тех, по которым в течение нескольких месяцев велась подготовительная работа. При этом некоторые из компаний все же полностью заморозили процессы поиска офисных пространств. Тем не менее, есть вера в рынок и в то, что ситуация стабилизируется и все вернутся к привычному режиму работы.

— Какие настроения у IT-компаний? Сворачивают ли они свою деятельность в Беларуси с целью переезда в другие страны?

— Да, были настроения разные, порой очень пессимистичные, вплоть до полного переезда из страны. По нашим оценкам, от 80 до 150 IT-компаний так или иначе изучали варианты переноса бизнеса за рубеж. Однако когда все проанализировали юридическую, финансовую, языковую и налоговую сферы соседних стран, оказалось, что не так-то просто сделать это оперативно.

Некоторые компании действительно полностью отказались от аренды офисов в пользу удаленной работы, а некоторые частично перешли на «удаленку» и тем самым высвободили площади, отдав их арендодателю (где на то было дано такое согласие) или сдавая их в субаренду.

Мы можем с уверенностью сказать, что стали свидетелями новой серьезной вехи в коммерческой недвижимости. Идут структурные изменения рынка, меняются и сами офисы, их формат. Очередь за гибкими решениями ­— арендодателю теперь придется делать такие предложения, которые будут учитывать новую реальность…

— Увеличилась ли вакантность на рынке?

— Да, особенно сложно обстоят дела с новыми проектами, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году. Им гораздо тяжелее привлечь новых арендаторов, в том числе потому, что в основном они рассчитывали сдавать помещения без отделки, а сейчас такой концепт очень сложно продать. Крупными арендаторами рассматриваются только офисы с отделкой (по возможности меблированные).

— Как ведут себя арендные ставки?

— Ставки корректируются, и в большей степени по новым проектам. Отдельные объекты и вовсе не изменили свои арендные ставки, однако за те же деньги владельцы офисной недвижимости охотно соглашаются на дополнительные работы, от которых открещивались в период «рынка арендодателя» (отделка, системы связи, информационные сети и т. п. Теперь собственники готовы делать все это за свой счет).

В действующих бизнес-центрах все арендодатели, или по крайней мере большая их часть, нашли возможности для поддержки арендаторов. Общих тенденций и методов я не могу озвучить, поскольку каждым отдельным арендодателем к каждому конкретному арендатору был применен индивидуальный подход. Средних ставок также называть не буду, потому как именно сейчас этот вопрос находится в стадии переговоров и пока он открытый.

— Как сегодня себя чувствует рынок торговли, снизилась ли посещаемость и доходность торговых центров?

— В первые месяцы вирусной лихорадки было зафиксировано большое падение посещаемости ТЦ и, как следствие, выручки арендаторов. Однако постепенно ситуация исправлялась, и уже к сентябрю данные показатели (посещаемость и выручка) практически вернулись к своим прошлогодним значениям.

Да, поменялось поведение потребителей, их предпочтения, первоочередные покупки (структура потребительской корзины), но в целом можно говорить, что общая картина стала гораздо лучше той, которая наблюдалась в апреле 2020 года.

— Уходят ли арендаторы из торговых центров, особенно иностранные бренды?

— Нет, так я сказать не могу. Лишь некоторые крупные игроки пересмотрели планы развития на ближайшее время (но деятельность не приостановили). Большинство по-прежнему готовы рассматривать хорошие проекты, в том числе в регионах. Отдельные небольшие игроки закрыли свои торговые точки, но это, скорее, следует расценивать как эволюционный аспект, очередной этап развития рынка торговой недвижимости Беларуси.

Если вернуться к последствиям первой волны пандемии, то условно положительным можно назвать тот факт, что белорусский ритейл (в отличие от соседних стран) не ощутил на себе последствия локдауна. Это позволило сохранить бизнес и арендодателям, и арендаторам. В сложившейся ситуации в торговом сегменте, по сравнению с рынком офисной недвижимости, в основном сохранились подходы, устраивающие обе стороны.

— Можно ли ожидать прихода в Минск новых брендов?

— Мы ведем переговоры с целым рядом брендов, которые еще не представлены в Беларуси. Однако называть их пока рано: давайте сохраним тайну. Безусловным остается то, что мы используем все возможности международной сети NAI Global, чтобы продвигать Беларусь даже в это тяжелое время для всех.

— На каком уровне сложились арендные ставки?

— Сейчас можно сказать, что практически все ставки аренды торговых помещений стали смешанными, то есть используют как фиксированную часть при расчете, так и процент от оборота. Существуют, конечно, договоры, использующие либо только фиксированные ставки, либо только процент от оборота, но на данном этапе развития рынка их количество невелико. В каждом проекте все индивидуально, и каждый торговый центр стал больше прислушиваться к арендаторам, что не может не радовать.

Торговый центр — это единый организм, где от каждой единицы зависит его функционирование и работоспособность (будь то арендодатель, арендатор, программы лояльности или новые фишки и концепции торговых объектов).

— Как себя чувствует рынок отелей? Как поменялась вакантность в период пандемии и какая она сегодня?

— Здесь, к сожалению, наиболее плачевная ситуация. Заполняемость отелей самая низкая за всю историю развития данного рынка. Возможность путешествовать сейчас существенно ограничена. Перспектива двойного карантина для иностранцев (как по прибытии в Беларусь, так и по возвращении к себе домой), недостаточный уровень транспортного сообщения, нестабильная политическая ситуация — все это создает препятствия для притока гостей из-за границы. Поэтому если мы видим вечером одинокие огоньки в окнах отелей, то это огоньки надежды отельеров на скорую реабилитацию и победу мира над вирусом.