Гаражная ипотека: быть или не быть?

  294

Сегодня купить автомобиль уже не проблема — зато роскошью стал гараж. Цена машиноместа в 50−100 тысяч долларов никого не удивляет, но позволить такую покупку могут немногие. Казалось бы, выход прост — взять ипотечный кредит. Но…

Обещанного три года ждать?

Любой гараж, на который может быть оформлено право собственности, является полноценным объектом недвижимости, следовательно, его можно заложить для обеспечения кредита. Это несложное умозаключение подтверждается законом об ипотеке, статья 5 которого гласит: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество., права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе…»

Далее перечисляются земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, дачи и, конечно, гаражи. Вооружившись этими познаниями, можно начать поиск банка для получения ипотечного кредита на покупку гаража.

К сожалению, занятие это совершенно бесполезное: ни один из российских банков такие кредиты не выдает. Некоторые подвижки в этом направлении, похоже, начались. Некоторые московские банки заявили о своей готовности заняться разработкой ипотечных программ для гаражей. Только вот многим из них сейчас явно не до гаражей: в конце августа им пришлось приостановить выдачу ипотечных кредитов даже на жилье. Так что сейчас для банков гораздо актуальнее кризис ликвидности, риск дефолтов ненадежных заемщиков и снижение темпов роста цен на жилье (это увеличивает риски банка в случае обращения взыскания на залог).

Есть идея

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. ru) подсчитал, что средняя цена машиномест в гаражах, расположенных в жилых комплексах в пределах Третьего кольца, составляет 97 тысяч долларов. Понятно, что купить место в таком гараже могут немногие. Руководитель IRN.ru Олег Репченко видит выход из тупика в том, чтобы на месте стихийных стоянок во дворах возводить недорогие двух-, трехуровневые паркинги по цене до 10 тысяч долларов и стимулировать спрос на них, создав целевую городскую программу гаражной ипотеки. Именно ипотека, по его мнению, может сделать гараж по-настоящему «народным».

В IRN.ru не поленились сделать расчеты, воспользовавшись стандартными условиями ипотечного кредитования, которые широко применяются российскими банками.

Итак, при стоимости гаража 10 тысяч долларов с нулевым начальным взносом, сроком кредита 10 лет и ставкой 12% годовых в долларах, месячный платеж составит 134 доллара. Если же брать кредит на 5 10 лет при цене гаража 6−10 тысяч долларов с начальным взносом 10% от общей стоимости и ставкой 12% годовых — месячный платеж вполне уложится в сумму 100−200 долларов. При этом в аналитическом центре убеждены, что если ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не будут превышать плату за аренду гаража или скромного машиноместа (на сегодня это те же 100−200 долларов), то граждане строем пойдут покупать гаражи вместо того, чтобы арендовать чужое машиноместо или нервировать власти, пытаясь установить ракушку возле подъезда.

Хорошо, но невыполнимо

Эксперты финансового рынка, комментируя задумку аналитиков из IRN.ru, говорят, что идея эта, конечно, хороша, но, увы, невыполнима. И дело здесь не в отсутствии специальной городской программы, а в федеральном законодательстве. Ипотечный кредит на покупку гаража нельзя взять вовсе не потому, что банки еще не предложили такие кредитные продукты, а потому, что это невозможно в принципе! По мнению директора юридического департамента одного из ипотечных банков Константина Артюха, чтобы такие кредитные продукты появились, необходимо, как минимум, внести изменения в статьи 5, 77 и 78 закона «Об ипотеке».

В чем же проблема с законом, ведь, как мы выяснили, ипотека вполне может распространяться на гаражи? Ситуацию разъяснил специалист в области ипотечного кредитования Владимир Лопатин. Ипотека — это залог недвижимости. Но одно дело получить кредит под залог имеющейся недвижимости, другое — на покупку этой самой недвижимости. Так вот, гараж можно заложить лишь в том случае, если он уже находится в собственности. Почему? Потому что существует два вида ипотеки. Первый — так называемая «ипотека в силу договора»: вы закладываете недвижимость, находящуюся в вашей собственности, и получаете ипотечный кредит, который можете использовать по своему разумению. При такой схеме можно заложить и квартиру, и гараж, и дачный участок, а кредит потратить на покупку гаража (другого!), машины или чего угодно. Но часто возникает ситуация, когда у человека при покупке нет равноценного имущества для залога. В этом случае можно заложить то самое имущество, которое вы покупаете. Это вторая разновидность ипотеки, которая именуется «ипотека в силу закона».

Специфика данной схемы в том, что становится возможной регистрация права собственности на недвижимость с одновременным оформлением залога на кредитора (то есть на банк). Так вот, наш мудрый законодатель почему-то разрешил ипотеку в силу закона только в отношении жилья. То есть можно купить жилой дом или квартиру под залог самой этой недвижимости, а вот землю, офис или гараж — нельзя. Разговоры о соответствующем изменении законодательства идут давно, но реальных действий пока не заметно.

Обходные манёвры

И здесь впору сказать: «Стоп! Но ведь существует бизнес-ипотека». Однако на самом деле за терминов бизнес-ипотека кроются несколько обходных схем, которые ради покупки гаража едва ли кто-то захочет претворять в жизнь. Судите сами. Первая схема предполагает, что банк выдает до оформления залога только часть денег, а другую часть — после. Но при этом на время оформления сделки надо найти недостающую сумму где-то еще. Другая схема предполагает, что покупатель берет обычный, не ипотечный кредит, а после оформления права собственности рефинансирует его в ипотечный.

Владимир Лопатин рассказал о еще более экзотичной схеме, которую можно назвать «продажей из-под залога». В законе не сказано, что заемщик и залогодатель — обязательно одно и то же лицо. Поэтому на время проведения сделки коммерческую недвижимость закладывает продавец, а заемщиком становится покупатель. Фактически продавец предоставляет покупателю обеспечение по кредиту. Через 2−3 недели, когда недвижимость регистрируется на нового собственника, он (покупатель) перезакладывает ее и становится залогодателем. Но такая схема возможна только между структурами, состоящими в тесных партнерских отношениях, или близкими родственниками.

Алла Либерман, журнал «Гаражи и парковки»

http://aif.ua

Эксклюзив Realt.by:

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

4462

Едем в Полоцк! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

6665

Ремонт за 80 и 120 тысяч долларов. Смотрим две дизайнерские квартиры, где каждый метр продуман до мелочей

12782

Почему вам могут не дать кредит на квартиру и какая есть альтернатива?

9689

Нашли 5 квартир-студий в Минске, куда можно въехать сразу после покупки

11608

Заброшка, которая дождалась: белорусы выкупили старый лагерь у леса и сделали из него стильное место

6630

На квартиру не хватило: как Максим и Лиза покупали дачу под Минском, чтобы жить там постоянно

8888

Едем в Лиду! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

5258

Полгода платите, но бизнес не работает: как пережить этап ремонта коммерческого помещения

1080

Капельный полив для дачи: сколько стоит и как сделать такую систему в теплице, на грядках, в саду?

18169

«Решает цена, а не календарь». Что происходит с домами и дачами прямо сейчас

4379

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706