«9 лет нервов и страха, но с доходом 8,7% годовых в евро». Как я купил две квартиры в Германии и что из этого вышло

  19004   13

Кто спорит с тем, что недвижимость — отличный источник пассивного дохода? Никто. Причем ничего сложного в таком инвестировании нет. Купил недвижимость, сдал в аренду — получай процент. А если купить такую недвижимость за рубежом, да еще и в развитой стране, где все урегулировано и защищено законами, — это же вообще мечта пассивного инвестора!

Реновированный дом в Восточной Германии. Фото используется в качестве иллюстрации.

В ноябре 2010 года я думал точно так же. Поэтому и решил приобрести две небольшие квартиры в Восточной Германии.

В то время все смотрелось идеально:

— квартиры недорогие;

— продавец — банк;

— квартиры сданы в аренду и ими занимаются управляющие компании;

— планируемый рентный доход — 14% годовых в евро (!);

— в Германии есть русскоговорящий представитель российского партнера, который помогает решать все вопросы: от оформления сделки до общения с управляющими компаниями.

Когда все смотрится идеально, стоит задуматься, почему эти квартиры до сих пор никто не купил. Но я понадеялся на давних партнеров («они же уже давно этим занимаются и все знают…»). Понадеялся на русскоговорящего представителя Светлану (впоследствии приветливо общалась со мной только в первый год). Понадеялся на немецкие управляющие компании…

В общем я влез на то поле и в ту сферу, в которой слабо разбирался. И результаты не заставили себя ждать.

Через два года после покупки начались сюрпризы…

В ноябре 2010 года мои давние партнеры предложили для рассмотрения инвестиции в недвижимость в Германии, которая осталась у банков по ипотечным кредитам. Все мы где-то читали или слышали о том, что покупка у банков заложенного имущества — очень выгодная сделка. Потому что банки стараются избавиться от имущества побыстрее и продают его по низким ценам. Наверное, так оно и есть. Но почему-то мы не задумываемся о том, что на этом рынке (как и на любом другом) есть профессионалы. И они отлично разбираются и в ценах, и в имуществе. И наверняка они первыми забирают лучшие объекты. А то, что остается нам — дилетантам, купившимся на красивую рекламу, это — проблемные или низкодоходные объекты.

Владимир Савенок, основатель и генеральный директор консалтинговой компании «Личный капитал», эксперт в сфере личных финансов и инвестиций.

Итак, я выбрал две квартиры в разных домах и в разных городах Восточной Германии. Здесь мне повезло, потому что изначально я хотел купить две квартиры в одном доме из-за более высокой доходности. Но вспомнил о главном правиле инвестора — о ДИВЕРСИФИКАЦИИ.

В январе 2011 года я оформил сделки на покупку квартир и стал инвестором в зарубежную недвижимость.

Первые два года все смотрелось совсем неплохо, хотя доход от аренды оказался гораздо ниже обещанного — не 14%, а 9% годовых. Но это я принял…

А через два года начались сюрпризы. Светлана стала все реже выходить на связь и в конце концов расторгла договор. Управляющие компании присылали какие-то письма и просили проголосовать на собрании владельцев или же извещали о дополнительных расходах по разным причинам. Налоговые двух городов присылали какие-то письма и формы, которые я, естественно, не мог самостоятельно заполнить.

Одна управляющая компания обанкротилась. Ее заменила другая компания, которая известила о том, что денег нет и поэтому нужно доплатить.

Другая управляющая компания сообщила о том, что арендатором моей квартиры является психически больная женщина, за которую аренду платит социальная служба и эта сумма ренты ограничена.

И вот все эти письма (причем на немецком языке, который я не знаю) сыпались на меня, и их количество только увеличивалось. Да, я говорю и пишу по-английски. Это — универсальный язык во всем мире (как я думал). Но только не в Восточной Германии, где говорят только на своем языке везде. Даже в банках я не мог найти англоговорящих людей.

После того, как Светлана отказалась вести мои дела, я решил связаться с управляющими компаниями напрямую. Начал с мейлов. Потом перешел на телефонные звонки. А когда понял, что сам не смогу говорить с ними по телефону, нанимал человека, говорящего по-немецки, и он звонил в Германию. Так и общались.

Фото используется в качестве иллюстрации.

На письма от налоговой я внимания не обращал. Как позже выяснится — напрасно

В 2016 году я совершенно случайно (как это обычно и бывает) нашел человека, живущего в Германии и готового заняться моими квартирами и привести дела с ними в порядок. Благодаря ему (его имя Сергей) я все довел до конца — до продажи квартир.

Сергей начал собирать все документы от управляющих компаний и извещал меня о том, что происходит — банкротства и замена управляющих компаний, долги по коммунальным услугам, долги по налогам и т. д.

С помощью Сергея я настроил автоматические ежемесячные платежи управляющим компаниям и платежи налогов за землю. Моя жизнь стала спокойнее. Все, вроде, работало.

Затем пришло время разобраться с налогами на доход. За несколько лет… И снова благодаря Сергею, который подготовил все необходимые документы, я подписал декларации и оплатил все задолженности по налогам. Стало еще спокойнее, хотя доходность моих квартир понизилась с 9% до 7%.

Хотя Сергей все привел в порядок, одна мысль держала меня в постоянном напряжении. Что будет, если Сергей исчезнет? Откажется заниматься моими объектами? Куда бежать и кого искать?

Поэтому в 2018 году я решил избавиться от этих доходных, но очень беспокойных объектов. Казалось бы, что за проблема продать сдаваемые в аренду квартиры в Германии? Но одно агентство и пара риэлтеров не справились с этой задачей — квартиры оказались неликвидными.

После года мыканий я наконец-то смог продать квартиры через другое агентство. Снова куча документов, доверенностей, пересылок в Германию и т. д. И, наконец, деньги от продажи у меня на счете! Все закончено!

Если бы… Когда я уже начал забывать об этих восьми годах с квартирами в Германии, мне начали приходить письма от налоговой. Остались не уплаченными налоги на доход за последний год и налог на доход от продажи. Хотя одну квартиру я продал по цене ниже цены покупки.

И снова пишу Сергею, с которым уже распрощался. Еще три месяца переписок и пересылок документов. Наконец, все подсчитано, подписано и оплачено.

Фото используется в качестве иллюстрации.

Каков итог моей инвестиции в зарубежную недвижимость?

Результат получился не такой уж плохой — за 9 лет я получил среднегодовую доходность 8,7% в евро. И это еще раз подтверждает правило — чем выше доход, тем выше риски. В моей ситуации риски были буквально на каждом шагу — с арендаторами, с управляющими компаниями, с посредниками, с налоговой, с риэлтерами. Все эти годы я не мог расслабиться. А ведь это главное условие получения пассивного дохода.

По итогам данной инвестиции я понял, что мне сильно повезло. Пока я занимался своими квартирами, я общался с людьми из этой отрасли и услышал немало историй о том, как инвесторы теряли свои деньги полностью. Мне удалось найти отличного посредника, который помогал мне до самого завершения сделок. А ведь многие, не уделяя своим квартирам никакого внимания, наивно полагают, что раз они купили эти квартиры по советам продавцов, то будут просто получать рентный доход и отдыхать на берегу теплого моря. К примеру, в том же доме, в котором находилась моя квартира, одну квартиру снимали проститутки. Управляющая компания не могла связаться с владельцем и обратилась в полицию. А там и налоговая подключилась. Владельца квартиры объявили в розыск.

Напрашивается простой вывод: если вы сами (или очень надежные люди) не можете контролировать свою недвижимость, не знаете местное земельное и налоговое законодательство, не говорите на местном языке, то вы очень сильно рискуете, приобретая недвижимость за рубежом только лишь по рекомендации продавцов.

Прошел год с тех пор, как я продал свои квартиры и расплатился со всеми кредиторами, но я до сих пор боюсь, что мне придет письмо из Германии, в котором будет написано, что я что-то кому-то все еще должен…

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Фото: КБ Стрелка, behance.net

Читайте также:

«Цены нащупывают свое дно». Эксперты о том, что происходит на вторичном рынке жилья в Минске

Куда и как вкладывать свои деньги в недвижимости в 2021 году? Мнение на примере Москвы

Не построил дом за три года — отдавай участок. Как не потерять честно купленную землю и что делать, если денег на строительство не осталось

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4623

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

5299

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

23265

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12683

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14901

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10876

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

28050

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6674

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

82720

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

2900

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1664

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7454

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67774

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1717

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2203

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706