«Это может привести к рейдерскому захвату земли». Эксперты про новый проект указа о строительстве частных домов

  51866   7

Коротко про проект указа

В проекте документа можно выделить несколько основных нововведений. Первое — это сокращение сроков на строительство дома. Говорится, что индивидуальный жилой дом должен быть введен в эксплуатацию гражданином в течение пяти лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на земельный участок (срок установлен с учетом права на консервацию в течение 3 лет и без возможности продления такого срока исполкомом).

Сейчас, в соответствии с действующим указом № 87, строительство индивидуального жилого дома должно быть завершено в течение 8 лет (с учетом 3 лет консервации и возможности разового продления срока строительства исполкомом на 2 года).

В обосновании проекта указа говорится, что раньше под «завершением строительства жилого дома» понималось возведение жилого дома под крышу, без обязательства по вводу его в эксплуатацию. А теперь делается акцент на том, что гражданин обязан в установленном порядке принять объект в эксплуатацию.

Проект указа затрагивает интересы тех, кто уже начал строительство на земельных участках, полученных ранее. Для них сроки строительства также сокращаются:

• если участок приобретен более пяти лет назад — в течение полугода;
• если участок приобретен более четырех лет назад — в течение одного года;
• если участок приобретен более трех лет назад — в течение двух лет;
• если участок приобретен более двух лет назад — в течение трех лет;
• если участок приобретен более одного года назад — в течение четырех лет.

Если на дату вступления в силу указа объект законсервирован, то по истечении срока консервации либо со дня принятия человеком решения о его расконсервации возведение должно быть завершено в установленные сроки и обеспечена приемка объекта в эксплуатацию (в течение пяти лет с учетом права на консервацию, в течение 3 лет и без возможности продления такого срока исполкомом).

В случае если застройщик не успевает завершить стройку в срок, он может продать (подарить) незавершенный объект.

Для человека, который приобрел незавершенный строительством объект, срок завершения его строительства устанавливается в три года с даты государственной регистрации права собственности на такой объект. При наследовании объекта его строительство должно быть завершено в течение трех с половиной лет со времени открытия наследства.

В проекте указа закреплены экономические рычаги, понуждающие человека к завершению строительства в сроки, установленные в нем. Так, предусматривается, что после истечения сроков строительства оплата земельного налога взимается по ставке, увеличенной в сто раз.

Справочно:

Согласно статье 241 «Ставки земельного налога» Налогового кодекса Республики Беларусь ставка земельного налога по жилой усадебной застройке составляет 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка. По решению исполкомов, ставка с 2020 года может быть увеличена на повышающий коэффициент 2 (что и реализуется на практике). Например: в Бресте за земельный участок площадью 10 соток физическое лицо за 2020 год уплатило 54 рубля (с учетом повышающего коэффициента 2), сообщает [удалено].BY. При увеличении ставки в 100 раз земельный налог составит 5400 рублей.

«Устанавливаемые в проекте указа меры по завершению строительства индивидуальных жилых домов в более сжатые сроки будут способствовать дополнительному привлечению средств граждан в такое строительство, поскольку затронут их интерес в части необходимости уплаты повышенного земельного налога при превышении установленных проектом указа сроков», — говорится в обосновании проекта указа.

Второй важный момент — строить одноквартирные, блокированные жилые дома и нежилые капитальные постройки на придомовой территории будут юрлица, имеющие аттестаты соответствия 1−4 классов сложности. Эту норму обосновали тем, что возведение объектов в районах усадебной жилой застройки осуществляется, как правило, с привлечением государственной поддержки, а при строительстве не аттестованными организациями либо индивидуальными предпринимателями возникает много спорных вопросов по срокам, качеству и выполнению обязательств.

В то же время в проекте говорится, что эта норма не касается тех застройщиков, которые строятся собственными силами.

Проект указа прокомментировали представители общественных организаций, которые непосредственно участвовали в консультационном совете при Министерстве архитектуры и строительства, на котором и рассматривался проект указа.

И вот этот новый закон только добавляет виток в клубок всех нормативных актов, вместо того чтобы его распутать. То есть он не вносит никакой ясности в процедуру. Указ в такой редакции вызовет только социальную драму. Появится много семей, которые решились построить дом, и столкнутся с нехваткой денег. Затем нас ждут огромные штрафные санкции, отчуждение, статьи, видео-обращения с жалобами…

Ведь администрация района должна следить за территорией. Раньше это реализовывалось, основываясь на регламентах территории, не использовании земельного участка, неправильном использовании, нарушении сроков и норм строительства и так далее. Администрация писала предписание, и собственник мог доказать, что он что-то строил, показывал проект, фундамент и так далее. То есть мог избежать штрафных санкций. На комиссии показывал, что у него что-то есть, хоть и затянул сроки. Администрация, высылая предписание, выполняла свою обязанность, но собственник, в принципе, знал, что делать. Таким образом реализовывалось право. А сейчас к собственнику просто могут прийти в любой момент и поставить перед фактом?

Опять же, появляется большая площадка для спекуляций. Ведь право на собственность, жилье прописано в конституции. То есть проектируется объект собственности, под него выделяется земельный участок, и у человека есть право на пользование ею, а в таком случае как должен решаться этот вопрос?

Ну и главный вопрос: как на это отреагирует рынок недвижимости. Он повысит или понизит цены на участки? Если выставить на продажу сейчас все участки с недостроями, то предложений будет очень много, а спроса очень мало. Рынок может просто рухнуть. И вот этот люфт в законодательстве ведет к этому.

«Проблема даже не в указе, а в размытости понятия собственности»

— Из-за таких промахов законодательства будут страдать люди. К примеру, не может человек достроить дом, по разным причинам. Что ему отчуждать? Законсервировать и отчуждать участок или «стройматериалы»? Представляете, сколько он потеряет? Сколько сил, времени, денег он вложил? А сколько домов по стране, которые не могут ввести в эксплуатацию по историческим или техническим причинам? Есть множество домов, которые даже не зарегистрированы. А реконструкция? Тоже большой вопрос — новое строительство или реконструкция. Что стимулирует новый указ? Построить хоть какой дом — ввести, а потом не спеша его реконструировать?

Но, учитывая, что это проект указа и прежде, чем его принять, было проведено консультативное собрание с общественными организациями, документ может быть изменен. Данное сообщение лучше воспринимать, как сигнал для всего рынка и владельцев участков и недостроев. Видно, что власть не желает делать резких шагов, так как тема острая, но тенденции по корректировке и, скорее всего, ужесточению ответственности за «недострой» есть. Надо понимать последствия. Это, например, может даже привести к рейдерскому захвату земли. Выбила какая-то компания себе участок под строительство коттеджного поселка, построила всю инфраструктуру, возвела какие-то коробки, но не уложилась в строки по каким-либо причинам. Земля изымается и продается или передается другой компании за бесценок. Остается только собрать сливки.

Поэтому обратите внимание на ваши участки, дома, проверьте документы и лучше завершите все, так как уже скоро может быть поздно: правила и рынок изменятся и возможен нездоровый ажиотаж вокруг данного вопроса.

Помните, что наибольшую безопасность обеспечивают 3 документа: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на завершенное капитальное строение и технический паспорт с приложениями. Если чего-то нет — лучше привести в соответствие.

В целом тут вопрос даже не в самом указе, а намного глубже: в размытости понятия собственности. Что такое право собственности на землю, недвижимость сейчас и право распоряжаться этой собственностью?

Предложенные в данном проекте указа пятилетние сроки строительства при предоставлении гражданам земельных участков для строительства одноквартирных, блокированных жилых домов после вступления в действие данного проекта указа в целом будут иметь положительный эффект, за исключением нормирования сроков строительства для граждан, получивших земельные участки до вступления в действие настоящего проекта указа. Так как градация сроков завершения работ основана только на давности предоставления участков и не принимает во внимание финансовое положение и степень готовности жилого дома, то принятие этой нормы в той градации, что приведена в проекте указа, вызовет большой общественный резонанс. Нашим предложением является приведение всех в равные условия по срокам завершения строительства независимо от давности получения земельного участка и установить его 5 лет с момента принятия данного указа.

На основании приведенных доводов Конфедерация считает целесообразным:

• действие подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 распространять только для строительства с государственной поддержкой;
• в абзаце втором подпункта 1.4 пункта 1 сроки завершения строительства на участках, полученных до вступления в силу настоящего указа, установить 5 (пять) лет без учета срока консервации объекта;
• в абзаце пятом подпункта 1.4 пункта 1 учесть и иные основания (длительная командировка, нетрудоспособность, болезнь и пр.), кроме отсутствия финансирования для проведения консервации незавершенного объекта строительства;
• в абзаце девятом подпункта 1.4 пункта 1 предусмотреть соразмерные величины штрафных санкций. Увеличение ставки земельного налога в случае просрочки в 5 (пять) раз для граждан, имеющих в собственности или ином праве земельный участок для строительства жилого дома, а в случае владения несколькими земельными участками, то на один, который был приобретен/получен первым — увеличение земельного налога в случае просрочки в 5 раз, а на последующие — увеличение земельного налога в 50 раз.

В остальном проект указа окажет ожидаемое стимулирующее воздействие на своевременность завершения строительства блокированных жилых домов гражданами на предоставленных им земельных участках.