«Доходность от сдачи в аренду за год составила от 8% до 17%». Компания Colliers рассказала, что ждет ритейл в Беларуси и куда сегодня лучше инвестировать

 8697  9

Пандемия коронавируса и политические волнения не сломали столичный рынок торговли. Арендные ставки на помещения в современных торгово-развлекательных центрах остались на прежнем уровне, свободных площадей тоже практически нет. В сложное для рынка время больше пострадал street retail. Но и он при грамотном управлении имеет большой потенциал. О состоянии рынка торговли, перспективах его развития, а также о том, куда сегодня лучше инвестировать, речь шла на бизнес-семинаре «Инвестиции в коммерческую недвижимость: самое время?»

Современные ТРЦ выстояли

В 2020 году рынок торговой недвижимости Минска пополнился на 71,5 тыс. кв.м. Примерно столько же торговых площадей вводилось в эксплуатацию в столице и в два предыдущих года, говорит управляющий директор, партнер Colliers Денис Четвериков.

В прошлом году были введены в эксплуатацию такие значимые ТРЦ, как Centropol на 20.800 кв. м GLA, «Валерьяново» на 10.700 кв. м GLA, мебельный ТЦ «Корона Дом» на 21.000 кв. м GLA, вторая очередь Expobel на 14.000 кв. м GLA.

На 2021 год заявлены к вводу 231,2 тыс. кв. м новых торговых площадей. Планируется, что будут построены такие ТРЦ, как Minsk City Mall на 32.000 кв. м GLA, «Мега» на 43.300 кв. м GLA, Green Time на 23.000 кв. м GLA, Mara Mall на 90.000 кв. м GLA, «Галерея Сеница» на 25.500 кв. м GLA, Nemiga Mall на 23.000 кв. м GLA.

— Это рекорд для Минска. Несмотря на коронакризис, инвесторы собираются строить торговые центры, причем активно. Остается открытым только вопрос: будут ли на самом деле введены в эксплуатацию все эти торговые объекты? — рассуждает спикер.

Что касается арендных ставок, то, по словам Дениса Четверикова, они в современных объектах не упали. Правда, сейчас арендаторы все чаще платят аренду в процентах от оборота. Это связано с тем, что в марте-апреле прошлого года у многих арендаторов выросла вакантность помещений, а выручка снизилась на 30−95%.

— Многие собственники ТЦ пошли навстречу своим арендаторам и дали скидку по оплате арендной платы. К настоящему времени в большинстве случаев они, скидки, отменены, и средний уровень арендных ставок стал сопоставим с уровнем двухлетней давности, — дополняет выступающий.

Ставки арендной платы напрямую зависят от площадей. Так, торговые помещения до 30 кв. м можно арендовать за 40−170 евро/кв.м (здесь и далее без НДС и иных платежей), 30−50 кв. м — за 20−90 евро/кв.м, 50−100 кв. м — за 20−65 евро/кв.м, 100−500 кв. м — за 18−50 евро/кв.м, от 500 кв. м — за 10−25 евро/кв.м.

— Для ТЦ в средней локации на первом или втором этаже помещение площадью 300 кв. м обходилось арендаторам в среднем по рынку порядка 30 евро/кв.м, сейчас оно стоит 29 евро/кв.м. Эти цифры еще раз говорят о том, что ставки в современных ТРЦ не упали, а сам рынок — достаточно инертный, — уточняет спикер.

Партнер Colliers отмечает, что вакантность помещений в прошлом году также не поменялась.

— Несмотря на то, что в прошлом году была ротация арендаторов, свободные площади быстро заполнялись. Сегодня их в современных ТРЦ мало. Люди возвращаются в ТЦ и делают покупки. Это подтверждает, что у ритейла есть запас прочности, — говорит Денис.

А вот крупных сделок на вторичном рынке торговой недвижимости в прошлом году было меньше, чем раньше. Так, в прошлом году прошло всего 4 сделки на сумму 8,6 млн долларов. Для сравнения, в 2019 году было 5 сделок на 58,8 млн долларов.

Основным игроком на рынке выступает ООО «Табак-Инвест». Эта компания активно покупает крупные ТРЦ. Например, в прошлом году она приобрела ТРЦ «Асстор Вест» в Бресте. Сумма сделки составила 4,95 млн долларов (примерно 300 долл./кв.м). В Гомеле компанией приобретен ТЦ Zarko за 3,77 млн долларов (примерно 450 долл./ кв. м).

Эксперт акцентирует внимание на том, что существенные изменения затронули торговые сети. Закрылись все магазины Bigzz и «Копилка», и компания «Баниар» ушла в ликвидацию. Возникли проблемы у ритейлеров Green, «Светофор», «Домашний».

— Дальнейшее состояние ритейла будет зависеть от того, какие новые игроки будут появляться. Когда с рынка уходят не очень устойчивые ритейлеры, это ведет к его оздоровлению. Но когда сокращается количество хороших игроков и им на смену никто не приходит, это негативно сказывается на посещаемости ТЦ, потребительские предпочтения и привычки, размер среднего чека, арендную ставку в прикассовой зоне, вакантности помещений. Но если на смену прежним приходят новые хорошие ритейлеры, то начинается новый этап развития. Green пока не уходит, а только корректирует свои планы. Активнее стали развиваться сети «Гиппо», «Евроопт», «Соседи». Поэтому пока ничего страшного в ритейле не происходит, — отвечает на вопрос корреспондента Realt.by Денис Четвериков. — Сейчас главное, чтобы с рынка не уходили другие хорошие сети.

Что касается крупных ритейловых игроков (H&M, Inditex и других), то они стабильно работают в столице и свои планы не корректируют.

— Беларусь для них — рабочий регион, где ТРЦ не закрывались на карантин, — дополняет Денис.

Street retail сдал свои позиции

Эксперт отмечает, что в прошлом году из-за пандемии наиболее пострадал сегмент рынка — street retail. Условно его разделяют на классический в центре города - улицы Зыбицкая, К. Маркса, Интернациональная, пр. Независимости (от главпочтамта до пл. Победы) и новых районов (ЖК «Маяк Минска», жилые дома в Лебяжьем, на пр. Дзержинского, ул. Притыцкого, ЖК «Олимпик Парк» и другие).

Спикер отмечает, что street retail в центре больше представлен объектами общепита — примерно 26% от общего количества помещений для предоставления различных видов услуг, размещения магазинов и др. В новых районах street retail чаще всего представлен магазинами мебели и декора (25%).

По оценкам Colliers, в прошлом году особенно сильно ощутил на себе негативные тенденции развития рынка street retail в центре города.

— Сначала свое дело сделала пандемия, во время разгара которой резко сократился приток посетителей в кафе, бары и магазины. На смену пришли протестные политические волнения, когда во время выходных дней перекрывались центральные улицы и закрывался доступ к объектам общепита. Это привело к снижению арендных ставок и доходности помещений. В спальных районах street retail не ощутил на себе такого сильного удара, хотя ставки тоже снизились, — говорит Денис.

В итоге ставки на объекты street retail снизились до 20%. Если два года назад договоры на аренду помещений с хорошим трафиком посещаемости в центре Минска заключались по ставке 50 евро/кв.м, то сегодня они составляют 30−40 евро/кв.м, хотя в среднем варьируются в пределах 25−30 евро/кв.м. В объектах с более низкой проходимостью в центре ставки снизились и составляют менее 20 евро/кв.м, в спальных районах — 12−15 евро/кв.м.

Сегодня помещение street retail в центре города можно купить за 2000−2500 долл./кв.м, в спальных районах — за 1300−1600 долл./кв.м. Доходность от сдачи в аренду объектов составляет 10−14%.

Принимая решение о покупке объекта street retail с целью дальнейшего получения прибыли, инвестор должен оценивать его месторасположение, состояние, подходит ли он для арендатора, можно ли его изменить или улучшить. Желательно, чтобы помещение находилось недалеко от остановок общественного транспорта, имело хороший пешеходный и автомобильный трафик, располагалось на первом этаже здания с отдельным входом с улицы (не цоколь и не ступеньки вверх), витрину, высокие потолки, в центре города оптимальную общую площадь 100−115 кв. м, в спальный районах — от 50 до 120−150 кв.м.

— У street retail — большой потенциал, однако он очень чутко реагирует на состояние рынка и требует определенной компетенции. Сдача в аренду жилой недвижимости приносит 5% дохода, street retail должен дать 10%. При этом доходность жилого помещения повышается, если растет цена квадратного метра. В случае street retail инвестор сам может увеличить стоимость объекта за счет его модернизации, реконцепции, — уточняет Денис.

Куда лучше инвестировать?

Коммерческий директор Colliers Роман Алейников сравнивает размер инвестиционного рынка в Беларуси с другими европейскими странами и США. Для оценки портфеля продающейся в настоящее время в мире недвижимости использована информация из различных авторитетных мировых источников, а в нашей стране ее размер оценен компанией Colliers в Беларуси.

Из ТОП-10 стран сегодня Беларусь по объему инвестиционного портфеля находится на последнем месте. Его размер оценивается лишь в 9 млрд долларов. В это время в Венгрии он составляет 10,8 млрд долларов, Австрии — 45,1, Польше — 49,8, Бельгии — 59,8, Дании — 70,7, Испании — 110,8, Нидерландах — 184,3, Германии — 580,1 и в США — 3 418,3 млрд долларов. При этом в размер рынка США не входят собственники недвижимости с портфелем менее 100 млн долларов.

Спикер акцентирует внимание на том, что из 9 млрд долларов (объем недвижимости, которая может быть арендована по коммерческим ценам) в Минске рынок офисов оценивается в 1862 млрд долларов (здесь и далее в Беларуси — в 2162 млрд долларов), ритейл — в 2550 (4460), рынок складов — в 1330 (1633), рынок отелей — в 521 млрд долларов (759 млрд долларов).

В 2020-м, по сравнению с предыдущими годами, было крайне мало сделок по продаже коммерческой недвижимости.

— Прошлый год был не показательным для рынка, поэтому мы не включали его в отчет. В 2019 году в Беларуси продано недвижимости на 96 млн долларов. Но это касается лишь сделок по покупке объектов собственниками для собственных нужд, а не инвестиционных, — уточняет Роман Алейников.

Для сравнения: в 2019 году в Украине суммы сделок составили 460 млн долларов, в Литве — 518, в Польше — 8,456 млрд долларов.

В отличие от зарубежных стран, где очень развит инвестиционный рынок и инвесторами выступают хедж-фонды, частные, страховые, пенсионные фонды, трасты, банки или финансовые организации, в Беларуси ими являются юридические и физические лица.

Что касается доходности от инвестиций (поступления от аренды в год и стоимость объекта недвижимости), то в разных странах она тоже разная. Так, например, в Австрии она составляет от 3,5% до 7% в год, в Великобритании — от 2,4% до 5,5%, в Германии — от 2,8% до 5,8%, в Беларуси — от 8% до 17% в год.

— Большая в нашей стране доходность в первую очередь объясняется высокими страновыми рисками, — дополняет спикер.

С целью получения дохода в Беларуси можно выбрать и другие способы инвестирования, например, купить золото, акции, облигации, жилье, коммерческую недвижимость, открыть депозит.

— По оценкам Colliers приобретение коммерческой недвижимости — это наиболее перспективный способ инвестирования, — уточняет эксперт. — Сегодня средняя доходность от коммерческой недвижимости составляет 10% в год. При этом ставки по кредитам в валюте — 8% годовых.

Для сравнения: за последний год доходность от покупки золота составила в нашей стране 10% годовых, облигаций — от 2,5% до 8%, жилья — от 4% до 5%, банковские вклады принесли 2% годовых. Самая высокая доходность была от приобретения биткоина. С марта 2020 по март 2021 года она составила 811%.

Роман Алейников также обращает внимание на то, что в Беларуси риски от инвестирования в коммерческую недвижимость и жилье самые низкие. В то же время они высокие при инвестировании в золото и акции, максимально высокие — от приобретения биткоинов.

Также читайте у нас:

$ 600 за участок. Результаты аукциона по продаже земельных наделов в Дзержинском районе

Застройщику «СИ-трейдинг» присвоен кредитный рейтинг уровня BB+. Узнали, что это значит и зачем это инвесторам

Эксклюзив Realt.by:

От $1070 за "квадрат". На пересечении Дзержинского и Щорса в Минске появится еще один жилой комплекс

5481 1

Нашли самые дешевые «однушки» Минска. Есть даже за 33 тысячи долларов

10831

От $519 за метр. Два дома для «очередников» строят в «восьмой» Лошице

7382 1

Дачный участок в 25 км от МКАД - за $2 тыс. Результаты аукциона по продаже земельных наделов в садовых товариществах

8932

Как выбрать участок? Алгоритм действий, полезные ссылки и советы эксперта

5336 3

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (3-9 мая 2021 года)

6010

Будет похоже на Скандинавию. Как выглядит коттеджный поселок в Бресте с ценами от $109 тысяч за таунхаус

2754 5

Метр от $ 1400. «Айрон» выставил на продажу очередную партию квартир в доме на 12 подъездов

6153

До минус $158 за квадратный метр. Застройщик серьезно снизил стоимость всех квартир в ЖК «Соколиный край»

10400 4

«Из старых кирпичей получился классный фасад». Как из бывшего завода в Минске создали стильные офисы с производством и складами

707

Посмотрите, как выглядят дома Гомельского УКСа с «квадратом» для «неочередников» по 1400 рублей

12739

Строили для многодетных, но потом решили продать. Экспериментальные панельные коттеджи в Жабинке выставили на аукцион за $ 64 тысячи со старта

8694 7

"В однушке можно уложиться с дизайнером в $30 тысяч". Всегда ли выгодно делать ремонт самому и почему

11131 3

В некоторых регионах цены на квартиры стали расти. Итоги I квартала 2021 года на рынке недвижимости

5166 8

"Не открывайте бизнес на последние деньги". Владелец барбершопа рассказал, как искал помещение и сколько теперь зарабатывает

5345

Квартиры в доме для нуждающихся на Притыцкого предложили «неочередникам». Стоимость «квадрата» – 3099 рублей

8633 4

Два парня с пистолетами встречают прямо на входе. В Минске продается "опасная" однокомнатная квартира в ирландском стиле

6923 1

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 3-10 мая 2021 года

3138 25

15 рублей за экскурсию по разным векам и от 170 - за ночевку. Что можно увидеть и как отдохнуть в Парке истории «Великое княжество Сула» под Минском

12749

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 26 апреля - 3 мая 2021 года

19388 354
Комментарии к новости
Войти Для комментирования нужно авторизоваться
1.5K 0.9K
554
sergei
+4
06.04.2021 в 15:48
Торгаш в 09:40 06.04.2021:
Зато диванных Ыкспертов море. Не построить ни одного здания, ни сдать за свою жизнь ни одного помещения. Но с пеной у рта доказывать, что тока так и никак иначе - это мы могём!
Таки я вам скажу,что заставляет всовывать денги всяких непонятных девелоперов в минске в эти ТРЦ
возможность их отмыть, коррупция работает четко.
1.5K 0.9K
554
sergei
+4
06.04.2021 в 15:43
Торгаш в 09:40 06.04.2021:
Зато диванных Ыкспертов море. Не построить ни одного здания, ни сдать за свою жизнь ни одного помещения. Но с пеной у рта доказывать, что тока так и никак иначе - это мы могём!
Я построил 7 домов.,купил-продал 12 квартир,арендую несколько помещений,Да.я -эксперт для себя...Имне смешно читать все то,что я читаю...
1.8K 391
369
Инна
0
06.04.2021 в 12:59
Вспомнился ТЦ "Столица" под площадью Независимости - лучшее место, поначалу жизнь кипела. И как можно было убить самим все это? Вот что значит государство собственник.
200 28
47
Peter
+2
06.04.2021 в 11:40
Ну да, ТРЦ построили много, не понятно, кому продать эти площади. А пустующих площадей много, для этого не надо быть аналитиком, достаточно прогуляться по некоторым из них. Ну и офисы - тут боль. Сотрудники на удаленке, и уже не нужно столько офисных площадей.
772 289
410
КостяЖ
+4
06.04.2021 в 10:37
Это как с инвестициями в крипту. Все говорят о доходности в тысячи процентов но тех кто такую доходность получил единицы - и то поди в местах сроки отбывают продать не смогли раньше
Так и тут может кто и имеет такую доходность - но это скорее исключение. Не может быть такая доходность у всех на рынке. Иначе все бабло бы уже давно на него утекло.
116 34
40
Anton
+2
06.04.2021 в 09:48
"ставки на объекты street retail снизились до 20%", но при этом "Доходность от сдачи в аренду объектов составляет 10−14%" - мало верится в такую доходность, даже до уплаты налогов. И еще меньше верится в то, что до снижения ставок аренды доходность была еще выше.
Но это сугубо мое личное удивление от названных цифр
1.2K 0.9K
331
Торгаш
-3
06.04.2021 в 09:40
sergei в 09:12 06.04.2021:
Все,как обычно,доходность-14 процентов??!! хахахаха.....даже комментировать не хочу.В настоящее время работает лишь один принцип-привлечь внимание к той или иной сфере и ,раздувая щеки,рассказывать о доходности! Никто ж не проверит! Спецов нет.аналитики -тоже.
Зато диванных Ыкспертов море. Не построить ни одного здания, ни сдать за свою жизнь ни одного помещения. Но с пеной у рта доказывать, что тока так и никак иначе - это мы могём!
1.5K 0.9K
554
sergei
+4
06.04.2021 в 09:12
Все,как обычно,доходность-14 процентов??!! хахахаха.....даже комментировать не хочу.В настоящее время работает лишь один принцип-привлечь внимание к той или иной сфере и ,раздувая щеки,рассказывать о доходности! Никто ж не проверит! Спецов нет.аналитики -тоже.
1.3K 305
320
str1k3r
+1
06.04.2021 в 09:01
что-то я не нашел в отчете о том, как государство убивает streetretail.