«Ипотечники» ломают рынок недвижимости Москвы и Подмосковья. Эксперты опасаются, что виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией

 1509

Несмотря на снижение оборотов рынка, стоимость жилья продолжает расти — помня о прошлогоднем ажиотаже, продавцы повышают цены, боясь продешевить. Ситуация во многом напоминает нулевые годы, когда на рынок недвижимости хлынули нефтедоллары, в роли которых сейчас выступают инвесторы и ипотечники. Проблема в том, что Центробанк начал повышать ключевую ставку, а значит, и те, и другие скоро могут если не исчезнуть с рынка, то очень существенно сократиться в количестве, делятся в своей аналитике специалисты irn.ru

Фото: elements. envato

Спасибо Центробанку

Прошлый год запомнился аномальным ростом цен на жилье на фоне падения экономики и доходов населения. Согласно статистике Росстата, ВВП в 2020 г. снизился на 3,1% в годовом выражении, реальные располагаемые доходы граждан РФ — на 3,5%. Доходы населения почти непрерывно падают с 2014 г., и по итогам 2020 г. россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 г. При этом цены на квартиры в Москве в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%, по данным аналитического центра www.irn.ru. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15−30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.

Как неоднократно писал IRN.RU, главной причиной аномалии стала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка. В отличие от предыдущих кризисов, в 2020 г. Банк России не поднимал ключевую ставку, а опускал ее. В течение года ставка снизилась на 2 п.п. и в июле достигла 4,25% годовых. Благодаря этому ипотечные ставки даже по коммерческой, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке упали до 8,04% (-1,29 п.п. с начала года), а ставки по депозитам, как и в 90-е, перестали компенсировать инфляцию. По данным «Статистического бюллетеня Банка России», уже в июле 2020 г. средневзвешенная ставка по вкладам физлиц до 1 года опустилась ниже 4% годовых, а по депозитам от года до 3 лет — едва превышала этот порог. Дополнительный и очень существенный вклад в разгон цен внесла программа льготной ипотеки. Хотя уровень ставок оставался более чем комфортным, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых.

Все это привело к ипотечному и инвестиционному ажиотажу. С одной стороны, сверхдешевая ипотека привлекла на рынок недвижимости новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку жилья, с другой — владельцы вкладов искали на том же рынке более выгодные способы сохранения капитала. В результате всплеска спроса объем предложения жилья сократился, а цены выросли. Однако резкий рост цен быстро свел на нет всю выгоду от низких ипотечных ставок, и уже в середине осени покупательская активность начала падать.

Лишь благодаря предновогоднему ажиотажу рынок по итогам года смог выйти в плюс по числу сделок. Несмотря на все стимулы, в 2020 г. количество переходов прав на вторичные квартиры в Москве увеличилось только на 2,3% относительно 2019-го, число договоров долевого участия в строительстве жилья — на 1,4%. Зато число зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров подскочило сразу на 15,8%. Как следствие, увеличилась и зависимость рынка недвижимости от ипотеки: если в 2019 г. с привлечением кредитов в Москве было куплено 39,6% вторичных квартир и новостроек, то в 2020 г. — уже 45%.

Однако снижение покупательской активности не остановило рост цен. По итогам I квартала 2021 г. рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья прибавил 3,7% в «старой» Москве, 5,2% - в Новой и 5,3% - в Подмосковье. Продолжают дорожать и новостройки.

Назад, в двухтысячные?

Если осенью 2020 г. ситуация на рынке напоминала конец 2014-го, то сейчас динамика спроса и цен начинает все больше походить на стагнацию 2004 г., когда после ажиотажа 2003 г. спрос падал, а квартиры дорожали.

Напомним, цены на жилье в Москве росли весь 2003 г., и по итогам года индекс IRN.RU увеличился на 36%. Главной причиной ажиотажа был приток нефтедолларов на рынок недвижимости: в 2003 г. США вторглись в Ирак, цены на нефть подскочили, сильно укрепился рубль, и люди начали искать альтернативу долларам как инструменту сохранения сбережений. Фондовый рынок был неразвит, рублю не очень доверяли, поэтому недвижимость виделась единственной нишей, куда можно вложить дешевеющую валюту. 2004 г. начался еще более агрессивным повышением ценников, и эта вакханалия длилась до апреля. Но с майских праздников рынок встал.

Нечто подобное происходит и теперь, только в роли нефтедолларов в 2020 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2021 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально — продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.

Проблема в том, что в 2000-е рос не только рынок недвижимости — росла экономика и доходы россиян. А спекулятивный спрос, который обеспечили инвесторы и ипотечники в 2020 г., имеет свойство достаточно быстро и неожиданно заканчиваться, когда исчезают стимулы, его создавшие. Период мягкой денежно-кредитной политики ЦБ, породившей ажиотаж на рынке недвижимости в 2020 г., подошел к концу: в марте 2021 г. Банк России впервые с лета 2019 г. повысил ключевую ставку. Это означает, что ипотека, как минимум, перестанет дешеветь, компенсируя перегрев цен, а повышение ставок по депозитам сократит инвестиционную привлекательность недвижимости.

Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к кратковременному всплеску покупательской активности за счет реализации отложенного спроса на ипотеку. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в столице, скорее всего, завершат к 1 июля, также подстегивает покупателей.

Однако такая активизация рынка на фоне продолжающегося падения доходов населения и ужесточения денежно-кредитной политики лишь увеличит вероятность наступления и глубину стагнации в дальнейшем.

Источник: irn.ru

Читайте также:

В Минске на аукцион выставили огромный коттедж шведского бизнесмена, которого осудили за мошенничество

Ожидание и реальность: сравнили первый готовый дом ЖК «4 СЕЗОНА» с рекламными рендерами

По цене квартиры. Обзор красивых дач и домов под Минском от $ 35 тыс.

Эксклюзив Realt.by:

$ 4,4 тысячи за дом на самом берегу реки. На аукцион выставили интересный объект в 80 километрах от Минска

19017 2

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 29 марта - 5 апреля 2021 года

20889 335

Цены объявят уже на следующей неделе. Посмотрели, как выглядит стройка второй части «Олимпик Парка» перед стартом продаж

5106 4

По цене квартиры. Обзор красивых дач и домов под Минском от $35 тыс.

6083

Ожидание и реальность: сравнили первый готовый дом ЖК “4 СЕЗОНА” с рекламными рендерами

9003 7

«Доходность от сдачи в аренду за год составила от 8% до 17%». Компания Colliers рассказала, что ждет ритейл в Беларуси и куда сегодня лучше инвестировать

6031 9

Год назад семья минчан купила «недострой» под Логойском. Рассказываем, что из этого вышло

24984 8

«Это может привести к рейдерскому захвату земли». Эксперты про новый проект указа о строительстве частных домов

38448 7

От $1100 за квадратный метр для неочередников. Еще 28 квартир в 16-этажке ЖК «Антоновский квартал» поступили в продажу

4701 1

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (29 марта — 4 апреля 2021 года)

6171

От $ 883 за метр. УКС «Запад» озвучил цену на квартиры в ЖК «Петровские верфи» для «неочередников»

12064 4

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (5-11 апреля 2021 года)

4831

Стало дороже на $50 с "квадрата". Застройщик ЖК «Фарфоровый» повысил цены на квартиры

3302 8

От $1,5 до $2 тысяч. С аукциона продадут 13 дачных участков под Минском: посмотрите, как они выглядят

21538 4

Квартиры в квартале «Петровские верфи» предложат «неочередникам». Прием заявлений от нуждающихся приостановлен

6660 5

«Была коммуналка 30 рублей, стала - 210». Минчанка разделила лицевые счета на квартиру и сильно пожалела: комментарий юриста

39251

$600 за участок. Результаты аукциона по продаже земельных наделов в Дзержинском районе

8467

«Трешка» с отделкой за $67 тысяч. На улице Серова начинают строить дом для «очередников»

9088

На месте съемок нетленного фильма «Белые Росы» завершают возведение ЖК. Как и в фильме, первые квартиры достались «переселенцам»

4181 1

От $1070 за "квадрат" на этапе котлована. Застройщик предлагает квартиры в новом ЖК на проспекте Дзержинского

7510 11
Комментарии к новости
Войти Для комментирования нужно авторизоваться