Белорусы на год останутся и без кредитов, и без собственных денег? Прогноз последствий для рынка недвижимости от принятия ограничений на валюту

  116842   21

9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Некоторые новшества касаются сделок с недвижимостью напрямую, другие — косвенно (указ о том, что Нацбанк может вводить валютные ограничения при необходимости). Что будет с рынком недвижимости, если власти введут валютные ограничения, и чем живет рынок в преддверии нововведений? Своим мнением на этот счет поделился менеджер по развитию «Центра недвижимости Моя 7Я» Петр Емельянов.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

«Предложение выросло, спрос — тоже, самое худшее уже позади»

Узнать реальную картину по ценам и объему предложения вторичного рынка жилья сегодня непросто. Статистика искажена большим количеством объявлений строящихся квартир в разделе готового жилья. Однако общая тенденция такова — предложение растет, спрос возвращается:

Петр Емельянов.

— Самое худшее уже позади. Спрос еще не достиг хорошего стабильного уровня, но оживление ощутимо. Даже несмотря на то, что с кредитами до сих пор беда (программ мало, ставки высокие, условия для большинства неподъемные), восстановление чувствуется. Это связано и с тем, что на рынок вышла часть отложенного спроса. При этом существенная доля потенциальных покупателей все еще ждет — лета, девальвации, обрушения цен.

Цены хоть и снижаются, но далеко не так сильно, как показывает статистика. Проблема — в выгрузке квартир от Dana Holdings в раздел готового жилья. Отсюда искажение по средней цене «квадрата» на «вторичке» и количеству реальных объектов в продаже. Вместе с тем, плавное снижение было, есть и будет продолжаться, но здесь отмечу — чем объект ликвидней, тем он менее подвержен внешним колебаниям. Так, к примеру, самые востребованные недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в цене практически не потеряли.

«Из-за нововведений на валютном рынке, продавцы могут стать сговорчивее»

По мнению Петра, новости на валютном рынке радикально ситуацию не изменят, но из-за того, что белорусы уже год «на измене» может включиться поведенческий фактор, а за ним рандомные эмоциональные решения.

— Новость об изменениях правил на валютном рынке — очередной инфоповод. Сам по себе он не несет никаких радикальных перемен для рынка недвижимости. Однако белорусы сейчас сильно взвинчены и к подобным новостям относятся с максимальной настороженностью, а, значит, может сработать поведенческий фактор.

Если отбросить эмоции и смотреть сухо на вещи, то никаких серьезных изменений нововведение не несет. Да, есть новшества, которые напрямую касаются объектов недвижимости — допустим, регистрация сделок с нерезидентами, но доля таких сделок в формате рынка незначительна, да и новые условия вряд ли повлияют на объем и ценообразование в этом сегменте.

С точки зрения ценообразования рынок недвижимости Беларуси свободный. Некоторые, конечно, считают, что цены завышены, но я разочарую — их сформировали сами покупатели. Таким образом, если сейчас белорусы среагируют на инфоповод и испугаются изменений, то некоторые собственники постараются продать квартиры до 9 июля. Опасаясь проблем, станут более сговорчивыми, охотней пойдут на торг. Кроме того, есть доля продавцов, которые до сих пор выжидали, а сейчас могут выйти на рынок с целью продать квартиру до потенциально опасного периода. Такой сценарий возможен, хотя, повторюсь — радикально на рынке ничего не меняется.

Запрет на проведение валютных операций может привести к падению спроса и цен

Один из самых тревожных звоночков нового указа — возможность вводить валютные ограничения «в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы». Так, запретить валютные и валютно-обменные операции на срок до года могут в связи с падением курса рубля или снижением золотовалютных резервов ниже допустимого уровня. То есть белорусы на год могут остаться и без кредитов и без собственных денег.

— Ситуацию усугубляет наличие пространных формулировок регулятора. Как, к примеру, понять и измерить «значительность» угрозы при которой запретят валютные операции? Если по золотовалютному резерву хотя бы озвучен допустимый уровень, на который можно опираться, то понятие «экономическая безопасность страны» максимально размыто. Вывод можно сделать один — решения будут приниматься ситуативно в ручном режиме, без каких-либо регламентов. Именно этот момент и чувство неопределенности настораживает больше всего, запуская поведенческий фактор. В своих решениях рынок будет опираться на личную интуицию, поэтому единый сценарий предугадать трудно.

Вместе с тем, я не думаю, что это способно остановить рынок жилья. Мы уже проходили такие ситуации, когда достать валюту было трудно, но возможно. Запрет сможет повлиять на рынок недвижимости только если ограничения продлятся долго. Допустим, у человека есть валютный депозит, на который он рассчитывал купить квартиру. Снять деньги не получится — покупатель уйдет с рынка, снижение спроса усилит падение цен. Это возможный сценарий, но все по-прежнему зависит от реакции людей на инфоповод. Допускаю, что часть покупателей решит снять деньги с депозита даже с условием каких-то штрафных санкций.

«Доходность с квартиры в 6 раз выше, чем с депозита»

Обналичка депозитов, по мнению Петра, не означает, что деньги белорусов перекочуют из банковских ячеек в «кубышки», возможны варианты:

— Мы можем допустить новую волну снятия средств с валютных депозитов, но что будет дальше? Если смотреть на шаг вперед, то возможно два сценария для развития событий: первый — снять деньги и сложить их в банку, второй — снять деньги и вложить их в недвижимость.

Есть вероятность, что снижение цен на рынке жилья простимулирует часть людей превратить бумагу именно в бетон. Конечно, из недвижимости деньги тоже, в случае чего, быстро не заберешь, но выгода от такой инвестиции в 6 раз выше, чем с депозита. Покупка квартиры для сдачи в аренду — самый простой и понятный белорусам вид инвестирования. Если сравнивать с депозитом, который дает чуть больше 1% доходности, за аренду хорошей квартиры собственник может получить порядка 7% доходности. Если люди пойдут по этому сценарию, то валютные нововведение сыграют даже на руку рынку.

Читайте также:

Без аукциона и обременений, но с льготами и выгодным кредитом. Частным застройщикам передадут участки в Минске на особых условиях (но есть нюанс)

37 объектов отдадут даром в Минской области. Опубликован список с фотографиями и алгоритм действий

$ 68 180 за «однушку». Стали известны цены квартир второй части «Олимпик Парка»

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

В Новой Боровой пройдет онлайн-презентация новой группы домов. Как записаться?

1483

Хата не продается. Бизнес-леди из Минска строит дом в деревне прадеда и создает сайт с ее историей

12291

«Практически все современные дома — с тренажерными залами и бассейнами». Белорус рассказал о жизни, работе и развлечениях в Дубае

4013

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

29267

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

20005

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

11037

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

10727

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

17897

В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)

27135