Как выбрать участок? Алгоритм действий, полезные ссылки и советы эксперта

  9065   3

«Поиски участка надо начинать с поиска себя»

Антон уверен: на рынке загородной недвижимости много случайных людей, отсюда — огромное количество долгостроев по всему пригороду Минска. Часто задача построить свой дом базируется на заблуждениях, чужих желаниях (жены, мужа, знакомых, социума), надежде сохранить семью. А все от того, что люди не задают себе простых, но конкретных вопросов: «Действительно ли мне это надо?», «А хотят ли взрослые дети жить со мной в семейном поместье?», «Точно ли я хочу жить в деревне?». Поэтому первое, с чего советует начинать архитектор, — поиск себя:

— Подбор участка или дома — это скорее духовный путь, особенно для тех, кто всю жизнь прожил в городе. У тебя нет четкого представления о жизни за городом, не сформированы привычки, нет понимания, чего хочешь. Именно поэтому, поиск загородной недвижимости я советую начинать с поиска себя. До покупки земли нужно знать наверняка, зачем я это делаю, как я буду использовать участок, какой дом мне нужен (и нужен ли он мне вообще).

В психологии есть скрытые и явные мотивы. Я очень часто в своей практике замечаю, что у покупателей есть явное желание искать участок, а скрытый мотив — не искать. Бывает, приходит семья с желанием жить за городом, а потом оказывается, что покупка дома — это попытка сохранить семью: муж просто пытается угодить, а сам никогда и не видел себя в частном доме. В таких случаях дом не склеит союз, а только усилит раздражение. Итог — потраченные деньги, очередной «недострой», несчастливые люди.

Лучше всего, по мнению Антона, работает упражнение с визуализацией своих желаний. Подойдет эксперимент не всем, но людям с хорошим воображением будет полезен. Для этого надо найти комфортный уголок, закрыть глаза и представить свой идеальный день в новом доме — чем подробней, тем эффективней: как вы просыпаетесь, как едете на работу, что делаете вечером перед сном.

— Прожить этот день нужно максимально детально, а лучше даже потом записать. Если потенциальный участок найден, то попробуйте визуализировать дом прямо на месте. Наше сознание очень сильное и это упражнение укажет на то, чего мы реально хотим, а что нас раздражает, — советует архитектор.

Для всех, у кого с воображением беда, алгоритм проще — составляем табличку своих предпочтений. В каждом из критериев Антон выделяет подпункты. Они позволят учесть важные моменты при строительстве дома. Всего подпунктов 8, вот они.

Глядя на табличку, часть потенциальных «строителей» отсеется (и хорошо, что вовремя), кто-то решит не заморачиваться и купить готовый объект, остальные — пойдут дальше.

— Эти подпункты актуальны для всех критериев выбора участка (расположение, наличие коммуникаций, цена, транспортная доступность и инфраструктура). Такой комплексный подход позволит избежать потенциальных проблем с будущими соседями (этические аспекты), нехватки денег на стройку (когда вынужден на всем экономить, чтобы закончить), неожиданных неприятностей (к примеру, торфяник — это лишние траты на фундамент).

К примеру, сейчас у айтишников модно жить за городом. Оно и понятно — работать на свежем воздухе полезно и комфортно. Однако бывают неприятные сюрпризы — плохой интернет, который просто парализует работу. Или слесарь хочет купить дом и сделать там мастерскую, а в итоге вместо работы лается из-за шума с соседями. Если об этом думать заранее, то практически всех проблем можно избежать.

Если не «влезешь» в бюджет - получишь «недодом»

— На этом этапе нужно понимать не только свои желания, но и возможности: хватит ли денег, есть ли время и силы контролировать процесс. Это простые понятные вещи, но почему-то о них очень часто забывают. Классика рынка — задумать дорогой проект, а потом выкручиваться, как недоплатить строителям, архитектору, риэлтеру, сэкономить на материалах, потому что денег не хватило. Итог — «недодом». К сожалению, это видно даже на крупных проектах, где единственный критерий тендера — стоимость (без достаточной оценки качества результата и условий создания объекта).

Где искать участок

Поиск участка зависит от запроса. Если вы ищите пустой участок для строительства дома, то купить землю по закону сможете только с аукциона. Земельные торги проходят на нескольких площадках, из основного — «Минский областной центр инвестиций и приватизации». По ссылке можно мониторить торги по вакантным участкам в деревнях и садовых товариществах недалеко от Минска.

На самые интересные лоты Realt.by делает обзоры — это хорошая база, чтобы сформировать первое впечатление про участок. В рубрике «Записки участника аукциона» мы публикуем актуальные фото и информацию. Также советуем следить за итогами земельных торгов, они появляются на Realt.by в день аукциона. Это позволяет лучше ориентироваться в ценах, ведь часто цена продажи участка сильно отличается от стартовой.

С аукциона можно купить и участок с «недостроем» (не завершенный строительством незаконсервированный жилой дом, изъятый государством у бывших владельцев). Зачастую, степень готовности таких объектов не выше 10%. Торги также проходят на сайте «Минского областного центра инвестиций и приватизации».

Купить участок на вторичном рынке можно только с объектом недвижимости — например, с законсервированным фундаментом будущего дома. Все участки в продаже можно смотреть здесь. Для удобства — есть возможность сузить поиск по необходимым критерием (удаленность от Минска, цена и тд). Если, вы решили, что строиться — не ваша история, то можно проанализировать рынок готовых или строящихся домов в продаже.

Кроме того, стоит мониторить ситуацию по сельсоветам. Часто из первых рук можно найти эксклюзивный надел земли с домом под снос очень дешево.

— База и обзоры Realt.by покрывают порядка 80% спроса на рынок загородного жилья, но есть люди, которые ищут что-то особенное. Здесь я советую активней обращаться к сельсоветам. Там можно найти интересные хутора, взять большой участок земли под ЛПХ или старый дом под снос в живописном месте. У меня есть заказчик, который купил старый дом культуры и реконструировал под агроусадьбу, получилось здорово.

Когда искать участок

Поиск участка Антон советует начинать летом, тогда к весне будущего года есть шанс начать строительство.

— Лучше всего начинать поиски участка летом. К осени вы успеете посмотреть несколько объектов, выбрать лучший, проверить геологию (это важно сделать до покупки), провести сделку, за зиму подготовить проект, найти подходящих подрядчиков, а к сезону начать стройку. В этом случае за год реально построить дом: 28 дней на фундамент, летом поставить коробку, за осень-зиму завершить отделочные работы и заехать.

Советую закладывать время на согласование документов. Самый честный расчет — месяц на «бумажку». Многие думают, что этот процесс быстрый, в итоге весь план рушится.

При этом отметим, что выбирая участок летом, не забудьте выяснить, проходимы ли дороги в поселке зимой. Заснеженные или размытые подъездные пути могут скорректировать темпы строительства и качество жизни. Конечно, этот момент можно решить, объединившись с соседями в общей беде, но в любом случае: предупрежден — значит вооружен:

— Не стоит отказываться от участка из-за дорог. Лучше использовать этот минус для торга. По факту, решить данную проблему можно, — считает Антон Гарустович. - Кроме того, я очень «за» товарищества собственников застройки. Объединения людей — сила. Если несколько соседей договорятся между собой, вопрос нечищеных дорог решиться быстро. В частном секторе вообще очень важно, какие у тебя соседи. Вот как раз этот момент нужно чекнуть до покупки участка, чтобы потом не было мучительно больно.

Если речь идет о покупке недостроенного объекта недвижимости, то эту сделку эксперты советуют проводить зимой, когда с большей долей вероятности будут видны «косяки» строительства. На приемку стоит привлечь независимого эксперта — это гарантия качества и возможность для торга, если будут обнаружены проблемы. Найти прораба несложно, по ключевым словам в Google вы найдете десятки компаний, оказывающих эти услуги.

Как выбирать участок

Когда мы выяснили свои истинные «хотелки», нашли алгоритмы поиска и подбора, наступает волнительная фаза выбора. Здесь, по методике Антона, возвращаемся к основным критерием подбора участка (место, наличие коммуникаций, цена, транспортная доступность и инфраструктура). Составляем лонг-лист и ищем тот самый, ориентируясь на пункты из таблички в начале статьи:

— Так мы сузим выбор, отбросив ненужные варианты.

Некоторые покупатели идут на аукцион, не выезжая на участок. Мы не рекомендуем так делать, даже, если населенный пункт вам хорошо знаком. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, до покупки лучше провести геологические испытания почвы. Разница покрытий может сильно сказаться на цене фундамента и лучше просчитывать эти траты заранее.

— Самое ключевое — это место, так как в этом пункте заложены все ключевые моменты: эстетические (вид с участка), этические (отношения с соседями), технологические (состояние грунтов, рельеф и пр.) и так далее. К тому же, это единственный критерий, который не удастся изменить: коммуникации провести можно, инфраструктура — дало наживное, а участок, какой есть, таким и будет. При этом люди переоценивают экономический аспект и недооценивают эстетический. Правда, в последнее время ситуация изменилась. Видовые точки, соседи, заборы, ландшафтный дизайн, вид из окна — это то, что дает настроение каждый день.

— Важно также остановиться на технических аспектах: уклон, влажность, общая роза ветров, тип почвы. Проверяйте обязательно и план застройки, не поленитесь съездить в сельсовет, чтобы потом не удивляться, что у вашего забора появился коровник, завод или городская мусорка.

Здесь же проговорю юридический аспект. Он закрепляется тремя классическими документами:

• свидетельство на землю;
• свидетельство на капитальное строение (если на участке есть фундамент, законсервированный жилой дом или что-то еще);
• техпаспорт с геометрическими параметрами строения.

Эти документы должны быть в порядке. Плюс стоит смотреть, чтобы со стороны продавца не было вопросов — случайных наследников, нюансов с долями и прочее. Эти моменты БРТИ и добросовестные риелтеры проверяют, но, и сами будьте на чеку.

К сожалению, покупка земли в Беларуси — вопрос сложный. Понятие «частная собственность» размыто, и, даже, купив участок с аукциона, ты можешь столкнуться с судебными исками. Ситуация на вторичном рынке еще коварней, поэтому чистоту сделки надо проверять тщательно: история объекта, наследники, вменяемость продавца.

Прежде, чем строиться и ставить забор, советуем проверить межевание, потому что границы участков не редко «пляшук», как хотят. Посмотреть границы можно на кадастровой карте Беларуси. Также уточняйте, есть ли ограничения на строительство (для самых живописных участков у воды — это не редкость). Если вы покупаете дом или «недострой» в Минске, то есть серьезный риск оказаться в зоне сноса. Этот момент также стоит проверить.

— Юридический аспект земли определяет все. Был случай, когда к нам приходили покупатели на консультацию, а в итоге оказалось, что продается самоволка, у продавца не было даже права собственности.

Еще один совет архитектора — до покупки наметить, как дом садится на участок. Бывает, что на глаз участок кажется широким, а на деле ни один полноценный проект дома не вмещается в нужных границах.

Если говорить про коммуникации, то это одна из самых дорогостоящих трат во всей стройке, поэтому пренебрегать этим вопросом нельзя.

— Коммуникации делятся на внешние и внутренние. И, если внутренние вы можете регулировать довольно просто, то внешние — нет. Это вопрос на уровне поселка и администрации. К примеру, газовое отопление — классика для дома, поэтому газифицированный участок сразу вырастает в цене. К слову, зная эти вещи, можно сэкономить. Сейчас существует много альтернативных технологий отопления дома, можно изучить этот вопрос, и, если они вам подходят, сэкономить.

К этому вопросу также подходите с помощью таблицы. Из самого главного — технические возможности участка, юридические аспекты, управленческие. Бывает продавец показывает вам документ, где зафиксировано — в течение 2 месяцев проведут газ, а отсюда и завышенная цена. Но откуда вам знать: может, это одна из 100 отписок исполкома? То же самое и по другим коммуникациям. Однако самое важное сейчас — это, наверное, оптоволокно и интернет. Очень важно выяснить у соседей, бывают ли перебои, потому что, если ваша работа связана с использованием интернета — это критически важно.

Цена — еще один ключевой аспект.

— Стоимость определяется по аналогам, но цены в рекламе часто отличаются от цен продажи. Не секрет, что продавец из-за эмоциональной связи с участком, часто переоценивает свой объект недвижимости, а покупатель, от незнания рынка, клюет. Стоит понимать, что в популярном пригороде Минска (на расширяющемся рынке) цена объекта может расти, на периферии (сужающемся рынке) — падать. Грубый пример: если зона сноса или депрессивная, вымирающая деревня — падающие цены, зона новой застройки с перспективами качественной инфраструктуры — растущие. Лучше всего изучать итоги земельных торгов по конкретной локации и привлечь специалиста по недвижимости.

Категория транспорта наиболее важна для тех, кто не имеет личного автомобиля, но касается и автолюбителей тоже. Даже, если взять популярный пригород у МКАД — тот же поселок Солнечный, без машины водить ребенка в город в школу или секции неудобно — до метро очень далеко.

— В таких случаях возникает вопрос: зачем переплачивать за участок возле МКАД, если все равно ездишь на машине? Можно купить подальше и дешевле — к примеру, возле Логойска. Как ни странно, но до сих пор огромную роль на цену участка влияет и наличие остановки электрички рядом. В любом случае — лучше сразу предусмотреть, как вы планируете передвигаться, чтобы не переплачивать. Но помните: машина — не панацея, они ломаются, поэтому лучше иметь варианты.

Последний аспект — инфраструктура. В зависимости от цели приобретения участка она играет очень важную роль. Это не только школы и детские сады, но и наличие магазина, поликлиники, освещения, парка рядом. Здесь также важны все наши критерии: сроки развития поселка, план застройки, общность соседей. И все эти моменты лучше узнавать у местных. Не поленитесь спросить у потенциальных соседей, как долго к ним едет скорая. Ситуации бывают разные, никто не застрахован и лучше наверняка знать, сколько придется ждать помощь.

За что могут забрать участок

Важно помнить о сроках строительства. В противном случае можно лишится собственной земли. В данный момент законопроект корректируется, были предложения даже повысить земельный налог для штрафников в 100 раз, но пока от этой резонансной идеи отказались.

— По части ввода объекта в эксплуатацию законодательство все время ужесточается. Буквально недавно мы с коллегами подробно обсуждали эту тему (почитать можно здесь). Поэтому — следите за изменениями законодательства, и соблюдайте сроки строительства, последствия могут быть очень неприятные.

Сейчас в соответствии с Указом № 87 строительство индивидуального жилого дома должно быть завершено в течение 8 лет (с учетом 3 лет консервации и возможности разового продления срока строительства исполкомом на 2 года). При этом под «завершением строительства жилого дома» в Указе № 87 понимается возведение жилого дома под крышу, без обязательства по вводу его в эксплуатацию, в то время как в проекте Указа делается акцент на том, что гражданин обязан в установленном порядке принять объект в эксплуатацию.

В случае если гражданин не успевает завершить строительство в указанные сроки, он может продать (подарить и т. д.) незавершенный объект. Срок осуществления продажи не установлен, поскольку в проекте Указа закреплены экономические рычаги, понуждающие гражданина к завершению строительства в сроки, установленные в нем.