Хотите сменить офис? Юрист рассказывает, с какими проблемами можете столкнуться
1567Современные реалии таковы, что спрос на офисы падает, как и цена за их квадратный метр. Сегодня компании могут найти несколько альтернативных вариантов, которые могут быть куда лучше нынешних мест, да еще и дешевле. Не торопитесь заказывать грузчиков. На пути к новому месту могут стоять некоторые преграды. Спросили у юриста, чем может обернуться внеплановый переезд.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
Александр Антонов, старший юрист и руководитель субпрактики недвижимости и инфраструктурных проектов REVERA рекомендует следующую последовательность действий при выборе предложений на рынке.
1. Сравнение условий действующей и потенциальной аренды
Стоит обратить внимание на экономику договора аренды. Она складывается из ряда платежей:
— Ставка аренды.
— Коммунальные и эксплуатационные платежи, размер которых соизмерим или даже превышает стоимость арендной платы.
— НДС. В зависимости от арендодателя, НДС может подлежать уплате по договору аренды или нет. При этом если на этапе заключения договора аренды арендодатель не платит НДС, то это не значит, что он не станет плательщиком НДС в будущем (например, при смене собственника объекта).
— Налог на недвижимость. Если арендодатель — белорусское юрлицо, то налог на недвижимость платит арендодатель. Если же арендодатель — физлицо, то налог на недвижимость платит арендатор. А это существенные суммы.
— Отчисления в фонд по поддержке культуры и искусства при аренде историко-культурных ценностей. Если объект аренды располагается в историческом центре, то вы арендуете помещение в историческом объекте или в зоне охраны историко-культурных ценностей. В таком случае к списку платежей может добавиться сумма в размере 5% от прибыли, полученной в результате деятельности, которая оказывает воздействие на историко-культурную ценность или зону ее охраны.
2. Анализ действующего договора на предмет условий его расторжения
— Некоторые договоры заключены так, что «выйти» из договора аренды без причин нельзя. Есть случаи, когда договор вообще не предусматривает право на досрочный «выход», а есть и другие. В них предусматривается выплата компенсаций арендодателю или иные неблагоприятные последствия, — отмечает специалист. — Например, договор аренды может содержать право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, но при этом может быть предусмотрено, что вложения арендатора в выполненную отделку офиса не компенсируются. Такой выход из договора может быть экономически крайне не выгоден.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
3. Переговоры с действующим арендодателем
Перед тем как подписывать новый договор аренды, следует поговорить с действующим арендодателем. Возможно тот в свою очередь предложит льготные условия или рассмотрит компромиссные варианты (это может быть временное снижение арендной ставки, привязка ставки к средней по рынку и другие). В этой ситуации все может закончиться подписанием дополнительного соглашения с арендодателем о пересмотре условий аренды.
4. Прекращение действующего договора
Если все же не удалось достичь понимания об условиях расторжения договора с арендодателем, а выход из договора будет «болезненный», необходимо искать иные варианты прекращения договора.
— Гражданский кодекс предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке по ряду оснований при нарушении договора аренды арендодателем,— советует Александр Антонов. — При этом суды «неохотно» расторгают договоры аренды, нарушения должны быть очевидно существенны. На практике недобросовестные арендаторы применяют и иные способы — например, ликвидация арендатора-юридического лица. Однако такой способ зачастую неприемлем для «живых» арендаторов.
5. Согласование условий и подписание нового договора
Рекомендуем арендатору обратить внимание, как минимум, на следующие условия договора:
— наличие прав у арендодателя и отсутствие ограничений (например, ареста) на заключение договора;
— порядок изменения арендной платы;
— объем и ценообразование коммунальных и иных услуг;
— порядок расторжения договора;
— порядок компенсации выполненных арендатором улучшений объекта.
Если все названные выше действия выполнены результативно, то смена офиса будет правильным решением.
«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи
17900
«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске
36766
«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки
3557
Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
15151
Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
20395
Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
12822
А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26056
«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
16920
На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
10935
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124
"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883
«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691
Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1950 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 962 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2188 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1778 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 381 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений
