Новые поселки выйдут на элитные окраины Рублевки
299

13.04.2008

Можайское шоссе, по оценке участников рынка, стабильно попадает в пятерку лидеров среди подмосковных направлений. Причиной тому в значительной степени — выгодное экономико-географическое положение Можайки: это запад и близкое соседство с Рублево-Успенским и Минским шоссе. Можайское направление иногда даже называют окраиной Рублевки.

О плюсахВообще говоря, эксперты рынка далеки от единства в оценке Можайского направления, впрочем, как и в оценке, скажем, принадлежности объектов к тому или иному классу или же в составлении пресловутых рейтингов подмосковных шоссе; и даже по таким вопросам, как транспортная доступность и экологическая ситуация, мнения заметно разнятся."Наша компания проводила исследование Можайского направления, в ходе которого выяснилось, что транспортная доступность в пределах 25 км от МКАД для личного транспорта оценивается как высокая, для общественного, который весьма популярен на этом направлении, она немного пониже, но все равно остается хорошей, — рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. — Из этого мы делаем вывод, что в целом по направлению транспортная доступность средняя».А вот генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз называет транспортный вопрос основной проблемой направления: «На трассе много светофоров, железнодорожных переездов, дорожное полотно оставляет желать лучшего. Серьезной проблемой являются пробки в Одинцове, — поясняет эксперт. — Однако вскоре ситуация должна радикально измениться: власти планируют строить трассу в объезд города и расширять участок шоссе от МКАД до поворота в Одинцово»."Ситуацию с транспортной загруженностью может исправить проектируемая платная дорога, дублер Минского шоссе (от развязки МКАД и Молодогвардейской улицы до 33 км Минского шоссе)», — соглашается генеральный директор компании «Миэль — Загородная недвижимость» Савелий Орбант. По самой Минке, добавим, тоже можно подъехать к участкам, расположенным по Можайскому направлению. С экологией тоже не все просто. С одной стороны, это экологически чистый запад Подмосковья. Здесь есть свое — Можайское — водохранилище, протекает Москва-река, на долю направления приходится достаточно лесов. По данным IntermarkSavills, Можайка и вовсе в экологических лидерах на пару с Рублево-Успенским шоссе. «По этому направлению нет вредных производств, — комментирует Нина Резниченко. — К тому же считается, что роза ветров дует с запада на восток, поэтому ветром никаких загрязнений из мегаполиса сюда не приносится».Однако отсутствие вредных производств при всем желании нельзя назвать уникальной «фишкой» направления, а, скажем, промышленных зон, пусть и не слишком вредных, здесь хватает. «Основные негативные факторы, ухудшающие экологию направления, — это военные гарнизоны Кубинка, Голицыно; Голицынский автобусный завод; обилие ЖБИ заводов, — рассказывает Савелий Орбант. — Дальняя от столицы часть трассы (от Кубинки и до Можайского водохранилища) обладает действительно очень хорошими экологическими показателями и яркими видовыми характеристиками».Что, для кого и за какие деньгиПо оценке «Миэль — Загородная недвижимость», сейчас на Можайском направлении насчитывается около 30 поселков (всего по Подмосковью, напомним, их порядка 400). Основной застройщик здесь — компания Rodex Group со своими проектами «Маяк», «Сосновые Берега», «Аистово», «Ранчо» и др. Подобно «Инкому» на Новой Риге, компания первой начала организованное освоение Можайки. Если брать структуру предложения по сегментам, то, по словам Савелия Орбанта, большинство (половина, т. е. 15) проектов — это бизнес-класс, 10 — люкс, 2 — премиум, 2 — комфорт и 1 — эксклюзивный загородный комплекс, находящийся на стадии проектирования. Но большинство домовладений на Можайском шоссе — это дачи, садоводческие товарищества, личные подсобные хозяйства. Одним словом, Можайка пока остается дачным направлением. Именно стародачные места, подчеркивает Нина Резниченко, и пользуются здесь наибольшим спросом: «На первом месте — стародачные места, исторически сложившиеся районы дорогой застройки, такие как Переделкино, Грибово, Жаворонки, — рассказывает эксперт. — На втором месте находятся поселки бизнес-класса, которые возводятся на местах с интересным ландшафтом — в окружении леса, на местности с перепадом высот, который можно как-то обыграть. На третьем месте по уровню спроса на Можайском направлении стоят поселки класса элит. Элитные поселки здесь отличаются необычной концепцией, красивым природным ландшафтом и развитой инфраструктурой».Особенно популярны у покупателей, считает Савелий Орбант, по формату проектов — дачи и дальние дачи; по сегментам — комфорт и бизнес-класс). «В целом спрос на данное направление меньший, чем на его соседей (Рублево-Успенское или Минское шоссе), но ситуацию меняют успешные продажи поселков Маяк, Сосновые Берега и других, расположенных на Можайском водохранилище», — продолжает эксперт. Земля на Можайском направлении далеко не дешевая. Как говорит Сергей Гоз, в поселках, расположенных в 20-километровой зоне от МКАД, стоимость сотки доходит до $ 30 тыс. По данным «Миэль — Загородная недвижимость», цена сотки варьируется от $ 3 тыс. до $ 75 тыс., в зависимости от расстояния от Москвы, а по сведениям IntermarkSavills — и до $ 90 тыс. Цена домовладений в организованных поселках — в пределах от $ 200−300 тыс. до $ 3−4 млн. Квадратный метр, более привычный для слуха городского жителя, попадает здесь, как говорит Нина Резниченко, в «вилку» от $ 3,2 тыс. до $ 18 тыс. за единицу измерения. В будущем никаких кардинальных изменений для Можайки участники рынка не прогнозируют: самыми перспективными останутся земли у водохранилища, самыми популярными форматами — бизнес и элит (доля последнего несколько вырастет). «Весной на Можайском водохранилище выйдут новые проекты Rodex Group, — резюмирует Савелий Орбант, — а само направление сохранит свои позиции по спросу и динамике роста цен».