Рынок арендодателя стал рынком арендатора, ставки снизились. Что происходит с бизнес-центрами Минска?

  2121

Каким было предложение?

К концу 2022 года предложение новых офисов в Минске достигло практически 45 тысяч квадратных метров.

— В начале года на рынок вышло предложение офисов во 2-ой очереди МФК «Имперский» на улице Клары Цеткин. Официальный ввод в эксплуатацию состоялся еще в конце 2021 года, однако реальное функционирование объекта пришлось уже на начало 2022 года. Затем в марте состоялся ввод БЦ «Кампус» (ул. Я. Коласа, 73). Бизнес-центр имеет общую площадь 8,2 тысячи «квадратов», из которых 6,6 тысячи — это арендные площади офисов. Более активно в первой половине 2022 года развивался сегмент Built-to-suit. Заметное событие в данном сегменте — ввод первого офисного здания в проекте с названием «Проспект» в районе Белгосцирка. Это очень качественный проект, который вполне мог бы выступить эталоном офисного строительства в Минске, ориентиром для девелоперов, нацеленных на реализацию проектов уровня класса А. Однако это пример классического Built-to-suit: здание построено под размещение головного офиса «Сбер Банка». Общая площадь введенного здания составляет 21,3 тысячи кв. м, из которых свыше 19,7 тысячи приходится непосредственно на здание бизнес-центра. В проекте бизнес-комплекса «Проспект» во второй половине 2022 года были введены в эксплуатацию еще 3 корпуса. Это уже были объекты, предназначенные для рынка аренды.

Учитывая, каким сложным был 2022 год, такой прирост новых площадей на рынке офисной недвижимости специалисты считают вполне хорошим.

Также развивался сектор «нестоковой» офисной недвижимости. Из проектов этого сегмента в период 2021 года вводились, а в 2022 году находились в стадии заполнения, только небольшие, не включаемые в сток офисов, объекты. В их числе очень качественный и привлекательный по своему архитектурному решению фасадов, но все же небольшой по площади так называемый «IT- офис» на ул. Смолячкова, 14А. Общая площадь всего здания (GBA) составила только 3,2 тыс. кв. м. Сопоставимым по размеру был еще один завершенный проект — бизнес-центр «Талисман», ул. Чапаева, 4А, общей площадью (GBA) 3,65 тыс. кв. м. Был реализован ряд проектов по регенерации старых промышленных и административных зданий под офисные объекты, как правило, в стиле «лофт». Среди завершенных объектов такого типа можно отметить бизнес-центры D16 (ул. Долгобродская, 16) от компании «Платина Групп»; на ул. Захарова, 42 и новые здания в проекте Бизнес-квартал New Place, реализуемые компанией «Белтяжмаш».

В сентябре рынок перешел на рублевые ставки

Начало года в на рынке аренды эксперты называют относительно стабильным, но уже к концу I полугодия перестало существовать такое понятие как «среднерыночная ставка», «ставка, характерная для определенного класса».

— Фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип ценообразования. Были ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах находились арендаторы, которые продолжали платить докризисную ставку по ранее заключенным договорам, другие в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки в еврономинале на 25−35%, а также приходили новые арендаторы уже по ставкам чуть ли не на 50% ниже докризисных. В ряде случаев потенциальные арендаторы просто называли ставку, по которой готовы разместиться на площадях, и или собственник соглашался, или они уходили в объекты, где рады были и таким предложениям. Рынок перешел в стадию очень жесткого рынка арендатора.

Цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале в III квартале.

— Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, но в итоге остановился. Исключением остался класс А. Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период заключались договоры аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.

В сентябре на рынке офисной недвижимости перешли исключительно на рублевые ставки без возможности привязки к какому-либо валютному или иному номиналу.

— Участники рынка в процессе подготовки к переходу реагировали несколько болезненно, поскольку существует неуверенность в устойчивости рубля, однако переход состоялся. Очень долго пытались выработать и согласовать с госорганами какой-либо единый подход на случай, если рубль поведет себя нестабильно, но все предложения были отклонены. В итоге все стали работать самостоятельно. Условия перезаключения договоров были разные, кто-то уже закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненно то, что раньше в аренде равнялось 1 евро, теперь стало эквивалентно около 2,6 рубля. Исходя из новых реалий ставки арендной платы на рынке офисов сформировались следующие.