Где можно проверить продавца квартиры?

  6305

Как проверить документы для обеспечения юридической безопасности сделки для покупателя недвижимости?

Первым этапом нужно проверить правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет квартирой. К ним относятся свидетельство о праве на наследство, договоры мены, приватизации, купли-продажи, решение суда, брачный договор и договор ренты. Также важно сверить свидетельство о государственной регистрации с личным паспортом владельца. И обязательно внести изменения в регистр, если есть какие-то несовпадения. Необходимым является соответствие технического паспорта квартиры ее фактическому состоянию: есть ли перепланировки, присоединенные места общего пользования, изменения жилплощади квартиры, какие-либо объединения комнат.

Кроме этого, проверяются все зарегистрированные и снятые с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры. Эти данные можно проверить из Развернутой копии лицевого счета. Особое внимание в документе уделяется несовершеннолетним, недавно выписанным из квартиры, осужденным, военнослужащим, снятым с учета на период службы, лицам, находящимся на лечении.

К тому же, следует проверить паспорт собственника, все предыдущие сделки по квартире, наследников, обременения и запреты на продаваемую квартиру, дееспособность продавца и членов его семьи, доверенность, если продажа осуществляется по ней, долги по коммунальным платежам, согласие совладельцев квартиры, прописку несовершеннолетних.

Если покупка квартиры происходит через агентство недвижимости, то именно они занимаются проверкой всей документации. Сделать это самостоятельно трудно, так как вам могут не предоставить доступ к некоторым документам.

Как проверить правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет квартирой?

В свидетельстве о государственной регистрации должны быть указаны: наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, дата возникновения права собственности.

Если вы покупаете старую квартиру, то имейте в виду, что свидетельство о регистрации может быть на белом листе, а не на плотной бумаге формата А4 фиолетового цвета, которая выдается сейчас. Главное, чтобы на документе была печать и подпись исполнителя.

Особое внимание нужно обратить на технический паспорт. Тщательно изучите нарисованный план квартиры и сравните с тем, какой она является по факту. В обратном случае можно столкнуться с неузаконенной перепланировкой.

Где можно проверить всех зарегистрированных, а также снятых с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры?

Такую информацию можно узнать из копии лицевого счета, которая выдается собственнику квартиры. А вот тех, кто недавно выписался, проходит службу или находится в местах лишения свободы, можно проверить только через копию развернутого лицевого счета. Однако ее выдают только риэлтерским организациям.

Проверка паспорта собственника

Бывали случаи, когда мошенники продавали съемные квартиры по поддельным паспортам собственников. Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно обязательно проверить наличие всех страниц в паспорте, соответствие фотографии, правильность вклейки, а также обратить внимание, не просрочен ли паспорт.

Как найти информацию о всех предыдущих сделках по данной квартире?

Можно взять выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). В ней можно увидеть основную информацию о квартире, а именно уникальный инвентарный номер, адрес, общую площадь и число комнат, дату государственной регистрации (когда на квартиру впервые было зарегистрировано право собственности) и дату последней государственной регистрации изменений, например, перепланировка, изменение фамилии собственника.

Также выписка помогает узнать сведения о праве собственности — увидеть ФИО собственника или собственников квартиры, дату рождения, идентификационный номер, гражданство и место регистрации собственника, дату госрегистрации, то есть когда теперешний собственник зарегистрировал права на квартиру, и основание регистрации — как он получил эту квартиру.

Будет в ней и информация по ипотеке — описание права, ограничения, обременения прав, срок действия обременений, стоимость обязательств и основания их возникновения; по запретам отчуждения недвижимого имущества — сведения о том, кто наложил запрет, срок его действия, дата его регистрации и основание возникновения.

Но в такой выписке нет информации о предыдущих собственниках, на основании каких договоров менялись хозяева, кто прописан в квартире, куда и когда выписан, а также сведений об арестах и запрещениях, наложенных ранее, а теперь снятых. Получить такую информацию можно только через риэлтеров.

Проверка и поиск возможных наследников

Если квартира, которую вы хотите купить, когда-то переходила по наследству, то отправьте запросы в нотариальные органы, чтобы уточнить о круге наследников, а также проверьте тех, кто проживал на момент смерти с наследодателем. Но готовьтесь к тому, что не все будут готовы поделиться с вами информацией.

Проверка запретов на продаваемую недвижимость

К ним относится невыплаченная приватизация или кредит на квартиры, все судебные споры. Отдельно проверьте, не зарегистрировано ли по адресу квартиры юридических лиц или ИП. Иначе будете платить за коммунальные в несколько раз больше. Также узнайте, нет ли действующих договоров найма квартиры.

Как проверить дееспособность продавца?

На данном этапе всегда есть риск, как и с проверкой семейного положения. Но вы можете запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете, то сделку лучше не совершать.

Проверка продаваемой квартиры по коммунальным платежам

Обязательно убедитесь, что коммунальные по жировке, газ, электроэнергия, интернет, телефон оплачены. Сверьте показания по счетчикам с жировкой, они могут не совпадать.

Продажа квартир с несовершеннолетними — особенности

Если в квартире прописаны несовершеннолетние или дети были выписаны перед сделкой, то получите справку в администрации района о том, что семья не находится в социально опасном положении. По факту такая справка не обязательна, но поможет избежать неприятностей.

Если квартира или доля в ней принадлежит ребенку, то нужно получить одобрение сделки законного представителя. А вот законный представитель может дать свое согласие только после письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Согласие всех совладельцев квартиры

Даже если собственником квартиры является один человек, фактических совладельцев может быть больше. Например, если квартира покупалась в браке. Поэтому нужно получить письменное согласие всех совладельцев.