Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?

  3218

Что спрашивать у собственника при покупке квартиры?

Чтобы в будущем не столкнуться с судебными разбирательствами, нужно с особой внимательностью подойти к приобретению жилья на вторичном рынке. Для начала нужно узнать, кто собственник квартиры. При покупке вы можете общаться, например, с каким-то родственником или доверенным лицом, представляющим интересы владельца. Так, можно столкнуться с мошенничеством и другими неприятными ситуациями. Поэтому обязательно проверьте у продавца документы, которые подтверждают право собственности. Это может быть свидетельство о праве наследования, договоры купли-продажи, дарения или мены. В таких документах указывается, кто является собственником. Однако, кроме него, могут быть те, чье согласие также необходимо для сделки, — например, супруги, в том числе бывшие, родные братья и сестры, которые получили квартиру в наследство.

Далее нужно узнать, как эта квартира появилась у собственника. Если она куплена за собственные средства, то проблем возникнуть не должно. Другое дело, если недвижимость была подарена, получена по наследству или строилась по льготному кредиту. В случае обнаружения ошибки сделку могут признать недействительной.

Следующее — спрашиваем, кто прописан в квартире. Жилое помещение, где прописаны члены семьи собственника или наниматели, продается только с их согласия. Если не проверить это, то можно купить квартиру с жильцом, которого придется выписывать через суд. Также особое внимание нужно уделять зарегистрированным в помещении несовершеннолетним. Если все же прописаны, важно убедиться, что они не признаны находящимися в социально опасном положении. В обратном случае, придется получать согласие органов опеки на сделку. Кроме этого, особое внимание рекомендуется обратить на осужденных, военнослужащих и проходящих лечение. Количество зарегистрированных можно узнать из копии лицевого счета по квартире, ее можно взять в расчетно-справочном центре или товариществе собственников.

Еще один момент — убедитесь, что собственник не имеет психических расстройств, иначе сделку могут признать недействительной.

На что обратить внимание при самостоятельной покупке квартиры на вторичном рынке?

Сначала проверьте все документы на квартиру, а особенно техпаспорт. Из него вы поймете, делали ли в жилом помещении перепланировку, которая не была согласована.

Следующий документ — тот, который подтверждает, как была получена квартира. Это можно увидеть из копии лицевого счета. Также можно попросить выписку из ЕГРНИ — в ней отражается, есть ли ограничения на продажу.

Попросите собственника взять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что они не находятся на учете.

Если квартира продается по доверенности, проверьте, действующая ли она. Эта информация находится в открытом доступе на сайте Нотариальной палаты. Там же можно проверить, отзывалась доверенность или нет.

Еще один важный этап — узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Она также указана в копии лицевого счета.

6 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Предлагаем вам краткую пошаговую инструкцию, которая поможет в безопасном приобретении недвижимости.

Шаг 1. Смотрим, кому принадлежит квартира. Запрашиваем правоустанавливающие и правоподтверждающие документы и сверяем с документами, которые удостоверяют личность продавца. Также изучаем свидетельство о государственной регистрации квартиры и запрашиваем выписку из ЕГРНИ — из нее получаем информацию, кто именно собственник жилья и по какому праву, какие обременения и ограничения есть на квартире.

Шаг 2. Узнаем, сколько человек зарегистрировано в квартире. Заказываем для этого копию лицевого счета по квартире в расчетно-справочном центре.

Шаг 3. Проверяем, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Эта информация также видна в копии лицевого счета.

Шаг 4. Уточняем, есть ли какие-либо судебные споры по квартире.

Шаг 5. Составляем договор купли-продажи. Можно использовать типовой образец. Обязательно прописываем основную информацию по квартире — адрес, кадастровый номер, параметры, доли и другое, стоимость квартиры и список лиц, которые сохраняют права пользования помещением после продажи. Также в договоре прописываются индивидуальные особенности сделки, если таковые имеются.

Шаг 6. Подаем документы на государственную регистрацию.

Как купить квартиру безопасно без риэлтера и агентств?

При соблюдении перечисленных выше рекомендаций вы уже обезопасите себя от столкновения с мошенниками. После того, как вы собрали все документы и договорились о сумме, вместе с продавцом вам нужно обратиться в Национальное кадастровое агентство или в городское агентство по государственной регистрации. Там регистратор должен проверить все документы, определить их подлинность, а после этого назначить день и время заключения сделки.

Осторожными нужно быть и во время передачи денег продавцу. Вообще, передача денег — это риск для обеих сторон. Здесь происходит столкновение интересов: продавцу нужно получить деньги и потом передать права на собственность, а покупателю выгоднее сначала получить квартиру, а потом оплатить ее. Риск в том, что в одном случае покупатель может не получить квартиру в собственность, а продавец — остаться без квартиры. Такие споры решаются в суде, но могут обернуться неудачным исходом.

Давайте рассмотрим несколько вариантов, которые помогут минимизировать риск для обеих сторон:

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи. Подписывайте договор и рассчитывайтесь в присутствии нотариуса или регистратора. В договоре нужно прописать, что расчет осуществляется до подписания, а сам документ имеет силу акта приема-передачи недвижимости. Здесь можно сослаться на ст. 527 Гражданского кодекса РБ. Продавец подписывает экземпляры договора и обменивает их на деньги. После этого уже покупатель подписывает договоры и удостоверяет должностное лицо, присутствующее на сделке.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи. В этом случае продавцом и покупателем изначально заключается договор-купли продажи у регистратора. Обязательно прописывается условие, что расчет производится в течение одного дня после подписания. Продавец остается собственником до момента подписания акта приема-передачи квартиры. После оплаты покупатель вместе с актом обращается к регистратору, чтобы получить свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности.

Безналичный расчет. Стороны заранее решают, в какой банк обратится, чтобы перечисление было с минимальными затратами, договариваются о распределении расходов. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет. После этого стороны обращаются в БТИ, там составляется и удостоверяется договор купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Реквизиты расчетного счета продавца прописываются в договоре, указывается срок перечисления денег. После поступления средств на счет, стороны подписывают акт приема-передачи, а покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя.

Какие бывают мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке в РБ?

В Беларуси выделяется несколько наиболее часто встречающихся видов мошенничества с недвижимостью.

Например, внесение задатка при покупке. В таком случае доказать свою правоту в суде практически нереально. Как же работают мошенники? Покупатель осматривает квартиру, изучает документы, переходит к оформлению недвижимости. Продавец же в этот момент настаивает на внесении задатка под предлогом «чтобы покупатель не пропал». При этом в договоре прописывается, что в случае чего покупатель не сможет вернуть свои деньги. Далее продавец делает все возможное, чтобы покупатель отказался от сделки, а задаток перешел ему.

Также популярна схема с наследниками, когда продавец выставляет на продажу квартиру, полученную по наследству, с низкой стоимостью. После заключения сделки появляются наследники на квартиру. В таких случаях суд обычно на стороне наследников и доказать практически ничего невозможно.

Это лишь пара примеров, на самом деле схем мошенничества намного больше, поэтому при покупке недвижимости лучше всего обратиться в проверенное агентство недвижимости, которое сможет обезопасить вас от неприятностей.