«Покупателей выжали практически досуха». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами в Минске

  9899

«Ажиотаж, кажется, начинает спадать»

Дмитрий Дьяченко, директор АН «Группа компаний Мариэлт»:

Что касается структуры спроса, то тут все осталось без изменений. Около 10% сделок по нашему агентству пришлось на квартиры стоимостью выше 100 тысяч долларов, остальное — на объекты по более низкой стоимости. Практически точно такая же картина была и в другие месяцы в течение всего этого года. Следовательно, каких-то изменений по спросу на дорогие квартиры не было.

Если говорить о цене, то она продолжает понемногу подрастать. Причем, в объявлениях стоимость растет гораздо быстрее, чем в реальных сделках. Дело в том, что продавцы смотрят на объявления друг друга, видят, что цены в рекламе растут, и тоже поднимают стоимость. Но здесь важно другое: а готовы ли покупатели брать квартиры по этим ценам? Если продавец взвинчивает стоимость, и она выходит за пределы рынка, то, естественно, это не будет способствовать продаже. Поэтому если ваша квартира выставлена на продажу, а звонков по ней нет, то стоит задуматься, а адекватна ли цена. Ведь в ситуации предновогоднего ажиотажа у продавца с квартирой по рыночной стоимости точно будет много звонков и покупателей. Если же ничего этого нет, то с корректировкой цены лучше поторопиться. Мы знаем, что за активным декабрем последует ленивый праздничный январь, когда количество сделок пойдет вниз. Так, в прошлом году разница между ними была чуть ли не в 2 раза (в декабре 1749 сделок и всего 918 в январе). Далее наступит февраль, и что там будет с курсами, кредитами и в целом с ситуацией в мире — никому точно не известно. Поэтому я бы советовала продавцам воспользоваться сегодняшней волной спроса для более выгодной продажи. Ну и, конечно, порекомендую собственникам все-таки работать со специалистами. Они подскажут, и какую цену поставить, и как лучше подготовить объект и разместить в рекламу, что в итоге позволит продать недвижимость значительно дороже.

«Из-за высокой цены новостройки без ремонта проигрывают молодой вторичке с отделкой»

Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев:

Что больше всего интересовало покупателей в ноябре? В абсолютных лидерах у нас − готовые к проживанию однокомнатные и двухкомнатные квартиры. То есть — с аккуратным и свежим ремонтом, в которые можно заехать и жить. Далее уже идет градация по возрасту и типу дома. На первом месте топа − подобные квартиры в наиболее молодых домах. На втором месте по запросам расположилось жилье в панельных домах 70−90-х годов, в которых уже был капремонт. Вообще, отмечу, что сейчас на решение покупателя влияет не только внешний вид самой квартиры, но и состояние мест общего пользования. Сегодня в этом плане покупатель − более требовательный. Заметив страшный подъезд, он будет либо торговаться, либо просто пойдет искать что-то другое. На третьем месте в топе запросов — аккуратные хрущевки-брежневки в домах после капремонта (это — обязательное условие).

Самый ходовой бюджет при этом — 55−60 тысяч долларов. Конечно, продаются квартиры и дороже, но мы говорим про топ-запросы. Тем, кто продает квартиры большей площади и соответственно большей стоимости, хочу сказать, что трешка или четырешка — это не приговор. Профессиональный риэлтер всегда поможет и подскажет, как выгодно продать такую квартиру. И самое главное — кому. Ведь сейчас время не пассивных продаж (дать объявление и ждать), а активных (предлагать квартиру покупателям). Только так можно ускорить продажу без снижения цены.

Что в ноябре осталось за рамками спроса? В первую очередь − квартиры без ремонта. Причем, в эту категорию попали и новостройки из-за одной особенности. Несмотря на то, что новый дом — это всегда привлекательно, да и рынок первички сейчас сужается, проблема квартир в новостройках не в том, что они без отделки, а в том, что продавцы часто переоценивают такие объекты. Зачастую, из-за завышенной цены, новостройки без ремонта порой и остаются не у дел, проигрывая молодой вторичке с ремонтом.

Второй тип квартир без ремонта, которые не пользуются спросом — это старый жилой фонд. Я имею в виду квартиры, из которых надо вынести все, включая окна, и потом заново делать весь ремонт. Найти того единственного покупателя, который будет всем этим заниматься — сейчас сложно. Продать такую квартиру можно только по очень низкой стоимости, которая будет компенсировать все трудности с ремонтом.

Игнорирование покупателями квартир без отделки объясняется тем, что на рынке стало больше хороших вариантов с ремонтами. В целом, в объеме предложения сейчас лидируют квартиры в свежих каркасных домах. Их доля в объявлениях достигла уже 45%, доля квартир в панельках 70−90-х годов насчитывает 22%, а доля жилья в современной панели до 10 лет — 14%. То есть, мы видим (и цифры это подтверждают), что рынок осовременился. Соответственно рассчитывать на то, что кто-то будет брать убитые квартиры — не приходится. Ну разве что с «торгом до слез».

Что касается динамики цен, то стоимость квартир стандартных потребительских качеств в Минске с начала года выросла на 7%, квартир со свежим ремонтом − на 9−10%. Скидка в ноябре находилась на минимальном для последних лет уровне — 3,4%. Доля покупателей из регионов увеличилась до 26%, а количество сделок с кредитованием — до 37%.