«Никто не понял, но стартовал гигантский госпроект жилой застройки». Спросили у экспертов, что их удивило в этом году

  23850

«Белорусы так и не нашли более понятных инструментов сохранения сбережений»

Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости в Беларуси:

В части продаж дорогих объектов рынок активизировался только во второй половине года. Объяснение этому простое — дорогая недвижимость — это, по большей части, неликвид. Ликвидное то, что можно быстро продать по рыночной цене. Неликвид покупается для себя, чтобы самому жить в максимально комфортных условиях. К этой мысли состоятельные люди, тщательней просчитывающие риски, пришли чуть позже.

Из событий года я бы выделила два. Первое событие, изменившее рынок — это доступные кредиты. Ставки в январе были 17,4%, в июне — уже 14,4%-14,6%. Для Беларуси этот уровень ставок — весьма приемлемый. Мало того, кредитование «длится». В предыдущие годы оно к концу года, как правило, сворачивалось. Также сейчас недвижимость на общих основаниях кредитует не три банка, как это бывало ранее, а десять. Да, некоторые банки и под 15%, но это все еще доступные кредиты.

Второе событие шума не наделало, но в следующие годы начнет форматировать рынок новостроек. Я говорю о старте сразу двух крупных проектов. Первый − Северный Берег. Этот проект по объему квадратных метров — больше Минск Мира. Пока старт невнятный, но в перспективе можно говорить о большом объеме предложения. Мне кажется, никто еще не понял, но стартовал и второй — государственный − гигантский проект жилой застройки у Колодищей, Зеленый Бор. Он станет заметным в 2025-м, но время летит быстро.

Что касается удивлений, думаю, что для потребителей таковым стал рост цен на новостройки. Если в начале года на стадии строительства были предложения компактных евродвушек и евротрешек по 1080—1180 долларов, то к концу года самые невысокие цены держатся уже в рамках 1220−1350 долларов. Даже у госзастройщиков.

Теперь о тенденциях года. Помимо растущего спроса мы наблюдали и рост цены квадратного метра. По новостройкам за 12 месяцев стоимость квадрата выросла на 8−9%, на вторичке рост квадрата в сделках составил порядка 6%.

Второй тенденцией года я бы назвал то, что столичный рынок жилья продолжает осовремениваться, а покупатели становятся все более требовательными. Еще 10 лет назад потребителю было достаточно того, что квартира находится в новом доме и цена на нее не кусается, а уж какой там двор или подъезд — было не важным. Сейчас одного факта новизны уже мало. Сегодня люди смотрят не только на цену и год постройки, но и на локацию, на внешний вид дома, на планировку и на многое другое. Такой рост потребительских требований к квартирам − один из показателей развития рынка.

Третья тенденция года — кредиты, которые мы в этом году стали называть доступными (хотя в этом плане нам еще есть, к чему стремиться). В этом году количество покупателей с кредитами было рекордным (в ноябре их было 37%). Это — пиковые цифры за весь 2023-й год. И я даже более скажу, таких показателей не было никогда ранее. По новостройкам доля покупателей с кредитами выше — она превышает 65−67%.

Помимо кредитов спрос в этом году держался и на относительно стабильном курсе доллара. Если посмотреть в ретроспективе года, то скачки хоть и были, но не достигали каких-то шоковых значений.

Что касается загородного рынка, то если до 2020 года мы наблюдали негативную динамику, то после того, как мир встряхнуло коронавирусом, картина кардинально изменилась. Люди задумались о том, что иметь свой домик за городом — это здорово. В 23-м году, поскольку границы для большинства из нас оставались закрытыми, поездки на море были дорогими, а арендовать какую-то усадьбу было накладным, все эти тенденции только усилились.

При этом отмечу, что надеяться на рост цен на загородные дома не стоит как минимум в ближайшие несколько лет. Сейчас спрос хоть и восстанавливается, но все еще уступает предложению, которое продолжает расти. На 10 домиков, образно говоря, у нас есть 1 покупатель. Поэтому продавцам, во-первых, однозначно не стоит задирать цены. А во-вторых, ни в коем случае не уходить с рынка ни зимой, ни летом, ни осенью, ни весной. Как показывают наши данные, продажи загородки идут практически постоянно. К примеру, в этом году, помимо теплого сезона, пиковые продажи у нас были в октябре и ноябре. Причем в 2023-м одинаково хорошо продавались как дома за 8−10 тысяч долларов, так и объекты стоимостью 100−200 тысяч долларов.

Одним из событий года я бы назвал выход на рынок нового крупного застройщика. Так, если раньше у нас был один главный поставщик новостроек — «Дана Холдингс», то теперь появился и второй крупный игрок − «Риверсайд Девелопмент Лимитед», управляемый инвестором из ОАЭ. Однозначно − это позитивная новость для рынка, ведь в том, что количество новостроек сужается, нет ничего хорошего. Другое дело, что пока что Северный Берег продвигается за счет фактора новизны, и как любой новый продукт, вызывает ажиотаж. Конечно, застройщик уже показал, что у него есть опыт и современный подход к строительству, но посмотрим, как этот проект будет развиваться дальше, когда пройдет «букетно-конфетный» период. Главное — как в новом микрорайоне будут решаться бытовые вопросы: когда там появится инфраструктура, дороги, магазины и школы.

Второе событие — это выход на рынок большого количества апартаментов. Да, этот формат жилья предлагался в Минске и раньше, но в этом году одному из застройщиков удалось нивелировать главный минус апартаментов. Речь идет о том, что в апартаментах в Минск Мире теперь можно не только зарегистрировать юридическое лицо, но и «прописаться» вместе с членами семьи. Такие преференции для Минск Мира и Газпром Центра предусмотрены соответствующими указами Президента. Мне кажется, это важное событие на рынке. Да, остается вопрос с коммунальными платежами (их надо платить по тарифам для юридических лиц), но думаю, что и для этой проблемы придумают какое-то решение.

Третьим событием года я бы назвал те законодательные нововведения, которые были приняты решением Совмина в ноябре. На мой взгляд, к этому надо было прийти давно. Ведь эти нововведения на самом деле − еще одно подтверждение того, что белорусский рынок недвижимости становится более современным и более комфортным для потребителей. Именно на защиту их интересов и направлены принятые изменения.