«Покупатели готовы платить больше». Что творится с квартирами в Минске и что будет дальше?

  32060

Сегодня средняя стоимость квадрата по сделкам в Минске составляет 1 496 долларов. Такой уровень цен соответствует июню 2013-го года. Что такое 2013-й год на рынке недвижимости? Это год, когда наблюдались самые высокие цены. Максимальная цена квадрата (около 1 700 долларов) была зафиксирована осенью. Но тогда, в отличие от ситуации сегодняшней, не было доступных кредитов. Кредиты на недвижимость выдавали под 36% годовых, а брали их считанные единицы покупателей. Но зарплаты росли и люди были настроены оптимистично после кризисного 2011 года. В результате за 2013 год цены выросли фактически на 30% — средняя стоимость квадрата увеличилась с 1 270 до 1 700 долларов. Курс тогда был около 8 тысяч рублей до деноминации — на теперешние деньги это 0,8 рубля. Плюс развивалась экономика и международная торговля.

Кстати, найти недорогие квартиры в разных районах Минска помогут наши обзоры. У нас есть обзор по новостройкам и обзор вторичного рынка недвижимости. Эти продукты подготовлены аналитиками Realt и точно пригодятся тем, кто в данный момент изучает квартирный рынок столицы.

Что же с покупателями? С одной стороны, с учетом оптимистичного прогноза с ростом цен на 1−2% в месяц и пока есть кредиты с хорошими ставками — нужно покупать. Но вторая сторона медали в том, чтобы купить не перегретую по цене квартиру.

Для иллюстрации снова вспомню 2013 год, когда покупатели приходили на просмотр однушки или двушки и слышали от продавцов: сегодня не покупаете — завтра квадрат на 50 долларов дороже. Сейчас конечно рост не такой высокий, но есть продавцы, которые устанавливают завышенную стоимость (плох тот продавец, который не хочет продать дороже — но все надо в рамках реальности). И чтобы потом покупателям не было мучительно больно, что купили слишком дорогую квартиру, надо рационально подходить к выбору — пока предложения хватает и если к выбору подойти правильно и охватить весь рынок, то проблем с поиском подходящей квартиры не возникнет. Если кажется, что кругом «дефицит» — стоит лучше изучить рынок.

Еще один тренд у покупателей — аккуратные квартиры с ремонтом. И сейчас это желание имеет вполне логичное обоснование. Уже более полугода количество кредитных сделок на вторичке держится на уровне около 40% (это максимальная цифра за все время). Покупатели рассуждают так: я покупаю квартиру, мне надо будет выплачивать кредит, а еще нужны деньги на ремонт. Лучше уже пусть квартира будет дороже, но с ремонтом — и мы растянем эти 5−10 тысяч разницы на 20 лет — переплата не будет такой ощутимой.

В каких случаях покупатели готовы предложить больше, чем указано в объявлении? Приведу в пример свою недавнюю сделку. Это была «чешка» с девятиметровой кухней на Некрасова, 33. Рядом там либо новостройки, которые стоят дороже, либо хрущевки и брежневки. Наше предложение было уникальным в своей локации. И когда мы только выставили объявление, уже за неделю было пять потенциальных покупателей. Я объяснял ситуацию, что покупателей несколько и продавцу надо как-то выбирать. Скажу честно, некоторые воспринимали в штыки. Но на мой вопрос, почему можно торговаться вниз, но нельзя вверх, ответа я так и не получил. В итоге квартиру продали на две тысячи дороже, чем выставлялись в рекламе.

Что касается цен, если ничего не произойдт вроде подорожания кредитов, или взлета курса доллара (или ещё какой напасти), цены будут еще подрастать, но символически. Мы почти подошли к потолку. Пора выходить на плато.

От ликвидной вторички можно ожидать еще плюс пару-тройку процентов к цене. И того же от новостроек, которые сейчас считаются самыми бюджетными. Во втором полугодии ждем выхода в продажу довольно дорогих проектов, от госзастройщиков в том числе. Отчего будет ощущение, что «все дорожает». Увы, на массовый старт бюджетных новостроек рассчитывать не приходится. Государственных застройщиков обязывают строить для очередников, и на редкие коммерческие дома они взвинчивают ценник до максимального. А коммерческие застройщики и хотели бы строить что-то бюджетное, но у них нет доступа к участкам. Собственно, в нынешних ценах на новостройки есть и «вина» города, который прекратил практику аукционов на землю. Как сейчас коммерческие застройщики получают участки, на каких условиях, кому платят — сейчас это тайна, называемая «инвестпроект». Самый крупный игрок на рынке — Северный Берег. Пока он только стартует. Но на его цены в перспективе будут ориентироваться все застройщики.