Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

  8516

«В некоторые ЖК покупателей возила с уговорами»

— На что обратить внимание, выбирая локацию для покупки квартиры?

Андрей Парфенчик, агент по операциям с недвижимостью в АН «Твой Маёнтак»: Безусловно, важна инфраструктура в шаговой доступности — сады, школы, магазины, поликлиники, хорошее транспортное сообщение. Ну и пожалуй, контингент.

— Давайте попробуем на примерах. Пришла молодая семья или пара. На что им обращать внимание?

Наталья Кирик, заместитель директора: Если это молодая семья с ребенком, конечно, рядом должны быть школы и сады. А кроме этого, хорошее транспортное сообщение и обязательно метро рядом. Даже если пока что вы возите детей на машине в школу и по кружкам, время идет и дети растут, а кружки, как правило, разбросаны по всему городу. Я бы рекомендовала семье выбирать новый жилой комплекс. Помимо магазинов и торговых центров, там будет проще организовать досуг — кафе, рестораны, детские центры, оборудованные площадки — это всё очень важно.

— Если приходит клиент, который не знает, где бы он хотел жить и совершенно не ориентируется? Например, приехал из другого города и выбирает квартиру в Минске?

Наталья: Очень люблю таких клиентов! Для них я делаю обзорную экскурсию и показываю самые разные жилые комплексы. А параллельно интересуюсь, что им важно в будущем жилье. Узнаю, сколько человек в семье, есть ли у них собака, где будут работать, ездят ли на машине… И когда мы подъезжаем к ЖК, я внимательно наблюдаю за их эмоциями: первая реакция клиента — самая важная. Это видно не только по словам, которые он сказал, ведь порой человеку сложно сформулировать запрос и сразу высказать впечатление. Поэтому важно подметить тонкие невербальные моменты: где покупатель улыбнулся, где заинтересовался сильнее и стал задавать больше вопросов. И уже на второй экскурсии мы едем в конкретные комплексы, которые понравились, и смотрим там квартиры.

Кстати, иногда мы сталкиваемся с ситуацией, что человек не понимает не только, какую выбрать локацию, но и какой метраж. В этом случае мы выясняем, сколько человек будет жить, работает ли кто-то в семье из дома.

— А запросы клиентов изменились лет за 5−10?

Андрей: Конечно! У покупателей сейчас совершенно другие потребности в сравнении с тем, что было тогда. Сегодня это молодые люди, средний возраст покупателей квартиры — 35−40 лет. И если раньше был запрос, мол, чем больше метров, тем лучше, то сейчас метраж — это далеко не единственный критерий при выборе. Уже хотят не только квадраты и школу по соседству, но и кофейню в доме, ресторан рядом и развлечения для детей. Под эти запросы как раз и подходят современные комплексы — «Маяк Минска», Минск-Мир, «Парк Челюскинцев», «Левада», Новая Боровая.

Наталья: Еще лет десять назад мы часто слышали запрос «поближе к родителям» или к дому, где вырос, снимал первую квартиру. Или же — поближе к работе, ведь тогда считалось нормой проработать на одном месте много лет. Вот и получалось так, что расселялись обычно по своим районам. А сейчас, когда появилось множество современных ЖК, расселяются уже по всему Минску, не привязываясь к старым локациям.

— А сейчас запрос «поближе к работе» не встречается вообще?

Наталья: Встречается очень редко. Но есть запрос «поближе к университету», если родители покупают квартиру детям-студентам. В этом случае хотят и поближе к метро. Хотя в других ситуациях этот запрос уже уходит на второй план, сейчас машины есть у большинства.

Андрей: Но люди выбирают метро не только для того, чтобы пользоваться им. Это еще и перспектива, что ты продашь квартиру по хорошей стоимости. Поэтому я и сейчас часто встречаю ориентир на метро.

«Молодые семьи покупают квартиру в современных ЖК, а потом туда переезжают родители»

— Давайте порассуждаем, какие районы были бы удобны разным категориям покупателей? Студентам, молодым семьям, людям постарше.

Наталья: Если мы говорим о студентах, которые выросли в Минске, они выбирают по транспортному сообщению относительно вуза. Но таких запросов не так и много, студентам-минчанам родители реже покупают квартиру. Чаще жилье покупают тем, кто приехал из других городов. И вот для них выбирают локацию, ориентируясь на расположение вуза, а еще по направлению выезда из города, чтобы удобно добираться к родителям. Студенты часто ездят домой.

Работающая молодежь выбирает жилье без привязки к университету, к родителям они ездят уже не так часто. Та же ситуация и у семей с детьми. Такие покупатели чаще всего выбирают современные ЖК.

Еще интересная тенденция последних трех-пяти лет, что эта категория покупателей потом подтягивает своих родителей переезжать в современные ЖК из других городов или из других локаций в Минске.

Андрей: Но бывает и противоположная история, когда молодые семьи выбирают квартиру поближе к родителям. У них рождаются дети и нужна помощь бабушек. А район, где они живут, часто привычен, потому что там выросли.

— А какие районы сейчас не очень пользуются популярностью, но у них есть потенциал?

Андрей: Сейчас из-за строительства метро некомфортно жить в районе улиц Богдановича-Веры Хоружей, площади Бангалор. Пробки, заторы, загазованность, грузовой транспорт… Но как только откроется метро, жить там станет гораздо комфортнее, а цены на недвижимость вырастут. Похожая ситуация была в 2014 году в Малиновке и на Юго-Западе. После того, как там провели метро, цены выросли на 100−150 долларов за квадрат. Или сейчас мы видим такую же ситуацию в Курасовщине — после открытия новых станций район стал привлекательнее, а цены пошли вверх.

— А если у меня есть квартира на вторичке, а я хочу жить в новостройке, как выгодно продать старое жилье и купить новое?

Андрей: Здесь важно сразу правильно выставить рыночную стоимость. Это тяжело сделать, если продаешь квартиру без специалиста. Если цена завышена, то смотреть квартиру не будут, это понятно. Но я объясню, почему важно правильно оценить свою квартиру именно сразу. Предположим, вы нашли новостройку, которую хотели бы купить и выставляете свою вторичку подороже, предполагая, что, если не купят за такую стоимость, то цену вы снизите. Но проблема в том, что за это время застройщик может увеличить стоимость квадрата — и ваша потенциальная квартира в новостройке подорожает на сумму от 4 до 12 тысяч долларов.

Еще я всегда предлагаю своим клиентам, которые продают вторичку со старым ремонтом, обновить обои и напольное покрытие. Это выйдет недорого, а визуально будет восприниматься совершенно по-другому — и в объявлении, и на просмотре.

«На перепродаже небольшой квартиры в Минск-Мире можно заработать 10 тысяч долларов»

— Что будет с ценами на жилье, они продолжат расти?

Наталья: Во всех жилых комплексах квартиры будут дорожать еще какое-то время. Застройщики смотрят друг на друга, анализируют рынок и повышают цены. Плюс на повышение влияет хороший курс доллара и кредиты (хоть ставки и выросли, но всё равно остаются выгодными).

За ЖК подтягивается и вторичное жилье, расположенное рядом. Да, эта недвижимость дорожает медленнее, но все же дорожает. Пока что, на мой взгляд, метр по всему Минску будет дорожать.

— Есть ли смысл инвестировать сегодня в популярные ЖК вроде Минск-Мира?

Наталья: Пока что есть. И я думаю, так будет в ближайшие лет пять как минимум. Сейчас это довольно выгодное вложение — приобретать квартиры под аренду или же на перепродажу — делать там ремонт и перепродавать дороже. Но важно обращать внимание на качество строительства дома. Комплекс огромный и там действительно есть вопросы с качеством застройки. Как раз для этого и важна консультация специалиста. У меня есть несколько клиентов, с которыми мы покупаем квартиру, делаем ремонт и перепродаем. В спокойном темпе за год можно покупать две-три квартиры. В среднем, на небольшой квартире 38−42 метра можно заработать 10 тысяч долларов.

Отличная инвестиция для аренды сегодня — это «Парк Челюскинцев». Маленький закрытый комплекс с обалденной парковой зоной, которой нет ни в одном ЖК.

— А есть ли смысл инвестировать в загородную недвижимость?

Наталья: Все зависит от суммы, которую хотите инвестировать. Но загородные объекты тоже вполне могут быть выгодными для инвестицией, хоть у нас это и не так сильно распространено. Первый вариант — недорогие каркасные дома в хороших локациях радиусе 30−50 километров от Минска. И второй вариант — подороже. Это дома стоимостью от 150 тысяч долларов в радиусе 10−15 километров. Их можно как продавать, так и сдавать.

«Имидж формируется не по красивым картинкам, а по результатам качественной работы и на доверии клиентов»

— Агентство недвижимости «Твой Маёнтак» открылось в 2016 году. Сразу офисы компании появились не только в Минске, но и в Борисове. Сегодня в двух городах работает около 70 специалистов. Кстати, «Твой Маёнтак» был первым агентством в стране с белорусскоязычным названием. А в логотипе компании отразили тот самый «Маёнтак», который и помогают найти клиентам. И это далеко необязательно должен быть огромный дом за городом, таким местом, где приятно находиться, может быть квартира или даже офис. Когда создавалось агентство, учредители хотели воплотить принцип «Аист на крыше — счастье под крышей», так и появился логотип, — рассказывает директор агентства Оксана Русак.

— Ценности нашей компании — это честность, открытость и качество работы, — рассказывает Оксана Русак. — Я всегда говорю сотрудникам, что имидж формируется не по красивым картинкам, а по результатам качественной работы и на доверии клиентов. И кстати, контакты наших специалистов клиенты часто передают знакомым и родным как телефон семейного доктора. Мы понимаем, что покупка, продажа или аренда недвижимости — это такая услуга, которая не предполагает ежедневное обращение. Покупать или продавать недвижимость люди могут раз в 5-7 лет. А для кого-то это будет и вовсе единственным обращением. Поэтому очень важно, чтобы человек, который ведет тебя по рынку недвижимости, был не только профессионалом в своем деле, но и хорошо понимал клиента. И когда ты говоришь на языке клиента, не возникает вопросов ни с коммуникацией, ни с процессом продаж. 

В доказательство этих слов — не только сотни довольных клиентов, но и награды, которые компания получает. Недавно, например, «Твой Маёнтак» стало лучшим риэлтерским агентством по версии Belarus Retail & Real Estate Awards. Но Оксана называет особенной другую награду. 

— В 2017 году Realt проводил конкурс Realt Golden Key — и мы заняли первое место как риэлтерская компания с командой численностью 10+ человек. Тогда мы только начинали, и эта награда стала самой ценной. Получить ее на старте было очень значимо. После этого наград было немало. Очень важны для меня награды в номинации «коммуникация».

Как и все специалисты сферы недвижимости, в агентстве тоже часто слышат стереотипы о риэлтерах.

— Но важно понимать, что риэлтер — это человек, который поможет не только продать или купить квартиру. Еще он минимизирует временные, моральные и материальные затраты. Мы, белорусы, любим всё делать сами. Но мы же не лечим себе зубы сами, потому что нельзя быть профессионалом во всех сферах. И это абсолютно нормально, когда каждый занимается своим делом.  

Часто возражения клиентов заключаются в том, что они просто-напросто не понимают, в чем заключается риэлтерская услуга. Они не предполагают, что, покупая квартиру, могут встретить какие-то неожиданности — ипотеки, неоплаченные счета за коммунальные услуги, закрепленное жилое помещение. Элементарно, может быть сложное психологическое состояние продавца, коммуникацию с которым риэлтер возьмет на себя. Часто нам звонят, когда уже ощутили проблемы от самостоятельного решения вопросов и нуждаются в помощи специалистов.

В агентстве «Твой Маёнтак» практически нет текучки кадров, но специалистов, которым интересна сфера недвижимости, здесь всегда рады видеть.

— Сейчас мы развиваем отдел продаж квартир, и два руководителя набирают себе группы. Тех, кто хочет помогать людям достигать цели об идеальном доме, мы приглашаем к себе в команду. Приятно, когда к нам приходят не только новички, но и люди с опытом. Кстати, важный момент: мы не пускаем новичков на холодные звонки, как делают во многих агентствах. У нас есть обучения и практика. А еще мы запустили колл-центр, и объявления у нас прозванивают обученные специалисты. Так мы решили помочь нашим агентам, потому что на первых этапах это очень сложно. Также у нас есть база входящих заявок, которую мы тоже распределяем.

В связи с изменениями в законодательстве мы будем проводить занятия для наших агентов, которые захотят аттестоваться. Этот вопрос очень актуален, поэтому мы проанализировали вопросы и уже подготовили нормативную базу. Обучение будет проводить наш высококвалифицированный юрист. Уверена, все желающие смогут подготовиться к экзамену и получить аттестацию риэлтера.

В офисе агентства приятно не только работать, но и просто провести время. Здесь все оформлено в корпоративном оранжевом цвете, есть лаунж-зона, где можно отдохнуть после непростых сделок и даже сыграть на пианино. Кстати, появился инструмент как раз благодаря одной из сделок — хозяева не планировали забирать его, а новым покупателям пианино оказалось не нужным.