Скачки исключаются

  529

На 5−7% могут подорожать минские квартиры на вторичном рынке до конца текущего года.

Такое мнение в беседе с корреспондентом «БР» высказал директор агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Простолупов.

Учитывая высокие цены на столичном рынке жилья, специалисты прогнозировали, что нынешним летом, для которого снижение активности продавцов и покупателей традиционно, активность на рынке будет меньше, чем в предыдущие годы, рассказал Н. Простолупов. Но этого не произошло. Июнь и июль оказались достаточно активными месяцами.

Правда, в начале августа на рынке жилья все же отметился заметный спад. Причем интерес к желанию заключать сделки с квартирами снизился как у покупателей, так и у продавцов. Но этот спад оказался непродолжительным. Во второй половине августа активность начала постепенно восстанавливаться. И весь сентябрь минские агентства недвижимости проработали в напряженном режиме.

Сегодня ситуация следующая. Появившиеся в продаже еще полгода назад квартиры по низким ценам все-таки за прошедшее время нашли своих покупателей. Доля дешевых квартир в общем объеме новых поступлений уменьшилась до уровня погрешности. Зато появилось немало продавцов, которые пытаются работать на сезонное, то есть вероятное, с их точки зрения, осенне-зимнее повышение цен. Такие продавцы выставили свои квартиры по цене выше рыночной, то есть в расчете на цены, которые будут в ноябре и декабре. И хотя это явление не носит массового характера, появление пусть и не очень большого количества квартир по более высокой цене с одновременным вымыванием дешевых повлияло на среднюю цену предложения квартир в Минске.

Квартиру сегодня за одну неделю продать невозможно. Время экспонирования квартиры, если она выставляется по среднерыночной цене, — месяц-полтора. Если цена предложения выше, то срок реализации — около 3 месяцев. А за это время многое может произойти, рассуждает продавец. А он сегодня, как заметил Н. Простолупов, сильно отличается от того, который был раньше, например 3−4 года назад.

Сегодняшний продавец старается просчитать все: и инфляцию, и цены на горючее, и перспективы строительного комплекса. То есть он интересуется общим состоянием экономики и настроениями в обществе, а потом, конечно же, делает для себя соответствующие выводы.

Если все эти факторы проанализировать, то оказывается, что для роста цен нет никаких видимых предпосылок, считает Н. Простолупов. Рынок жилья по-прежнему затоварен. Судя по разным данным, в Минске сегодня от 8 до 9 тыс. квартир выставлены на продажу. Хотя это не дает повода предполагать, что цены дружно пойдут вниз.

«Надо учесть, что 90% клиентов агентств недвижимости — это одновременно и покупатели и продавцы. По большому счету им без разницы, за сколько покупать квартиру, им важно так же дорого продать свою. Они ориентируются на разницу между ценой продажи и ценой покупки. Абсолютная же величина их особенно не интересует», — заметил собеседник.

К примеру, продавец «двушки» был бы, конечно, рад снизить цену на свою квартиру, учитывая, что желающих ее купить не так уж много. Но ведь ему нужна взамен комната и однокомнатная квартира. «Есть сегодня комнаты в продаже от 22 тыс. USD. Комната в двухкомнатной квартире, что является наиболее приемлемым вариантом по сравнению с комнатой в трех- или четырехкомнатной квартире, стоит уже 30 тыс. USD. А более-менее нормальная однокомнатная — около 60 тыс. Вот и получается такой своеобразный замкнутый круг: продавец „двушки“ не может снизить цену, потому что встречные продавцы тоже не хотят ее снижать», — привел пример собеседник.

В аналогичной ситуации оказывается продавец трехкомнатной квартиры, взамен которой он хочет приобрести однокомнатную и «двушку» либо две «двушки» или две однокомнатные.

А это может означать, что цены на вторичном рынке жилья еще достаточно долго не будут снижаться. «По крайней мере, до тех пор, пока в городе не начнут активно строить квартиры по долевому строительству», — добавил Н. Простолупов. А ведь в ближайшие годы в Минске планируется построить дополнительно миллионы квадратных метров жилья.

По мнению специалиста, именно временная приостановка долевого строительства спровоцировала рост цен на вторичном рынке жилья. Пропала альтернатива.

«Если бы сейчас появилось предложение по 1 тыс. USD за квадратный метр, то тому же продавцу можно было бы, купив комнату и квартиру, запросто снизить цену своей квартиры на каких-нибудь 20 тыс. USD», — считает Н. Простолупов.

В то же время, по мнению специалиста, сегодня нет видимых причин и для скачкообразного роста цен на вторичном рынке жилья в столице. А вот рост в пределах инфляционных 5−7% до конца текущего года — это реально. Это тот предел, который могут позволить себе «чистые» покупатели — те, кто приобретает квартиру, не продавая свое жилье.

Рост цен на вторичном рынке жилья сдерживается и будет сдерживаться все сильнее первичным рынком (долевое строительство и продажа квартир в готовых домах-новостройках без отделки). Предложение в этом секторе существенно выросло с начала года и продолжает увеличиваться. В то же время ажиотажного спроса не наблюдается. Как результат — за лето «первичка», включая «долевку», подешевела в среднем на 10%. Сегодня квартиры в новостройках дороже 2.000 USD за квадратный метр почти не покупаются.

Во многом отсутствие повышенного спроса на первичном рынке и снижение цен, в отличие от вторичного рынка, где эти показатели несколько выше, объясняется большими габаритами квартир.

Ведь самые маленькие однокомнатные квартиры в новостройках имеют такие же размеры, как двухкомнатные «хрущевки», — около 40−43 кв. м. А площадь однокомнатной «хрущевки» в среднем не превышает 30 кв. м. Этим во многом объясняются стабильно высокий спрос на «хрущевки» и стабильно высокая цена квадратного метра такого жилья.

Если бы первичный рынок смог предложить квартиры, по габаритам и планировке аналогичные «хрущевкам», то последние резко подешевели бы.

Пока же, например, однокомнатную квартиру-«хрущевку» можно приобрести не менее чем за 52−53 тыс. USD (около 1.800−1.900 USD/кв. м) — в районах улиц Р. Люксембург, Коржа, К. Либкнехта и т. д. Но это будет, как говорят риэлтеры, «добитая» квартира на первом или последнем этаже. В панельных девятиэтажках можно найти однокомнатные квартиры за 55−56 тыс. USD. Но их надо искать в Шабанах и в районе автозавода, к тому же они будут расположены на крайних этажах.

Однако следует иметь в виду: продавцы дешевых квартир совершенно не заинтересованы в том, чтобы покупатель для оплаты использовал банковский кредит.

http://www.br.minsk.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94313

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57358

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45802

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

13070

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22238

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7646

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9396

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883