Виллы дорожают на 17% в год, налога на недвижимость нет. Почему инвесторы выбирают Оман вместо Дубая

  1364

Во-первых — безвиз. Начиная с декабря 2024 года, граждане Беларуси могут въехать в Оман без визы на срок до 14 дней при наличии паспорта со сроком действия не менее 6 месяцев, обратного авиабилета, подтверждения проживания и медицинской страховки. Это дает белорусам равные права с жителями ЕС для свободного посещения страны в туристических и деловых целях.

Во-вторых — авиасообщение. С 27 февраля 2025 года и с возобновлением сезона 2025/2026 («Белавиа» и туроператоры «ИНТЕРСИТИ») выполняются прямые сезонные чартерные рейсы из Минска в Салалу — второй по величине город Омана, с периодом полетов с октября по май. Время полета составляет около 7 часов 10 минут.

В-третьих — цены и налоги. При сопоставимом качестве жизни и инфраструктуре с Дубаем недвижимость в Омане, как правило, стоит дешевле, и рынок растет устойчиво (виллы за год подорожали примерно на 17,6%, квартиры — на 9,7%).

В Омане отсутствуют ежегодные налоги на недвижимость, налоги на доход от аренды (для иностранцев), а также налог на прирост капитала при продаже. Единственным официальным платежом при покупке является регистрационный сбор в размере 3%.

Для сравнения: в Европе инвесторы платят налог на имущество, налог на доход от аренды и налог на прирост капитала. В Омане все эти статьи расходов отсутствуют.

Где покупать

В губернаторстве Маскат сконцентрировано почти половина всех сделок на рынке недвижимости — 47,9% от общего объема транзакций. Столичный регион демонстрирует самый высокий рост цен на жилую землю — плюс 38,1% год к году во втором квартале 2025 года.​

Салала, второй по населению город Омана, превращается в туристический хотспот. В 2024 году Салалу посетило более миллиона туристов — на 8,7% больше, чем годом ранее.​

Недвижимость в Салале показывает впечатляющую доходность — до 22% валовой и 8−12% чистой годовой прибыли от краткосрочной аренды.

Особенно примечательным в этом проекте является ЖК The Great Escape — это два здания высотой 7 и 9 этажей с квартирами с 1, 2 и 3 спальнями. Проект начали строить в третьем квартале 2024 года, планируемая сдача первой фазы (TGE Apartments) — четвертый квартал 2026 года.

Что такое интегрированные туристические комплексы (ITC)

Для иностранных покупателей ключевое понятие, которое стоит знать, — ITC (Integrated Tourism Complex), интегрированный туристический комплекс. Это специальные зоны, где иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности (freehold) на срок до 99 лет.​

По состоянию на 2023 год, министерство выдало 19 лицензий на ITC-проекты с общим объемом инвестиций 11,3 миллиарда долларов. По завершении строительства эти комплексы включат 81 отель на 16 576 номеров и более 42 тысяч жилых единиц.​

Процесс покупки и затраты

Иностранцы могут покупать недвижимость в Омане в двух форматах:​

1. Полная собственность (freehold) в ITC-комплексах — самый популярный вариант.
2. Узуфрукт (usufruct) за пределами ITC — право пользования на срок до 99 лет с возможностью продажи и передачи по наследству.

Второй вариант предполагает определенные условия: иностранец должен прожить в Омане не менее двух лет, быть старше 23 лет. Он может приобретать недвижимость только в многоквартирных домах (от четырех этажей), а минимальная стоимость объекта в Маскате составляет 45 000 риалов.

Основные расходы при покупке:​

• Регистрационный сбор: 3% от стоимости недвижимости для иностранцев (для граждан Омана — 1%)​.
• Юридические услуги: 1−2% от стоимости​.
• Комиссия агента: 2−3%, обычно платит продавец​.
• НДС: 5% (уже включен в большинство цен)​.

При покупке недвижимости на этапе строительства деньги хранятся на эскроу-счете в банке.

Практические советы для инвесторов

1. Проверяйте статус ITC

Покупайте только в официально лицензированных ITC-комплексах. Полный список можно найти на сайте Министерства наследия и туризма Омана.

2. Работайте с юристами

Обязательно привлекайте оманского юриста для проверки документов и сопровождения сделки. Стоимость услуг (1−2% от сделки) с лихвой окупается защитой от юридических проблем.​

3. Учитывайте график строительства

При покупке на стадии строительства внимательно изучайте репутацию застройщика и условия эскроу-счета.

4. Помните о валютных рисках

Оманский риал жестко привязан к доллару США (1 OMR = 2,6 USD). Покупателям, расплачивающимся евро или другими валютами, следует учитывать колебания курса.