Стрит-ритейл против торговых центров: что происходит с торговой недвижимостью Минска

  2283

Предложение: рынок перестал «раздуваться»

В начале 2026 года на рынке торговой недвижимости Минска потенциальным арендаторам доступен выбор из более чем 1220 коммерческих помещений под размещение объектов торговли и оказания услуг. В их число входят, как помещения в жилых домах, так и иных объектах недвижимости (например, бизнес-центры, первые этажи паркингов, подземные переходы и т. п.), включая торговые центры.

По части последних важно сделать оговорку, что это не ТОПовые ТРЦ Минска, как например Green City или Galleria Minsk, а торговые центры «начального» и «среднего звена», многие из которых строились по долевому строительству и в которых помещения принадлежат отдельным собственникам. В то время как предложения площадей в ТОПовых ТЦ обычно не афишируется, а поиск арендаторов происходит силами профессиональных брокеров.

По сравнению с январем прошлого года количество предлагающихся в аренду коммерческих помещений осталось без существенных изменений. Но это не значит, что на подобные помещения нет спроса и они простаивают в ожидании арендаторов — в таком случае их количество бы увеличилось. Причина в другом — неизменность объема предложения объясняется, с одной стороны, постоянным притоком новых помещений из числа встроенных в жилые дома, а с другой — стабильным спросом на них со стороны арендаторов.

Активное жилищное строительство с обязательным присутствием коммерческих помещений на первых этажах домов, позволяет удерживать баланс между спросом и предложением.

Коммерческие помещения на первых этажах домов (стрит-ритейл жилых районов) привлекательны для арендаторов из-за сочетания таких характеристик, как:

• высокого пешеходного трафика жителей и прохожих;
• удобного доступа с улицы и хорошей видимости, что позволяет ежедневно быть на вблизи и на глазах потенциальных клиентов;
• стоимость аренды в домах часто ниже, чем в торговых центрах, но при этом проходимость выше, что обеспечивает подобным помещениям высокий спрос.

Поэтому такие помещения подходят для многих видов бизнеса — от магазинов, кофеен и аптек, до пунктов выдачи заказов и клиентских офисов (туроператоры, страховые и т. п.). А интерес со стороны арендатора к «встроенке» может быть нивелирован только необоснованно-высокой стоимостью аренды.

Из всего числа предлагающихся в аренду помещений, доля встроенных в дома составляет порядка 40%.

В объем предложения в аренду коммерческих помещений, более 70% из них имеют площадь от 20 до 200 кв.м. — по причине их наибольшей востребованности арендаторами.

Ключевые тенденции:

• В центре города и на первой линии застройки основных магистралей предложение остается ограниченным — ликвидные помещения уходят;
• В новых ЖК появилось много небольших помещений 40−150 м.

Кто из арендаторов был наиболее активен:

• общепит формата кофеен, не брендовый фаст-фуд и кофе‑поинты (среди последних конкуренция особо высока за помещения);
• магазины у дома и разнообразный ритейл (зоотовары, аптеки, оптика);
• маркетплейсы и пункты выдачи;
• услуги (от «салонов красоты» до медицинских объектов и бытовые сервисы).

Что искали:

• площади 40−120 м² — самый горячий сегмент;
• помещения на виду у стабильного трафика в окружении;
• готовые ремонты, чтобы снизить стартовые затраты.

Стоимость аренды: разносторонняя динамика

По части стоимости аренды, ситуация получается неоднозначная. Если смотреть на весь рынок в целом, то средняя стоимость аренды за последний год выросла на 6% - с 16 € до 17 € за кв.м. с НДС. Но если рассматривать отдельные, наиболее интересные арендаторам локации («ЖК Минск Мир» и другие ЖК с высокой плотностью застройки, локации вокруг метро и т. п.), то рост стоимости достигает 10%.

Общая динамика:

• В центре города и на топ‑локациях ставки выросли на 10%.
• На периферии и для больших \ не обеспеченных трафиком \ требующих ремонта площадей (400+ кв.м.) — остались на уровне 2024 года или даже просели на 5−7%.
• В ТЦ ставки росли точечно — в зависимости от посещаемости объекта, Но по ряду объектов маркетинговые сборы и эксплуатационные расходы увеличились.

Рабочие диапазоны ставок:

• стрит‑ритейл в жилых районах: от 15 € до 21 € за кв.м. с НДС;
• центральные улицы: 30−50 €\кв.м.;
• ТЦ среднего звена: 18−30 €\кв.м. в зависимости от посещаемости, местоположения, формата и расположения помещения, внутри ТЦ (удаленность от входа, этаж и т. п.).